樓市調(diào)控下一棒：住建部“督戰(zhàn)”地方政府

    “住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在和地方政府保持密切溝通，要求盡快落實(shí)1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知精神。”1月11日，一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者。

    1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“通知”)，其間明確了從住房保障、市場(chǎng)交易、土地供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、信貸政策等方面確保中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的精神與措施，以及省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的責(zé)任。

    大勢(shì)之下，地方政府響應(yīng)“通知”精神的落實(shí)政策，目前正在緊張制定當(dāng)中。

    住建部“督戰(zhàn)”地方

    在《通知》下發(fā)之前，原建設(shè)部和現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)于地方政府全部的有關(guān)樓市調(diào)控的“約束”即在于“對(duì)年度住房建設(shè)規(guī)劃”的報(bào)備與審核，對(duì)于地方政府具體的房地產(chǎn)政策，并無(wú)過(guò)問(wèn)，而這一次，在獲得了“通知”中明確省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展負(fù)責(zé)的要求之后，住建部有了關(guān)注地方政府“樓市調(diào)控措施”的令箭。

    記者了解到，目前包括北京、上海在內(nèi)的多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的地方政府，正在緊張研究，如何配合“通知”精神，出臺(tái)本地的樓市調(diào)控實(shí)施方案。接近北京市政府的人士向記者表示，北京市目前正在研究是否出臺(tái)地方性的樓市調(diào)控措施，以及如果出臺(tái)所能夠采用的口徑，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，出臺(tái)的可能性“較大”。

    北京、上海等大型城市的政府，向來(lái)有緊跟中央政府樓市調(diào)控精神與姿態(tài)的習(xí)慣——2006年第二輪房地產(chǎn)調(diào)控到來(lái)時(shí)，由于得知當(dāng)時(shí)9部委的調(diào)控細(xì)則即將出臺(tái)，北京市政府曾臨時(shí)叫停了已經(jīng)開場(chǎng)的土地拍賣，其目的只是在于不造成漲價(jià)預(yù)期以及與中央調(diào)控精神不符的市場(chǎng)預(yù)期。

    “從我掌握的情況分析，地方政府出臺(tái)的落實(shí)國(guó)務(wù)院‘通知’的力度與口徑，可能在個(gè)別領(lǐng)域要嚴(yán)于國(guó)務(wù)院的‘通知’，比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序整頓等方面，在另一些可能會(huì)弱于國(guó)務(wù)院的通知的精神，比如營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)的收取等方面，從而達(dá)到整體的平衡，而不是簡(jiǎn)單地復(fù)制國(guó)務(wù)院的口徑，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)差異很大，不可能一刀切地執(zhí)行政策。”前述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者。

    決定權(quán)不在地方

    然而，樓市調(diào)控的真正口徑松勁的關(guān)鍵因素，卻遠(yuǎn)不在地方政府，二套房貸政策這一關(guān)鍵的“樓市勝負(fù)手”，權(quán)力仍然掌握在中央手中。

    “通知”要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

    同時(shí)，中央政府還要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會(huì)就下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬，但市場(chǎng)上確實(shí)存在商業(yè)銀行對(duì)執(zhí)行二套房利率標(biāo)準(zhǔn)上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。

    “與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒(méi)有提及改善型二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。”社科院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立指出，這意味著，去年底出臺(tái)的這一政策“口子”可能被封上。

    顯然，這一關(guān)鍵的的決定權(quán)并不在地方政府的手上，不過(guò)對(duì)于現(xiàn)在的地方政府而言，惟一的好消息是，央行和銀監(jiān)會(huì)先后辟謠了二套房貸首付提高至50%以上消息，而本次通知下發(fā)的精神，亦是將這一紅線劃至40%。

    而除信貸之外，境外熱錢是又一個(gè)地方政府無(wú)法掌控的關(guān)鍵因素。SOHO(中國(guó))董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者，“防止境外熱錢沖擊我國(guó)市場(chǎng)”是需要特別留意的新問(wèn)題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國(guó)很可能受到“熱錢”沖擊，到時(shí)候炒房地產(chǎn)就不止是國(guó)內(nèi)的資金了。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，2010年宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全走出金融危機(jī)的陰霾，還沒(méi)有完全穩(wěn)定下來(lái)，尤其是2010年1月樓市已初露下行端倪，政府沒(méi)必要采取過(guò)分嚴(yán)厲的措施刻意打壓房地產(chǎn)。“保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定、保民生”應(yīng)是2010年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主旋律。因此，“國(guó)務(wù)院十一條”所反映的調(diào)控思路是現(xiàn)實(shí)的。王宏新解釋說(shuō)，這也正是為什么近來(lái)坊間盛傳二套房貸首付比例將提高到50%，而國(guó)務(wù)院只明確要求二套房貸首付比例為40%的真實(shí)原因所在。

    “督戰(zhàn)”增加供給

    從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的層面來(lái)看，真正能夠讓地方政府起到關(guān)鍵作用的，將是增加土地供給與普通商品房供給，而這也是地方政府感覺倍感壓力的所在。

    “我們已經(jīng)和北京市發(fā)改委協(xié)調(diào)完，第二輪土地儲(chǔ)備的投資計(jì)劃已經(jīng)沒(méi)有什么太大問(wèn)題了，總投資額是1000億元。”日前，北京市土地儲(chǔ)備中心的一位內(nèi)部人士向記者透露，這部分的投資額中，地方財(cái)政將占相當(dāng)大的比例，而更大比例的信貸投入，也將大部分由政府下設(shè)的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，進(jìn)行擔(dān)保。

    此種情態(tài)之下，北京市的政府手中所儲(chǔ)備的熟地，將高達(dá)4500公頃。

    記者了解到，盡管4500公頃的“熟地開發(fā)”計(jì)劃不可能一次性在2010年后投入市場(chǎng)，但在2010年中，北京市政府已經(jīng)確定，向市場(chǎng)投放的住宅用地不少于2500公頃，在這些土地上開發(fā)的住宅面積，將不少于3000萬(wàn)平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房，以完成中央政府增加供給的精神所在。

    “這是(4500公頃)未來(lái)幾年的儲(chǔ)備，不會(huì)一口氣供完”。北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮向記者表示，這個(gè)數(shù)字，絕不是一個(gè)不可完成的天文數(shù)字。

    “房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房和住房建設(shè)用地有效供應(yīng)不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和公共租賃住房建設(shè)及其土地供應(yīng)數(shù)量和比例。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確要求。

    記者了解到，為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地要對(duì)以上五類住房抓緊編制今后三年建設(shè)規(guī)劃，年度計(jì)劃要落實(shí)到地塊。各地規(guī)劃主管部門要加快城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作。

    樓市調(diào)控的“皮球”，顯然已經(jīng)踢到了地方政府的“腳下”。

    王宏新認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是要依賴當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)只能是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，而不是前提。地方財(cái)政如果長(zhǎng)期片面地依賴于房地產(chǎn)，無(wú)異于飲鴆止渴。