國土部月底前清理囤地 北京房地產(chǎn)限外令已重啟

   2010年的樓市,像一個調(diào)皮的孩子,在歲末年初經(jīng)歷了輪番的政策“打擊”。限囤地、限外令、限返點……既然被列入了過熱行業(yè),就必然要面對更多“限”字當頭的政策,雖然落地尚待時間,但“透明”與“有序”正一步步走來,無論是有房子還是租房子的人,誰都期盼著由此帶來的“規(guī)范”。昨日,住建部、發(fā)改委、財政部、國土部、人民銀行、銀監(jiān)會六部門相關領導在國務院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上,詳解了國家近期出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    限囤地:萬頃土地過半因政府原因閑置

    國土部:1月底之前基本處理“干凈”

    在昨日的新聞發(fā)布會上,國土資源部副部長贠小蘇介紹說,截至2009年底,全國仍有約1萬公頃閑置土地,其中有54%是政府原因造成的,包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟糾紛造成司法查封等,致使土地不能按期開發(fā)。針對這些問題,國土部正在安排清查處理,要求各地在2010年1月底之前基本處理完畢。

    2009年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏,“地王”頻現(xiàn)、土地閑置、開發(fā)商囤地,土地、房子比著飆價。政府除了堅決回收流動性外,在國辦的《通知》中明確提出要增加土地的有效供應,提高普通商品住房和保障性住房的供地比例,以打擊開發(fā)商囤地,清理閑置土地,以期能有效抑制不斷瘋漲的房價。

    之前,國土部通報了9?。▍^(qū)、市）18宗開發(fā)商的囤地案,其中囤地最久的長達五年多。按閑置原因分類,企業(yè)自身原因的有5宗,政府拆遷未及時交地原因的有5宗,城市規(guī)劃調(diào)整原因的有5宗,其他政府及有關部門原因的有3宗。通過本報記者對上述被曝光的18宗地塊所屬公司逐一調(diào)查后發(fā)現(xiàn),大部分都是既無正規(guī)網(wǎng)站又無法找到背后集團公司的“空殼”公司,有的公司登記電話竟然是住宅小區(qū)物業(yè)服務電話,還有的公司甚至在酒店里辦公。此外,在這次國土部公布的18家囤地企業(yè)中,經(jīng)記者證實有國企背景的企業(yè)有6家,其余企業(yè)由于資料不全尚不能確定其企業(yè)性質(zhì)（見本報2009年12月24日5版《18塊問題地皮多為“空殼”公司所囤》）。

    開發(fā)商大量囤地必將導致“地王”頻出,從上述原因似乎可以看出,“地王”的產(chǎn)生在很大程度上是源于政府對閑置土地處理不及時,導致開發(fā)商連連叫苦“土地不足”,甚至有不少開發(fā)商公開表示:囤地是必須的,要應對今后土地不足,房地產(chǎn)是要囤地的,手里有糧心中才不慌。

    贠小蘇稱,2008年,全國房價下行時,全國60%的土地賣不出去,因此“地王”的產(chǎn)生是源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房價上漲預期過高,相互競爭抬高了地價,而不是制度原因。

    2009年,隨著房價的快速上漲,北京、上海、廣州等地土地市場“地王”涌現(xiàn),土地市場交易紀錄一再刷新。據(jù)有關機構統(tǒng)計,2009年中國單價“地王”前10名平均樓面地價達每平方米2.5萬元人民幣,預計全國土地出讓總額可達1.5萬億元人民幣。

    對于“地王”現(xiàn)象,贠小蘇表示,第一,絕大多數(shù)“地王”是位置好的優(yōu)質(zhì)地塊;第二,是企業(yè)對房價上漲預期過高,相互競爭抬高了地價,而不是制度造成的;第三,對“地王”頻出的現(xiàn)象,同其他已供土地一樣,嚴格依法實行管理。

    贠小蘇說,監(jiān)管地價,要根據(jù)不同的住房要求和標準,實行不同的土地地價的監(jiān)管和供應。對中低價位、中小戶型,限價房,公共租賃房等三類住房,可用“限房價、競地價”,以及“招投標的綜合評價得分”兩種方式解決地價問題,研究采用這些手段來監(jiān)測控制地價、影響地價。總體來講,要在堅持市場配置的原則下,完善制度法規(guī),促進地價平穩(wěn)發(fā)展。

    針對開發(fā)商常常抱怨“土地不夠”的問題,贠小蘇給出了這樣一組數(shù)據(jù):在土地供應上,截至2009年底,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地,可以說已供土地保證今后兩三年房地產(chǎn)開發(fā)用地是沒有問題的。另一方面,全國各級土地儲備中心截止到去年底,儲備土地22萬公頃以上,增加房地產(chǎn)供地和實施房地產(chǎn)用地調(diào)控應該說也完全是有保障的。

    贠小蘇表示,以后將進一步做好土地的有效供應,按照住房為主的房地產(chǎn)業(yè)建設用地的實際需求,確保土地供應。對于已供土地,在今年將采取進一步嚴格規(guī)范合同簽訂的內(nèi)容等措施,加強對土地開發(fā)利用的監(jiān)管,特別是對土地出讓金的收繳,對土地開竣工時間的限定,對閑置土地的查處和監(jiān)管等各種措施,有效促進已供土地及時按規(guī)定開發(fā),以保證已供土地及時建成各類住房,確保人民群眾居住需要。另外,在采取措施促進土地合理及時開發(fā)利用的同時,還要采取相應的措施,嚴格依法打擊各類違法用地和囤積土地、倒賣土地等行為。

    有業(yè)內(nèi)人士認為, 若能嚴格執(zhí)行打擊各類違法用地和囤積土地、倒賣土地的行為,對于縮短房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期、防止囤地囤房,可能會產(chǎn)生一定成效。
 

    限外令:傳言要恢復

    北京市住建委:“暫停”規(guī)定到期自動廢止

    在悄無聲息中,北京房地產(chǎn)市場“限外令”開始恢復。當人們的關注點都還停留在國家對房地產(chǎn)連續(xù)出臺的稅收和金融調(diào)控措施時,業(yè)內(nèi)人士潘石堅12日在其微博中發(fā)布的一句“傳限外令要恢復”讓大家不禁把焦點轉移到限外令的重新執(zhí)行上。

    昨日,北京市住建委相關負責人對此回應說,目前尚未接到新的政策調(diào)整通知,去年暫停執(zhí)行的限外政策已經(jīng)在2009年12月31日到期,按照法律程序將自動廢止。換句話說,北京的限外令已經(jīng)“自動重啟”。

    2006年,為防止資產(chǎn)過熱和“熱錢”對中國經(jīng)濟的沖擊,國家收緊對外商投資房地產(chǎn)的口子,同年7月11日,商務部等六部門聯(lián)合出臺了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》,即業(yè)內(nèi)所說的“限外令”。

    意見中規(guī)定:在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房,不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人,不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要,可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

    2007年1月29日,北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》,其中除了要求按照國家六部門《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的政策執(zhí)行之外,明確規(guī)定境外個人在本市購買自住商品房的,一人只能購買一套住宅。

    也就是說,境外人士如果想要在北京買房,至少要符合三個標準:在中國境內(nèi)居住滿一年,除想要購買的房屋外在中國境內(nèi)沒有第二套房產(chǎn),并且所購房產(chǎn)僅用于自用自住。

    2009年1月,受到金融危機沖擊,北京市住建委貫徹國務院穩(wěn)定樓市的宗旨,發(fā)布了十五條促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政,自2009年1月1日至12月31日暫停執(zhí)行《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》,外資在京購房再次被放開。

    香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示,2009年樓市的火熱,有很大一部分是因為外資的熱錢進入投資。一方面,外資通過基金變相介入房地產(chǎn)土地以及開發(fā)市場,助推了高地價和房價,另一方面在經(jīng)營階段,通過整體收購等手段推高房價。大概預計的外資投資比例占到了總投資的30%左右。

    國務院為了遏制高房價,限制外資的投機自然成了主要調(diào)控方面。上周國務院出臺的“國11條”明確規(guī)定,有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控,防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    上述市住建委負責人表示,無論是否是自動重啟,“國11條”已經(jīng)明確要求要對境外熱錢的沖擊予以防范,因此北京市將對境外熱錢的炒房行為給予嚴密監(jiān)控,一旦發(fā)現(xiàn)將按照相關條例進行糾正。

    第一太平戴維斯董事紀剛表示,限外令的恢復也是作為樓市調(diào)控政策的一部分,對房地產(chǎn)市場的遏制有一定的影響,主要體現(xiàn)在成交量的減少。

    賈臥龍也認為,限外令無論是對前期的土地開發(fā)、房屋開發(fā)還是后期的銷售領域都有重要影響,對抑制房價能夠起到作用。但這不是最根本的,最根本的還是需要通過稅收手段和金融手段達到。

    限返點:擔保機構業(yè)績損失將過半

    銀監(jiān)會:非常重視個人按揭的風險

    此前在國內(nèi)二手房市場普遍存在的“銀行向房貸中介返點”現(xiàn)象被中國銀行業(yè)協(xié)會勒令叫停,昨日,一份名為《關于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務 維護市場秩序的自律共識》的文件突然出現(xiàn)在銀行業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站。銀行向房貸中介“進貢”的潛規(guī)則很可能就此打破。

    無獨有偶,銀監(jiān)會副主席王兆星昨日在國新辦的新聞發(fā)布會上透露,截至目前,房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個貸款余額的20%左右,銀行業(yè)非常重視個人按揭貸款當中的風險,并采取了一些措施,著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。其中包括:對于第二套以上住房的要嚴格堅持首付比例不低于40%的要求,銀行要對個人房貸的申請者進行有效的調(diào)查、核實,并且嚴格落實面談面簽制度等。

    收緊貸款已經(jīng)不再是紙上談兵。

    銀行業(yè)協(xié)會相關人士認為,隨著銀行業(yè)金融機構個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務迅速發(fā)展,銀行業(yè)金融機構為爭取房貸業(yè)務資源爭相向房貸中介支付高“返點”費用,由此引發(fā)了銀行間的惡性競爭,嚴重擾亂了市場秩序,影響了銀行信貸安全和房貸業(yè)務的健康發(fā)展,損害了銀行和消費者的利益。因此,銀行業(yè)協(xié)會要求,自2010年1月1日起,各會員銀行應停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與其所提供的服務不對稱、純粹業(yè)務介紹的“返點”費用。

    據(jù)記者調(diào)查,目前北京房貸返點大致在1.5%-2%,具體標準根據(jù)銀行和房產(chǎn)中介、房貸擔保公司的規(guī)模而定。按照這一比例,購房人貸款100萬元,銀行需支付1.5萬到2萬元給房貸中介。

    實際上,京城二手房市場“房貸返點”現(xiàn)象早已成為業(yè)界常態(tài)。銀行業(yè)人士透露,目前各家銀行的個人貸款業(yè)務競爭非常激烈,而房產(chǎn)中介或擔保公司的客戶渠道集中,為了獲得客戶資源,銀行不得不參與到“返點”行列。另一方面,房產(chǎn)中介、房貸擔保機構也可以通過房貸返點擴大利潤,一些房貸擔保公司甚至靠“返點”度日。

    某房產(chǎn)界資深人士預計,一旦“房貸返點”被徹底掐斷,房產(chǎn)中介不會受太大影響,因為這類機構的盈利構成主要以促成交易所收取的交易傭金為主;而房貸擔保機構的損失將在50%以上。他表示,叫停房貸返點將改變房貸擔保機構的收入模式,促使房貸擔保機構的服務向多元化轉變。

    據(jù)了解,該文件早在2009年12月31日便已印發(fā),京城數(shù)家國有銀行、大型商業(yè)銀行也停止了房貸返點業(yè)務。不過某房產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務員透露,目前北京仍有一些小型銀行向房貸中介公司提供返點。

    不過,即使取消房貸返點,購房者也難以得到具體的實惠。上述業(yè)務員表示,房貸返點主要是房產(chǎn)中介、房貸擔保機構與銀行之間的利益分配,對于普通購房者來說,其貸款利率仍以市場利率為主,貸款成本并沒有減少。

    事實上,商業(yè)銀行向提供房貸業(yè)務的按揭服務機構支付傭金的情況在國外也是存在的,但是一般都要求該支付傭金返點的行為必須向消費者明示且不得超過核定限額,否則將被視為商業(yè)賄賂行為。業(yè)內(nèi)人士指出,由于國內(nèi)銀行業(yè)缺少相應的行業(yè)規(guī)則,部分銀行提供高額返點以搶占市場,最終導致惡性競爭。在高“返點”的誘惑下,一些缺乏自律意識的銀行業(yè)從業(yè)人員將貸款手續(xù)全權委托給中介,給不法分子提供了可乘之機,出現(xiàn)了提供虛假資料的“假按揭”等情況,嚴重威脅銀行業(yè)信貸安全。

    銀行業(yè)協(xié)會此次下發(fā)的文件也明確要求,各會員銀行要規(guī)范貸前審查制度;規(guī)范與房貸中介機構的合作行為,對房貸中介機構全面進行摸底排查,對不良中介要杜絕合作;另外各會員銀行要加強與監(jiān)管部門、銀行業(yè)協(xié)會的聯(lián)系,及時投訴、舉報收取不合理費用及弄虛作假或指使、縱容、幫助客戶作假的不良中介機構,共同抵制惡意擾亂市場競爭的中介機構。

    可見,抑制投機性購房、杜絕“假按揭”貸款、維護銀行房貸業(yè)務安全也是此次叫停房貸返點的重要初衷。銀行信貸部人士對記者表示,叫停“房貸返點”有助于掐斷不良房貸中介的利益鏈條,凈化房貸市場,今后的銀行房貸業(yè)務將更多地注重提升服務質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新,加快審批時間。

    不過,也有人提出了不同看法。某房產(chǎn)中介公司老總指出,房貸返點相當于銀行向房貸中介支付廣告費,銀行通過網(wǎng)絡、電視等途徑宣傳的成本可能會更高。他建議,監(jiān)管層應給房貸返點適當?shù)纳婵臻g,關鍵在于完善市場制度,制定行業(yè)規(guī)則,而不應采取“一刀切”的做法