2020年將遇老齡化最大浪潮 住房負影響顯現(xiàn)

    據國家統(tǒng)計局數(shù)據，截至2015年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%。城鎮(zhèn)化空間還很大，而農村人口進城，必然產生對城鎮(zhèn)住房的需求。目前相對低的城鎮(zhèn)化率，被不少學者當作中國經濟具有很大發(fā)展?jié)摿Φ睦碛伞?/p>

    然而，近年來農民外出務工人數(shù)持續(xù)下降，出現(xiàn)了一種“逆城鎮(zhèn)化”的現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局調查結果顯示，2012年~2015年農民工總量增速分別比上年回落0.5、1.5、0.5和0.6個百分點。2015年外出農民工新增數(shù)量甚至不及2010年的1/10。除了經濟增速下行導致就業(yè)機會減少外，恐怕與人口老齡化有關。2015年，中國60歲以上的人口占總人口的比重達到16.15%。

    2020年將遭遇老齡化最大浪潮 住房負影響顯現(xiàn)！

    在中國房地產報記者統(tǒng)計的2015年全國38個典型城市老齡化程度排名中，老齡化問題嚴重的城市主要集中在江蘇、遼寧、浙江三省，占據榜單前10名中的8席。像南通、嘉興、舟山、湖州、鞍山這類二三線城市，老齡化程度已經超過22%，這意味著這些城市每5個人中，就有超過1個人為60歲以上的老年人。而在東北三省，老齡化嚴重的同時還存在人口持續(xù)負增長的問題，這對當?shù)胤康禺a市場的可持續(xù)發(fā)展已形成拖累。

    全國38個典型城市老齡化程度排名中，上海以30.2%的老齡化水平位居第一，北京的老齡化程度高達23.4%，位居第7名。不過，在城鎮(zhèn)化進程下，北京、上海、廣州、深圳仍然是主要的人口流入地，年輕務工人員的流入有利于緩解這些城市的老齡化速度。去年房價暴漲最嚴重的深圳，則是全國最年輕的城市，老齡化程度僅6.9%，這也從側面體現(xiàn)了人口老齡化與城市房地產市場發(fā)展的相關性。

    中國最嚴重的人口老齡化沖擊波還有不到4年時間就會到來。中國老齡科研中心副主任黨俊武在接受中國房地產報記者采訪時表示，1962年~1972年中國前所未有的人口生育高峰，稱為“60后”，這些人群將在2020年之后逐步進入老年人行列，屆時中國將進入“人類歷史上人口老齡化最大的一個浪潮”。不過，黨俊武預計此次老年潮的到來，對中國房地產市場5~10年內的影響并不大，“老齡化和房地產市場之間關系很復雜，而且效應的傳導需要時間。”

    “在老齡化形勢嚴峻的東部二三線城市，人口結構對樓市的負面影響較大。除了看城市的老齡化程度，還要看當?shù)厥欠裼袛U容空間，如果擴容空間有限，房企要慎重進入。”黨俊武同時表示，并不是說人口老齡化后對房地產市場就沒有需求，相反，今后房地產市場去庫存和長遠發(fā)展，都應該考慮到人口快速老齡化后各年齡群的住房需求。

    老齡化遇上城鎮(zhèn)化

    一線城市房地產需求仍旺盛

    人口紅利是影響房地產市場需求的一個重要因素。一般而言，人口總量增長、勞動人口增長、購房適齡人口（25至49歲）的增加，都會導致購房需求增加。反之，則會導致購房需求減少。

    2020年將遭遇老齡化最大浪潮 住房負影響顯現(xiàn)！

     國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年統(tǒng)計公報顯示，去年16至59歲的勞動年齡人口數(shù)減少487萬至9.1096億，在全國總人口中占比由2014年末的67%進一步降至66.3%。同時，老齡化水平則在逐年提高。

    人口老齡化，是指60歲以上老年人口或65歲以上老年人口在總人口中的比例超過10%或7%。按照這個標準，中國早已進入老齡化階段。2015年年底，中國老齡人口比16.15%，較2014年上升近0.65個百分點。從2016年到2025年，中國社會將經歷一個“超速老化”的階段。2020年之后，中國將迎來“人類歷史上人口老齡化最大的浪潮”。

    國家衛(wèi)生計生委家庭發(fā)展司司長王海東預測，到2050年，60歲以上人口占比將達到33%，意味著屆時每3個中國人當中就有1位老年人。在未來30多年里，“二孩政策”對中國人口結構和老齡化趨勢產生不了根本性的影響。“二孩政策”主要影響的是“體制內”的一部分人，但對農村以及城市中的很大一部分人影響較小。“體制內”這部分人，教育水平普遍較高，生育率較低，即便放開“二孩政策”，也無法根本改變人口結構。

    而中國購房人群構成也將迎來拐點。根據2010年全國人口普查數(shù)據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約5.43億、5億。也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產購買需求結構發(fā)生重大改變，甚至可能出現(xiàn)結構性購買力不足。

    截至2015年底，北京市60歲及以上戶籍老年人口約315萬，占總人口的23.4%。據北京市民政局副局長、新聞發(fā)言人李紅兵預計，2030年北京將達到重度老齡化，戶籍老年人口占比超過30%，隨后進入超老齡化社會，這一高比例將持續(xù)50年以上。

     廣州的人口老齡化速度也較快。2015年廣州市戶籍60歲以上的老年人口為147.5萬，占總人口的17.07%。廣州市老齡辦書記彭景團表示，照這種趨勢發(fā)展下去，預計2020年廣州老年人口將達到185萬，老齡化比重將增加到20%。而深圳2015年底戶籍老齡人口23萬，老齡化率6.9%，沒有達到聯(lián)合國老齡化社會比例的標準。不過，有關數(shù)據顯示，5年之后深圳將迎來爆發(fā)式“銀發(fā)浪潮”,在2020年深圳人口老齡化率將攀升至9.7%，進入老齡化社會。

    “在一線城市，人口老齡化對房地產的影響還看不清楚。畢竟在北上廣這三個特大型城市老齡化問題再嚴重房地產需求還是很大。像日本東京老齡化程度也很嚴重，但是對東京房地產市場的影響也并不大。”黨俊武表示，但是對于東部老齡化嚴重的二三線城市，尤其是擴容量不大的城市，老齡化對當?shù)胤康禺a的負面影響越來越顯著。

    老齡化遭遇人口負增長

    遼寧四川老齡化問題更嚴重

    華東是中國老齡化程度最深的地區(qū)。在38城老齡化程度排名前10的城市中，江浙滬城市占了7席。除上海外，其他分別是南通、蘇州、無錫、嘉興、舟山、湖州，這說明長三角地區(qū)人口結構呈同步老化趨勢。

    2020年將遭遇老齡化最大浪潮 住房負影響顯現(xiàn)！

    從各省(自治區(qū))老齡化程度排名看，江蘇、遼寧、四川、浙江、山東排在前5名，2015年底人口老齡化比率分別為21.36%、20.59%、20.38%、20.19%、18%。

    官方數(shù)據顯示，截至2015年末，浙江省60歲及以上老年人口984.03萬，占總人口的20.19%。其中，浙北和浙東的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山等市老齡化程度均超過20%，平均為22.27%；浙西和浙南的溫州、金華、衢州、臺州、麗水等市，老齡化程度相對較低，平均為18.06%。

    而像南通、湖州、嘉興、紹興、舟山這樣的三四線城市，房地產市場仍面臨去庫存難題。

    老齡化問題更為嚴重的是人口持續(xù)凈流出的遼寧、四川、安徽等地。

    第六次全國人口普查數(shù)據顯示，10年間安徽人口凈流出人數(shù)約為891萬，位居全國第一位。10年間，四川人口凈流出人數(shù)約為778萬。而東北三省的情況尤其引人注目，在面臨經濟下行壓力的同時，三省總和持續(xù)多年人口凈流出，并且生育率遠低于全國平均水平。

    來自遼寧省統(tǒng)計局的最新數(shù)據顯示，根據1%人口抽樣調查推算，截至去年末，全省常住人口總數(shù)為4382.4萬，相比2014年，2015年遼寧常住人口減少9萬。這是17年來，遼寧常住人口總量首次出現(xiàn)負增長。

    截至去年年底，遼寧省60周歲及以上人口902.4萬，占總人口的20.59%，這意味著平均每5個遼寧人中就有1位老人。其中，65周歲及以上人口561.9萬，占全部人口的12.82%。相比2014年，去年全省新增60周歲及以上人口51.3萬，人口老齡化趨勢進一步加劇。

    沈陽作為老工業(yè)基地，從1992年開始就進入老齡化社會，比全國提前了7年。

    據遼寧省老齡辦預測，預計到2020年，遼寧老年人口將達到千萬，每4名遼寧人中就會有1名老年人。