土地市場(chǎng)供給側(cè)或?qū)⑸?下半年將醞釀拐點(diǎn)？

    房企拿地已經(jīng)發(fā)生微妙變化。在支持房價(jià)與地價(jià)上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關(guān)鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價(jià)攀升的基礎(chǔ)不復(fù)存在。分析人士指出，下半年熱點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落。

    7月15日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)據(jù)全線放緩局面在持續(xù)。1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。

    持續(xù)的投資增速下滑，仍然阻擋不了房企拿地?zé)崆椤?月15日，上海昆山花橋6幅宅地拍賣引發(fā)32家房企爭(zhēng)搶，其中象嶼地產(chǎn)以總價(jià)44.07億元競(jìng)得一塊占地100841平方米的土地，總建筑面積25.21萬平方米，容積率2.5，由此算出樓面價(jià)17480元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)207%。

    此前的7月8日，南京最近一次熔斷機(jī)制土拍過程中，出現(xiàn)了4幅地加價(jià)觸及限價(jià)“紅線”而“熔斷”、3幅地因舉牌者眾多難以決斷最先舉牌者而終止拍賣的景象。

    然而，下半年土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)來臨已經(jīng)有多個(gè)信號(hào)釋放。除上述國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)之外，7月14日，新城控股以37億元摘得上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，樓板價(jià)6.7409萬元/平方米，實(shí)際可售部分樓板價(jià)約為8.9萬元/平方米，溢價(jià)率77.4%，拿下上海中環(huán)單價(jià)“地王”。但坊間預(yù)期成交樓板價(jià)可破10萬元/平方米，這令市場(chǎng)各方都有些“意外”。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，房企購置土地的跌幅正在收窄，下半年有可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。下半年各地均可能會(huì)有所動(dòng)作，包括北京、上海等一線城市增加供應(yīng)；熱點(diǎn)一二線城市考慮適當(dāng)增加供應(yīng)等。“最近政府每推出一塊地就有點(diǎn)猶豫，害怕地王現(xiàn)象”。

    土地市場(chǎng)生變

    梳理近期土地市場(chǎng)信息不難發(fā)現(xiàn)，房企拿地已經(jīng)發(fā)生微妙變化。

    首先，央企直接拿地王現(xiàn)象有所消減，轉(zhuǎn)而與民企合作。比如保利地產(chǎn)參與杭州濱江集團(tuán)拿下的味精廠地塊。

    其次，有金融背景與業(yè)績?cè)鲩L需求的房企在積極獲取土儲(chǔ)。比如上述新城控股，近期繼宣布設(shè)立“國峰人壽”進(jìn)軍保險(xiǎn)行業(yè)后，6月宣布成立10.5億元規(guī)模的“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)”資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃；7月1日宣布將聯(lián)手平安銀行共同設(shè)立名為“平安新城控股投資基金”的百億產(chǎn)業(yè)基金。相對(duì)應(yīng)的是，6月28日新城以6.5億元總價(jià)拿下了浙江嵊州兩幅地塊、7月8日又以8.2億在揚(yáng)州拿地。而排名位于第20-50位之間的房企也正在抓緊市場(chǎng)規(guī)?；淖詈髱啄甏翱谄诜e極擴(kuò)張拿地。

    此外，地價(jià)開始有回落跡象。2016年6月，一線城市的土拍平均溢價(jià)率為107%，若單看樓板價(jià)超過3萬元的上海高單價(jià)地塊，平均溢價(jià)率更是高達(dá)174%。因此，作為2016年上海首幅內(nèi)中環(huán)純宅地，涼城宅地77%的溢價(jià)率只可言低。而從絕對(duì)價(jià)格來看，也并沒有出現(xiàn)“地價(jià)趕超房價(jià)”的現(xiàn)象。即便扣除保障房、持有部分計(jì)算樓面地價(jià)，涼城宅地樓板價(jià)為8.7萬元/平方米，也低于相距不遠(yuǎn)的金茂府在售價(jià)（6月金茂府備案均價(jià)8.8萬元/平方米）。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房企土地購置面積的同比增幅看，已經(jīng)呈現(xiàn)跌幅持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。過去房企購地面積之所以會(huì)快速下滑，很大程度上和城市結(jié)構(gòu)有關(guān)系。部分三四線城市近兩年土地市場(chǎng)比較冷清，所以全國市場(chǎng)的土地購地狀況會(huì)比較平淡。到了2015年基本上是一二線城市的土地市場(chǎng)為交易主流。今年上半年，一二線城市的土地投資相對(duì)活躍，對(duì)比2015年的基期值，自然呈現(xiàn)出月度同比正增長，累計(jì)同比跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。下半年此類指標(biāo)有望由負(fù)轉(zhuǎn)正。

    一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

    此時(shí)房企短期貸款資金仍較為緊張。因此，在土地出讓金支付上可以針對(duì)這一現(xiàn)狀制定應(yīng)對(duì)措施，以在一定程度上控制地王出現(xiàn)的頻率。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現(xiàn)在改為1個(gè)月內(nèi)全款支付土地出讓金），縮短開發(fā)企業(yè)支付時(shí)間，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿，全款支付時(shí)間限定在1-3個(gè)月內(nèi)等。這樣，短期資金存在周轉(zhuǎn)問題的房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

    短期調(diào)控來臨？

    7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期調(diào)整期。

    市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的刺激動(dòng)力正在減弱。這種情況的出現(xiàn)在于熱點(diǎn)城市房價(jià)過高，一般民眾根本無力進(jìn)入市場(chǎng)。

    以上這些信息已向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了重要信號(hào)，房價(jià)的調(diào)整短期或又會(huì)開始。

    地價(jià)-房價(jià)的輪動(dòng)上漲，造就了2016年上半年熱點(diǎn)城市價(jià)格指標(biāo)大熱。但目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市成交量已見頂回落，地方性政策收緊也不斷傳出。同策咨詢研究中心研究總監(jiān)張宏偉透露，國土資源部等多部委已向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)，同時(shí)明確提出，下半年土地市場(chǎng)的重點(diǎn)工作也是防止“地王”頻現(xiàn)。

    近期上海相關(guān)部門組織的一場(chǎng)專家咨詢會(huì)上，多名業(yè)內(nèi)人士就當(dāng)前土地市場(chǎng)與下半年土地市場(chǎng)形勢(shì)作了分析。

    張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細(xì)則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會(huì)遇到困境，比如土地轉(zhuǎn)性方面。

    年初的一輪調(diào)控導(dǎo)致改善需求受限，貨幣政策轉(zhuǎn)向并收縮杠桿已成事實(shí)?？硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀街赋?，在支持房價(jià)與地價(jià)上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關(guān)鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價(jià)攀升的基礎(chǔ)不復(fù)存在。

    傅一辰指出，下半年熱點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落。首先，下半年一二線城市優(yōu)質(zhì)土地將進(jìn)一步增加，緩解供求壓力，5月份以來，南京、合肥等熱點(diǎn)城市均表態(tài)要加大土地供應(yīng)；其次，經(jīng)歷了上半年“搶地”之后，央企、國企、閩企資產(chǎn)配置需求的急迫性已有所降低，去年以來低價(jià)發(fā)債的“資金彈藥”也幾近衰竭，在資金壓力下，土拍競(jìng)爭(zhēng)也有望降溫；最后，在南京、蘇州等熱點(diǎn)城市的部分重點(diǎn)板塊，投資性需求已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿χ唬缛舻胤叫孕枨髠?cè)調(diào)控出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)購買力造成較大沖擊，并由此降低企業(yè)對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期。