“國11條”再引樓市政策之辯 助漲還是助跌？

    道道房產(chǎn)調控金牌砸向房地產(chǎn)業(yè)，毫無疑問，這是房地產(chǎn)政策最敏感的時期。

　　自去年12月7日中央經(jīng)濟工作會議以來，國務院總理溫家寶兩次表態(tài)“支持居民自住和改善性購房需求，控制房價過快上漲。”在此期間，財政部、國稅總局、住建部等部委先后出臺調控措施。

　　1月10日，國務院辦公廳出臺“國11條”，對上述政策進行全面梳理和總結。1月12日，央行決定從1月18日起，上調存款類金融機構存款準備金率0.5個百分點，這是19個月來的首次上調。

　　在房價仍然高企、市場亂象百出、房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟增長主要助推力的背景下，房地產(chǎn)新政的頻繁出臺引起輿論的沸騰。

　　業(yè)界專家：普遍看好新政實施成效

　　“地產(chǎn)三劍客”之一、社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，無論是“國11條”中的各項新政，還是剛剛上調的存款準備金率，都很難起到調控市場的作用，市場泡沫將在不久自動破滅。

　　曹建海的近日出版的新書中表達了自己一貫的觀點：房價將在兩年內下跌40%到50%，一線城市的下降幅度會更大。他表示，必須進一步緊縮信貸和稅收，并對開發(fā)商的資質進行嚴格審核。其中，開征物業(yè)稅是最有效的調控手段，目前條件已經(jīng)成熟。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，存款準備金率的上調對心理預期的影響大于實際影響。他表示，短期來看，準備金率上調影響遠不如銀監(jiān)會向商業(yè)銀行提示房地產(chǎn)貸款風險，但會加重部分購房者的觀望情緒，從而使市場需求下滑。

　　對于日前出臺的 “國11條”，楊紅旭認為，“國11條”對市場的利空性明顯大于此前的“國4條”。其中，第二套房首付40%政策，意味著包括改善型需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受優(yōu)惠，體現(xiàn)出國家抑制高房價的決心。

　　“新政吸取了前幾年調控的經(jīng)驗教訓，是最全面、最系統(tǒng)的房地產(chǎn)調控政策。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟則認為，“國11條”抓住了“加大供應”的市場基本點，作用將十分明顯。他表示，新政的總體基調為“中性偏好”。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展方面，政策屬于“中性”；在對自住和改善型需求的支持上，則屬“偏好”。

　　與他持相同觀點的還有北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，擴大住房保障范圍，可將大部分“夾心層”納入住房保障體系中。同時，“兩頭大、中間小”的供應結構有望得到改變，并將給市場帶來深遠影響。

　　然而，來自市場的聲音有些不同。房地產(chǎn)中介機構我愛我家副總經(jīng)理胡景輝向記者表示，新政太過籠統(tǒng)，且毫無新意，只有進一步細化，才有可能產(chǎn)生實質性的影響。因此，政策效果將主要取決于即將登場的地方版調控政策。

　　記者了解到，除延緩繳納土地出讓金等，多數(shù)地方的優(yōu)惠政策終止期限為2009年12月31日。近日，上海、南京、杭州等地已出臺了地方新政，涉及購房補貼、稅收優(yōu)惠等。同時，湖南、青島則在延續(xù)去年的一些優(yōu)惠政策。

　　開發(fā)商：土地款新政或抬高房價

　　針對央行剛剛上調存款準備金率，SOHO中國董事長潘石屹13日在微博上表示，房價可能會下降，但他表示，0.5個百分點的力度對總量影響不大，更多是貨幣政策從緊的信號。

　　華遠地產(chǎn)總裁任志強也在微博上迅速做出反應：上調準備金率只是管理通脹預期的信號，僅僅是開始。

　　對于“國11條”，潘石屹也撰文表示，“巧媳婦難為無米之炊”，只有只有增加土地供應，才能提供更多普通商品房。“囤地的根源在于土地供應不能滿足市場的需求”。在他看來，“國11條”首次提出“增加普通住宅用地供應”是市場的利好消息。

　　潘石屹還認為，由于普通住房與非普通住房標準很難區(qū)分，差別化稅收政策的實施較為困難。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，普通住房應同時滿足以下條件：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、成交價格低于同級別土地上住房交易均價的1.2倍以下。此后，北京、上海等地對標準進行了小幅上調。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰也認為，“國11條”明確提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，開發(fā)商的預期不會受到太大影響，仍會普遍看好后市。

　　金地集團總裁張華綱近日也表達了上述觀點，他還表示，在供需關系保持緊張的情況下，今年的房價還將繼續(xù)上漲。

　　但對于“國11條”中的個別條款，開發(fā)商似乎并不滿意。

　　在1月6日的“2010品質地產(chǎn)高峰論壇”上，任志強表示，所有對土地環(huán)節(jié)的處置都會加大開發(fā)商成本，并最終轉嫁到消費者身上，即推高房價。

　　去年12月，財政部、國土部等5部委發(fā)文要求，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。在“國11條”中，該政策再次被強調。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長、河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森也認為，很多國家的土地出讓金繳納年限都在20年以上，如果延長土地出讓金的收取年限，開發(fā)商的土地成本就會下降，從而推動房價的下降。