系列房地產(chǎn)政策近日密集出臺 樓市觀望情緒顯現(xiàn)

    政策急轉(zhuǎn)而下 觀望情緒顯現(xiàn)

    一系列房地產(chǎn)政策近日密集出臺，增加供給為此輪調(diào)控不同于以往的亮點

    自去年12月以來，從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，已對當前市場產(chǎn)生影響，開始出現(xiàn)成交下滑及觀望，而各種金融、稅收政策，顯示高層抑制房地產(chǎn)風險傳遞到金融領域的決心，而增加供給，成為此輪調(diào)控不同于以往的亮點。

    影響房地產(chǎn)價格的投資、信貸、供給因素，均已在調(diào)控政策布局之中，市場是否會像2007年底至2008年那樣下跌重演？第二次拐點是否將來臨？成為調(diào)控政策之后人們關(guān)注的焦點。

    調(diào)控政策由中性轉(zhuǎn)為利空

    如果說最初國四條出臺，業(yè)內(nèi)還在認為調(diào)控政策中性之時，那么隨著1月12日上調(diào)存款準備金率，釋放的信號已經(jīng)轉(zhuǎn)為利空，在這段時間內(nèi)，房地產(chǎn)股持續(xù)低迷。

    國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱表示，2009年12月中旬以來，其在路演、晨會交流中反復強調(diào)：房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”將會繼續(xù)出擊。國11條涉及對樓市供、需面及開發(fā)商資金鏈等方面的調(diào)控，已由寬松轉(zhuǎn)向“中性”，未來有“趨緊”可能。

    其他多家券商的預測和報告顯示，未來調(diào)控還有利空可能，房地產(chǎn)股調(diào)整將持續(xù)。

    第二次拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)？

    近期一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，多部門均出手對決定房地產(chǎn)價格的投機、貨幣和供求因素進行調(diào)節(jié)，對樓市的影響總體由中性偏空轉(zhuǎn)為利空，已有多人預測2010年樓市將強勢調(diào)整，或?qū)⒊霈F(xiàn)二次拐點。

    最先拋出第二次拐點的是國家信息中心專家委員會辦公室副主任高輝清，他在1月6日的搜狐焦點新視角論壇上表示，今年樓市或?qū)⒂瓉矶喂拯c，引發(fā)極大爭論。

    此后，1月7日，學者鐘偉在廣州某地產(chǎn)論壇上稱，2010年房地產(chǎn)市場必將強勢調(diào)整；中國銀行發(fā)布報告顯示，中國住宅價格的環(huán)比漲幅，有望在今年下半年出現(xiàn)下降。

      ■ 市場影響

    關(guān)鍵詞：抑制投機 市場成交下滑觀望出現(xiàn)

    自去年年底出臺一系列調(diào)控政策以來，市場已經(jīng)發(fā)生變化。二手房營業(yè)稅細則、國四條、嚴禁囤地等，其影響力從實際操作和心理預期層面已經(jīng)顯現(xiàn)，市場開始出現(xiàn)成交量下跌及觀望。

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，1月4日至8日，北京市二手住宅網(wǎng)簽數(shù)為2140套，環(huán)比2009年12月最后一個工作周，下降了56.78%，比去年同期則下降了12.83%。

    記者咨詢我愛我家、鏈家地產(chǎn)等多家中介門店，發(fā)現(xiàn)買房的客戶流量已經(jīng)大幅下降，很多房源已經(jīng)有了議價空間，“現(xiàn)在很多人青睞5年以上的免稅房，”我愛我家富貴園店的工作人員說，有些客戶選擇觀望，而業(yè)主則或降價，或轉(zhuǎn)售為租。

    美聯(lián)物業(yè)張大偉認為，二手房營業(yè)稅細則出臺后，對二手房市場沖擊巨大，尤其是中高檔二手房，2010年中高檔二手房成交下跌已成定局。

    在新房市場，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年前很多新盤中的關(guān)系戶、投資客現(xiàn)象已經(jīng)有所減少，據(jù)西南一樓盤開發(fā)商介紹，之前累積的客戶中，很多原本想要投資的人都開始猶豫。

    國信證券的報告顯示，1月的第2周（/1/4—1/10），京滬穗深等重點城市商品房銷售，已有75%的城市出現(xiàn)環(huán)比下滑，其主要原因是地方性優(yōu)惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中釋放，透支了一定的購房需求。

    1月12日，央行調(diào)整存款準備金率，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這一消息對市場心理影響較大，潛在的購房人受此影響，為“國十一條”下的樓市雪上加霜。這會加重部分購房者的觀望情緒，從而使成交下滑。

　　關(guān)鍵詞：信貸緊縮 開發(fā)商現(xiàn)金流可能會緊張

    之前業(yè)內(nèi)都認為，營業(yè)稅細則主要影響了二手房市場的投機投資，但去年所有的地產(chǎn)商都賣得很好，即使出臺調(diào)控政策，由于開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，其也沒有降價壓力。

    但這一樂觀的預測隨著央行上調(diào)存款準備金率而被沖淡，加上接下來的加息預期，是對開發(fā)商的又一重擊，中國社會科學院研究員曹建海表示，這對于地王和高速擴張的地產(chǎn)企業(yè)來說是個噩耗，而房價在信貸政策失去空間后會出現(xiàn)拐點。

    楊紅旭則認為，此次存款準備金率變化，是信貸收緊的重要標志，同時也標志著貨幣政策正式出現(xiàn)拐點。今年可能還會提高存款準備金率，還可能有動作更大的加息。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負面影響。

    中國銀行的報告稱，宏觀流動性與資產(chǎn)價格有密切的正向關(guān)系。2010年上半年流動性逆轉(zhuǎn)可能發(fā)生，因此，中國住宅價格的環(huán)比漲幅，有望在2010年下半年出現(xiàn)下降。而下半年可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場景氣程度下降，將使得土地價格下跌，由于土地是重要的信貸抵押品，土地市場價值的下降將進一步引發(fā)流動性緊縮。

    國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱認為，國11條將對開發(fā)商的資金鏈造成負面影響。如人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導，此條規(guī)定將影響開發(fā)商的間接融資活動；對拖欠土地價款的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動，將削弱開發(fā)商“借雞下蛋”進行滾動開發(fā)的能力；下一階段，銷售預收款的監(jiān)管將嚴格執(zhí)行，將會制約開發(fā)商在不同項目之間騰挪資金。

    “2010年下半年開發(fā)商現(xiàn)金流將會緊張，”前日，一位不愿透露姓名的大型開發(fā)商表示，開發(fā)貸和預收款都受到限制，而那些產(chǎn)品銷售不佳的開發(fā)商將面臨風險。

    對于恒大、綠城等2009年擴張過快的地產(chǎn)商而言，清華大學博士杜麗虹預計，一旦銷售下行，其將面臨管理和財務風險，如綠城如不能完成300億的年銷售額，其財務杠桿將受到考驗。

　　關(guān)鍵詞：改善供求 “供應沖擊”若實現(xiàn)將平抑價格

    在抑制投機和收回流動性之外，影響房價的另一重要因素是供給，包括土地和房屋的供給，在國外和香港都曾使用過大規(guī)模增加供給的做法，即“供應沖擊計劃”，來平抑價格。

    1月13日，五部委召開新聞發(fā)布會，詳解國11條如何操作，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，國11條第一件重要的事就是增加供給，主要增加普通商品住房供給。

    國信證券認為，在市場經(jīng)濟條件下，商品房的供給是由開發(fā)商根據(jù)其對未來房地產(chǎn)市場的預期決定，政府一方面要遏制房價、打擊投資投機性需求，一方面又指望開發(fā)商加大供應，這將難以實現(xiàn)，政府當前能做的，唯有從嚴執(zhí)行“90/70”政策，影響商品房的供應結(jié)構(gòu)。

    對此，1月13日國土部一位高層透露，90/70政策確實有可能從嚴執(zhí)行，目前正在研究論證中。某大型央企房地產(chǎn)公司人士則認為，增加供給中保障性住房的力度非常大，如這一愿望實現(xiàn)，對商品房市場將影響很大，不過他并不看好保障性住房的執(zhí)行；而且，增加供給的時間會很長。

    不過，就北京市場而言，根據(jù)本報記者調(diào)查，今年的商品房供應量將會加大，如大興、房山、通州、順義、奧北等區(qū)域都將推出大批房源，其中很多是普通住宅；而保障性住房的上市速度也在加快，業(yè)內(nèi)預計，隨著投機投資需求消退，以及供給的增加，供求不平衡的狀態(tài)將從二季度開始得到緩解。

    ■ 記者觀察

    期待政策的疊加效應顯現(xiàn)

    事實上，從2003年央行121號文件開始，至08年金融危機之前，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)調(diào)控一直在持續(xù)，土地、稅收、金融等杠桿的疊加效應，才致使2007年底開始樓市降溫。

    2008年的救市政策救了房地產(chǎn)商，拉動了內(nèi)需和GDP，但也留下了后遺癥，資產(chǎn)價格持續(xù)飆升，泡沫隱現(xiàn)，高層不得已出手再次調(diào)控樓市。

    迄今為止，營業(yè)稅優(yōu)惠調(diào)整、嚴查囤地、限制融資等政策均已出臺，提高準備金率，加息也進入公眾的議題。但調(diào)控政策最終產(chǎn)生效果，達到抑制價格的目的，仍需多個政策的效應疊加，比如準備金提高的次數(shù)，上一輪提高始于2003年，但2003和2004年只各提高一次，所以對樓市并無什么影響。2006年三次提高，2007年十次提高之后，才出現(xiàn)累積效應；再如加息，上一輪加息始于2004年，但當年只加一次，2006年也加一次，都沒什么效果，直到2007年連加六次后，方才使市場出現(xiàn)降溫。

    對普通購房人而言，調(diào)控可能意味著新一輪樓市價格的調(diào)整，當前的價格可能是這一輪的最高點，是否要做個高價接盤者，出手的時候不妨仔細掂量。