國內(nèi)房價已發(fā)出了開始下跌的信號 你發(fā)現(xiàn)了嗎？

    6月份的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，與前幾個月過分喧鬧不同，又開始寂靜了下來。盡管偶爾有媒體還在有地王的聲音，但這種聲音也只是零星半點，并開始在逐漸地退出市場。反之，當前中國的房地產(chǎn)有點如2013年初的情況。從4月份開始，全國的住房銷售面積與銷售金額增長的環(huán)比都在下降，而且銷售金額增長的環(huán)比下降速度更快。

    6月份，30個大中城市商品房成交面積繼續(xù)回落，比5月繼續(xù)下降8個百分點。即連續(xù)三個月出現(xiàn)回落了。目前一二三線城市房價環(huán)比增速均已經(jīng)拐頭向下。盡管房價上漲的城市還是不少，但是總數(shù)減少。

    7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會進入一個短期調(diào)整期。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇。也就是說，目前極端過度寬松的信貸政策也不能讓當前中國房地產(chǎn)市場走出困境。這不僅在于熱點城市的房價過高，高得讓一般民眾難以置信，除了了瘋狂的投機炒作者外，一般的民眾根本就無能力進入這種高房價的市場；而且房價推高，要所謂房地產(chǎn)去庫存完全是一種笑話，房地產(chǎn)開發(fā)商面對房地產(chǎn)市場暴利，他們會離開市場，不僅不會離開市場，反之還會瘋狂進入房地產(chǎn)市場，希望獲得更多的暴利。最近不少城市的土地市場火熱都是與此有關(guān)。

    所以，我一再強調(diào)，“房地產(chǎn)市場去庫存”完全是一個偽命題。這些年來，政府的一些職能部門除了制造一些似是而非的概念及政策外，幾乎很難對市場有好的判斷，并制定好的政策讓中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。反之，他們制定的相關(guān)政策使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場更是復(fù)雜與混亂。比如，所制定的購買限購政策就是如此。這些房地產(chǎn)政策使得中國房地產(chǎn)市場走上了難以走出困境之路。今年中國房地產(chǎn)市場的情況也是如此。

    更為重要的是，從最近國內(nèi)就業(yè)形勢來看，更是意味著房價未來將會下跌。國際咨詢公司凱博咨詢（Guidepoint）日前通過大數(shù)據(jù)分析各個行業(yè)就業(yè)情況后，發(fā)布了一份有關(guān)中國就業(yè)市場的報告。凱博咨詢發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機會的走勢與房地產(chǎn)市場的走勢在6個月中是相似的，而就業(yè)機會具有前瞻性，先于房價六個月左右達到峰值或觸底。根據(jù)研究，中國房地產(chǎn)市場中介新增工作機會的峰值已經(jīng)過去，這意味著房價未來將會下跌。凱博咨詢數(shù)據(jù)與分析團隊主管Erik Haines表示：“如果這一趨勢持續(xù)，近期新增就業(yè)機會的減少可能暗示中國的房價將會開始下跌。”這一時刻很可能已經(jīng)到來。

    事實上，從7月1日五公布的上個月國內(nèi)采購經(jīng)濟指數(shù)（PMI）看，國內(nèi)經(jīng)濟面臨的困難與不確定性正在增加，就業(yè)壓力也在上升。制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)跌至47.9%。這個數(shù)據(jù)表明了中國制造業(yè)招聘正在持續(xù)收縮。政府希望服務(wù)業(yè)向好來增長國內(nèi)就業(yè)市場的平穩(wěn)，但是實際上同期的非制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)收縮得更嚴重。而這種情況不僅意味著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及淘汰落后產(chǎn)能正在嚴重影響居民就業(yè)，從而使得政府一向不擔(dān)心的就業(yè)成了問題，而且更重要的是失業(yè)加劇會影響國內(nèi)居民的收入，影響國內(nèi)居民的消費，影響居民對未來收入預(yù)期，從而全面影響居民能否進入市場購買住房。所以，當前就業(yè)形勢變化，已經(jīng)向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個重要的信號，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場又將調(diào)整，房價也可能再次下跌。

    其實，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題還是在于市場庫存太多，在于中國人口增長已經(jīng)開始下降，少子化的時代已經(jīng)到來。清華大學(xué)社會學(xué)教授孫立平曾引用數(shù)據(jù)表示，如果只計算進入銷售環(huán)節(jié)卻沒有賣出去的庫存，大概有6億到7億平方米；如果加上已建成但未進入銷售環(huán)節(jié)的，大約50億平方米；如果再加上土地已經(jīng)出讓，但未開建的庫存，估計大約為132億平方米。如果再加上不少住房是銷售出去了，但這些購買住房者的房子，既賣不出去，也租不出去，完全套在自己手的。中國的房地產(chǎn)庫存更是一個無限大的量。

    還有，社科院人口學(xué)者鄭真真在今年夏季達沃斯論壇上表示，到本世紀末，中國人口可能只剩10億人。甚至還有人說8億、6億。有專家預(yù)測，2029年后大陸人口將開始步入衰退期。試想，如果中國人口全面下降，中國建造如此多的住房，住房需求從何而來？到時候，房地產(chǎn)開發(fā)商所編造出來的住房“剛性需求”也消失了，住房的價格最低也無人來接盤！

    總之，就業(yè)市場的信息已經(jīng)向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個重要的信號，房價的調(diào)整短期又會開始。因為，當居民就業(yè)機會減少，收入下降，越來越無能力進入住房市場。而房地產(chǎn)市場建造住房太多，人口增長下降，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮即將出現(xiàn)等。這些更是會強化中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的到來。