二線城市高產(chǎn)地王 房價會跟著漲起來嗎

    今年二季度以來，盡管樓市上攻勢頭減弱，熱點城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無緩減。在剛剛過去的6月份，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全國“三高地王”（高總價、高單價、高溢價）誕生73宗，超過5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。

    截至6月底，今年單宗超過10億元的高總價地塊已經(jīng)出現(xiàn)了205宗，溢價率超過100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

    今年的“地王潮”有以下幾大特征：

    第一個特征是二線城市“唱主角”，占據(jù)“地王”70%的數(shù)量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫存”向“補庫存”轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)緊縮是重要原因。

    2014年“9·30”新政以來，樓市已回升20個月，某機構(gòu)監(jiān)測的35個熱點城市2015年和今年一季度成交面積分別增長23.4%和41%，超過2013年歷史最高景氣度。

    今年以來，一線樓市顯現(xiàn)降溫跡象，樓市重心轉(zhuǎn)向二線城市。上半年，一線和二線樓市成交面積漲幅分別為14.1%和63.2%。截至6月底，一線樓市庫存消化周期從一季度末的5.8個月上升至7.9個月，二線樓市由8.3個月下降到6.5個月。被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門，目前庫存消化周期在2個月左右。

    供地量緊縮也是二線樓市火熱的催化劑。2014年和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%，今年1~5月同比下降5.9%。熱點城市供地緊縮更明顯，2012~2015年，合肥住宅供地建面分別為570萬平方米、364萬平方米、350萬平方米和283萬平米；2015年，南京新房成交面積和金額分別增長48%和63%，創(chuàng)2009年以來最高增幅，但供地面積卻同比下降37%；2015年，蘇州新房成交面積和金額同比分別增長52%和65%，達到歷史峰值，但供地量同比下降34%，創(chuàng)5年新低；2015年，武漢新房成交金額增長50%，房價上漲12.3%，居二線城市之首，但土地成交面積連續(xù)4年下滑。

    今年“地王潮”的第二個特征就是國企和央企“唱主角”。

    據(jù)統(tǒng)計，今年1~5月份，全國總價超過15億元的105宗高價地塊中，有52宗被國企獲得，占比為54%。首先，“穩(wěn)增長”壓力當(dāng)前，央企、國企發(fā)揮帶頭作用，驅(qū)動地產(chǎn)類央企積極拿地；其次，多融資渠道開閘，貸款、債券利率創(chuàng)歷史新低，央企融資成本更低，債券利率甚至降至3%以下。

    第三個特征就是，各類尋求高收益的資金借道參與地產(chǎn)市場，助推“地王”頻現(xiàn)。

    當(dāng)貨幣寬松遇上“資產(chǎn)配置荒”，社會資金開始借道參與開發(fā)商定增和拿地。1~5月，單價TOP20的“地王”中，操盤方和財務(wù)投資者聯(lián)合拿地比例高達40%，2010年和2013年這一數(shù)據(jù)僅為10%和15%。1~5月份，樓面價TOP20的“地王”中，光財務(wù)投資者介入的就有7宗。近期拿地較為激進的信達地產(chǎn)，頻繁采取“夾層拿地基金”的方式，用較少的自有資金撬動較大項目，實現(xiàn)“基金拿地+小股操盤”的資產(chǎn)運作。

    “地王”頻現(xiàn)直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預(yù)期。同時，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價和房價相互攀升加劇樓市泡沫擔(dān)憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動、避險投資的因素明顯。

    據(jù)悉，近期國資委已約談央企，住建部、國土資源部也在醞釀應(yīng)對政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財務(wù)風(fēng)險。

    2013年~2015年誕生的“地王”項目，平均開發(fā)周期21個月，遠慢于非“地王”項目。近三年總價“地王”前20位中，有4塊未動遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”或無法緩減樓市供求矛盾。

    應(yīng)對“地王”風(fēng)險，短期內(nèi)一個有效的選擇，就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。

    一方面，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例，緩解住宅市場供求壓力；

    另一方面，定配建導(dǎo)致開發(fā)成本上升，降低開發(fā)商對市場前景過分樂觀的預(yù)期，拍地時不會肆無忌憚地報價。

    針對國企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實體經(jīng)濟，挖掘創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導(dǎo)向，加快推進國企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業(yè)務(wù)要向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中。另一方面，要貫徹中央經(jīng)濟工作會議提出的加快推進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要強化對央企和國企社會民生貢獻考核。

    此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產(chǎn)能和去杠桿背景下，地方政府過去仰仗的制造業(yè)、平臺投融資受到很大影響。樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)財政的貢獻明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進中央轉(zhuǎn)移支付和債務(wù)置換，鼓勵地方政府加大公共服務(wù)建設(shè)。同時，加快推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，長期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來常住人口分配，讓他們扎根下來。