不求“大”求“精”第一批商品房購(gòu)買者開(kāi)始換房

    雖然下半年關(guān)于樓市調(diào)控的風(fēng)聲不斷加大，但屢經(jīng)調(diào)控的北京樓市似乎沒(méi)多少人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)因此大幅下跌，相反，不少改善型的購(gòu)房人擔(dān)憂的卻是信貸收緊可能導(dǎo)致購(gòu)房成本進(jìn)一步加大，因而都在積極尋求機(jī)會(huì)入市置業(yè)。

    這部分改善型買房人除了最常見(jiàn)的中小戶型換成大中戶型以外，還有一批并不只是追求面積改善，而是為了生活環(huán)境的轉(zhuǎn)換、生活品質(zhì)的改善。這類不求“大”而求“精”的改善購(gòu)房需求大多是2000年以后的購(gòu)房人，急于通過(guò)購(gòu)入新房改善生活品質(zhì)。有業(yè)內(nèi)人士就表示，新進(jìn)入市的多個(gè)改善型樓盤像首開(kāi)華潤(rùn)城、西山甲一號(hào)等，雖然總價(jià)已經(jīng)提升到了600萬(wàn)-1000萬(wàn)元左右，但仍獲得“日光”，就是因?yàn)檫@類高端改善需求的集中入市。

    “日光盤”已經(jīng)不再稀奇，不少新盤項(xiàng)目開(kāi)始追求“時(shí)光”

    上周末，北京共有4個(gè)普通住宅項(xiàng)目盤入市，分別是西山甲一號(hào)、長(zhǎng)海御墅、雲(yún)舒苑和上林溪。其中位于豐臺(tái)的住宅項(xiàng)目西山甲一號(hào)，均價(jià)達(dá)53000元/平方米，在開(kāi)盤當(dāng)天334個(gè)排卡購(gòu)房人分搶116套房源，結(jié)果僅兩小時(shí)后就全部售罄，約1分鐘售出一套房源。

    此外位于房山的長(zhǎng)海御墅銷售同樣火爆，160套房源售罄銷售2億元。

    無(wú)獨(dú)有偶，7月初開(kāi)盤的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐同樣主打改善需求，價(jià)格從34000元/平方米飆升到了48000元/平方米，但240套房源仍在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)全部售罄，成交額近12億元。

    還有創(chuàng)下今年單次開(kāi)盤銷售記錄的首開(kāi)華潤(rùn)城，開(kāi)盤當(dāng)天8小時(shí)就賣了30億元，三百多套房源全部售罄。

    值得注意的是，首開(kāi)華潤(rùn)城并不是快銷型的剛需盤，而是去年豐臺(tái)成交的地王項(xiàng)目，僅土地的成交價(jià)就達(dá)86.25億元，樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米。此次推出的房源均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米，戶型均為110平方米以上的大戶型，每套價(jià)格都達(dá)到800萬(wàn)元左右。很難想象，這么高的均價(jià)也達(dá)到了“日光”甚至“時(shí)光”的程度。

    很顯然，從北京近期入市的項(xiàng)目來(lái)看，整體以改善類產(chǎn)品為主，且受到市場(chǎng)熱烈追捧，雖然樓市面臨一定的調(diào)整壓力，但改善盤的價(jià)格并未出現(xiàn)松動(dòng)。

    越來(lái)越多買房人不“買大”“買精”

    傳統(tǒng)意義上，改善型購(gòu)房最常見(jiàn)的就是把面積換大。如今，不光是面積上的改善，生活環(huán)境的轉(zhuǎn)換、生活品質(zhì)的改善也同樣是改善型購(gòu)房的一種。

    “我們住在角門，是2005年買的房子，也是3居室，雖然面積也夠用，但小區(qū)周圍環(huán)境比較差，出門就是馬路，所以這才賣了舊房子，想換一套更舒適的。”上周剛剛在西山甲一號(hào)訂房的黃先生告訴北青報(bào)記者，有許多像他一樣的購(gòu)房者是懷著改善居住環(huán)境的目的換房，面積的增多倒也其次，最重要的還是生活環(huán)境的改善。“其實(shí)現(xiàn)在買的房子除去

    公攤面積后的實(shí)際可使用面積只比原本住的房子大了十幾平方米，但我們還是換房子了。主要是老小區(qū)停車很不方便，管理混亂，租客也比較多，居住環(huán)境比較雜亂。而新小區(qū)車位足夠，園林優(yōu)美，物業(yè)管理完善，生活安全舒適，這些都是換房原因。”

    業(yè)內(nèi)人士表示，相比中小戶型，改善型住房的購(gòu)買人群更突顯自住需求。之所以要改善住房，主要有兩方面的原因，一是，由于家庭成員的增加，急需擴(kuò)大居住環(huán)境，以小換大，尋求改善；另一個(gè)則是，對(duì)原有的居住環(huán)境不滿意，包括對(duì)所在區(qū)域、樓盤環(huán)境及配套設(shè)施等，以尋求更舒適的環(huán)境。在選擇時(shí)，除了戶型南北通透，保證采光、通風(fēng)等舒適度化以外，尤其注重景觀、地段、商業(yè)等配套資源。

    北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志也表示，改善型用房不僅表現(xiàn)在居住面積的擴(kuò)大，地段的改善、生活區(qū)域的改變、小區(qū)檔次的提高等都屬于改善用房的一種。當(dāng)前市場(chǎng)中，許多改善型購(gòu)房人都是2000年以后買房的，原有住房住了十幾年，迫切需要一次升級(jí)換代。就像從農(nóng)村到市區(qū)，從比較偏遠(yuǎn)的地段到較中心地段，從配套不太完善的區(qū)域到配套設(shè)施比較成熟的區(qū)域，從老小區(qū)到新小區(qū)等都可以叫做改善型換房，但不管從哪方面來(lái)講，改善型購(gòu)房總結(jié)一句話就是生活品質(zhì)的改善。而這種品質(zhì)的改善是當(dāng)前的主力之一，也撐起了許多高端改善盤的銷售。

    貿(mào)然漲價(jià)或?qū)⒚媾R尷尬處境

    正是因?yàn)楦纳票P好賣了，也刺激了不少改善項(xiàng)目急于漲價(jià)，擴(kuò)大利潤(rùn)。像同樣是上周開(kāi)盤的上林溪就出現(xiàn)內(nèi)部分化現(xiàn)象，其中中小戶型產(chǎn)品快速售罄，而部分132、153平方米大戶型去化則顯得較為緩慢。北青報(bào)記者翻查北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上林溪在去年3月開(kāi)盤的價(jià)格尚在42000元/平方為主，僅僅一年，開(kāi)盤價(jià)格的漲幅就高達(dá)55%，目前售價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，進(jìn)入7月之后，北京普通住宅新盤價(jià)格不斷上漲，7月份普通住宅市場(chǎng)成交均價(jià)相比年初已上漲13%，而一些普宅項(xiàng)目入市熱銷的先例也提振了市場(chǎng)信心。

    但即便如此，地處海淀這個(gè)新盤匱乏，但購(gòu)房需求旺盛的區(qū)域，上林溪大戶型的開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)情況卻未達(dá)預(yù)期，體現(xiàn)出了同類老項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。

    事實(shí)上，隨著海淀地王首創(chuàng)天閱西山即將上市，受益于“地王好鄰居”的影響，上清板塊的多個(gè)在售項(xiàng)目均上調(diào)了價(jià)格，這就包括華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、合景映月臺(tái)等，但是，這些項(xiàng)目的漲價(jià)是建立在產(chǎn)品優(yōu)化和品質(zhì)提升的基礎(chǔ)之上，而非生硬拔升價(jià)格。而戶型、園林都沒(méi)有太大變化，主動(dòng)拔高價(jià)格的項(xiàng)目就難免在激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中處于尷尬地位。

    陳志也表示，對(duì)于價(jià)格上漲之后，剛需盤向改善盤升級(jí)，或是改善盤向高端盤升級(jí)的項(xiàng)目，房企提高售價(jià)、提升利潤(rùn)率的目標(biāo)，應(yīng)建立在產(chǎn)品品質(zhì)同步提升的基礎(chǔ)之上，一旦總價(jià)上漲的跨度過(guò)大，就會(huì)失去原有的意向購(gòu)房人。任啟鑫也表示，剛需客戶更多地考量?jī)r(jià)格維度，而改善型和高端客群則會(huì)在地段、品質(zhì)、配套等綜合維度上均有所考慮，在改善型項(xiàng)目?jī)r(jià)格攀升至800萬(wàn)左右的時(shí)候，如果項(xiàng)目在某一方面有所缺失，只是盲目漲價(jià)就可能會(huì)帶來(lái)滯銷的尷尬處境。