商業(yè)地產去庫存難 二三線城市消化庫存需50余月

    國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業(yè)地產去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產還大，將直接關系到市場的健康發(fā)展。

    實體商業(yè)不景氣，拖累商業(yè)地產“入冬”

    近年來，由于實體商業(yè)的不景氣，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關店現(xiàn)象。百盛、天虹、王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二三線城市，甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。據(jù)《中國商業(yè)地產行業(yè)（2015／2016）年度發(fā)展報告》稱，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

    根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個百分點。

    下滑的實體商業(yè)拖累商業(yè)地產“入冬”。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。

    同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，當前商業(yè)地產產能過剩情況嚴重，二三線城市的存銷比多在50個月以上。

    “商業(yè)地產去庫存的壓力比住宅地產還要大。”商務部市場運行專家、中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平說。

    商業(yè)地產現(xiàn)整體性困難，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗難度大

    住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產聯(lián)盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業(yè)地產面臨的主要問題。

    王永平說，目前，商業(yè)地產行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產商業(yè)項目供應量過大等，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。因此，商業(yè)地產去庫存效果，直接關系到市場是否能健康發(fā)展。

    陽光100集團常務副總裁范小沖說，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設施庫存，對開發(fā)商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業(yè)的庫存壓力”。

    在這些壓力下，商業(yè)地產開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業(yè)股份有限公司總經理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發(fā)了20多個項目，其中不乏大體量的商業(yè)地產項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產，以盤活商業(yè)資產。”

    以“酒店＋地產”模式經營的成都明宇實業(yè)董事長張建明表示：“面對當前的市場形勢，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，商業(yè)地產項目一定要創(chuàng)新才有出路。”

    成功開發(fā)了上海新天地、虹橋天地等項目的商業(yè)地產企業(yè)中國新天地，正是對項目導入了歷史、文化、各類社會活動以及現(xiàn)代服務功能等，所經營項目均有不俗的業(yè)績，像上海新天地已成為上海市新的商業(yè)中心和地標性建筑。

    但業(yè)內人士告訴記者，商業(yè)地產受宏觀經濟的影響較大，而且投資規(guī)模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗有相當?shù)碾y度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責任是真正管控好土地的供應量。”顧云昌說，在目前形勢下，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產帶動周邊建設作為提升城市形象的手段，而是要根據(jù)市場需求，有保有壓。

    去庫存應“兩端”出手，管住“供給”拓展“需求”

    針對各地去庫存壓力，顧云昌認為，政府首先應從供給端入手，要優(yōu)化土地供應結構，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

    記者了解到，福建省明確未來供地計劃分五類來調控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來確定市場供應規(guī)模。四川省明確，對營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，嚴格控制新增商業(yè)用房土地供應和規(guī)劃指標。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調整為居住用地，以盤活存量土地，有效促進商業(yè)地產去庫存。

    為消化現(xiàn)有庫存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調整成為住宅用地；已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。

    但長期研究土地和住房市場的西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什么？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細化落實。

    不過，多數(shù)開發(fā)商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉舵”的機會。

    雖然目前商業(yè)地產面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn)，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，專家建議，商業(yè)地產在運營上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過創(chuàng)新填補客群空白；同時，政府也應采取措施推動和鼓勵傳統(tǒng)商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過渡。根據(jù)新的消費趨勢，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡。