我國(guó)住房體系中租賃比例偏低 住房自有率達(dá)70%

    ●目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。我國(guó)住房租賃比例仍然偏低，到2010年，租賃比例僅21%，住房自有率常年維持在70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平。參照海外經(jīng)驗(yàn)，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，社會(huì)資本市場(chǎng)化供應(yīng)為主體、政府為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是發(fā)展方向。

    ●我們梳理了美、日、德三國(guó)的住房體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，住房問(wèn)題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財(cái)政財(cái)力來(lái)解決，在需求端通過(guò)多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿(mǎn)足其對(duì)住房的支付能力，將是化解庫(kù)存擠壓，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。

    ●從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，僅僅由政府提供的低端住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入社會(huì)資本、開(kāi)展租售并舉的供給側(cè)改革是行業(yè)的大方向，這也將帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)以上的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

    ⊙中信建投

    二次房改演變：從住房商品化到租售并舉

    住房制度改革在我國(guó)由來(lái)已久，作為我國(guó)社會(huì)改革的重大工程之一，住房制度改革先后經(jīng)歷了由實(shí)物分配到商品化再到現(xiàn)在租售并舉的進(jìn)程：

    1、實(shí)物分配階段（1993年以前）：在1993年之前，我國(guó)的住房基本上屬于實(shí)物分配，住房建設(shè)的資金主要來(lái)源于政府，部分來(lái)源于單位自籌，住房建好后，單位或者政府以較低的租金或者無(wú)償提供給職工居住，該階段住房基本上作為一種福利的形式分配給就業(yè)的居民。

    2、商品房萌芽階段（1993年-1998年）：1993年11月，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)工作會(huì)議確立了以出售公房為重點(diǎn)，租房、售房、建房一同并舉的新方案，開(kāi)始了我國(guó)住房的商品化嘗試；1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止住房實(shí)物分配，并開(kāi)始逐步實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志了分房制度的終結(jié)和國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化的開(kāi)始。

    3、住房市場(chǎng)化階段（1998年-2004年）：從1998年《通知》發(fā)布后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)固定投資連續(xù)以?xún)晌粩?shù)保持增長(zhǎng)，2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，表明要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，同時(shí)提出要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房，這一階段基本實(shí)現(xiàn)了我國(guó)住房市場(chǎng)化的完全轉(zhuǎn)變。

    4、新住房制度探索階段（2005年至今）：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題也日益凸顯，管理層先后多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)城市中低收入人群的住房保障工作， 面對(duì)城市居民的住房貨幣化補(bǔ)貼與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的脫節(jié)，住建部在2015年1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善現(xiàn)有住房供應(yīng)體系。同時(shí)，相關(guān)人士近期明確表示，2016年要推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主的住房體制改革,把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn),建立購(gòu)租并舉的住房制度。

   我國(guó)的住房體系中租賃比例偏低

    中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不匹配，市場(chǎng)不規(guī)范和道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國(guó)住房租賃比例僅有20.55%，到2010年，我國(guó)住房租賃比例僅上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，為21.05%，我國(guó)住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。

    我國(guó)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買(mǎi)商品房的形式來(lái)滿(mǎn)足居民的住房需求，而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50%-70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。根據(jù)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿(mǎn)足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來(lái)約維持在30%到35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積為72.16萬(wàn)平方米，僅占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%，反映出國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后和緩慢。

    住房租賃市場(chǎng)的海外經(jīng)驗(yàn)

    從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國(guó)約20%的住房，美國(guó)的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在40%以上。同時(shí)，在租賃住房中，如美國(guó)等國(guó)家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供，相對(duì)而言，我國(guó)的租賃住房供給體系較為單一。

    我們梳理了海外一些國(guó)家的住房體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，住房問(wèn)題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財(cái)政財(cái)力來(lái)解決，在供給端大量提供租賃的房源，增加社會(huì)資本的參與度，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的供給、并保障承租人的權(quán)益將會(huì)是解決住房供給缺口問(wèn)題的有效手段，在需求端通過(guò)多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿(mǎn)足其對(duì)住房的支付能力，將是化解庫(kù)存壓力，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。

    美國(guó)經(jīng)驗(yàn)：租金補(bǔ)貼+社會(huì)資金引入

    美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展最初是通過(guò)政府出資的形式，向住房市場(chǎng)提供公共住房，以擴(kuò)大租賃住房的供給，解決住房短缺的問(wèn)題，隨著人口的快速增長(zhǎng)，政府財(cái)政壓力越來(lái)越大，單純的通過(guò)供給端推進(jìn)，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)受到較大的制約。其后美國(guó)政府從供給和需求端兩方面入手，通過(guò)引入社會(huì)資本保持和擴(kuò)大供給端，通過(guò)需求端的疏導(dǎo)，提高整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率和住房資源的高效匹配，最后形成目前的住房租賃市場(chǎng)和現(xiàn)行保障性住房制度。

    資金來(lái)源：政府以補(bǔ)貼為主

    在美國(guó)的保障性住房政策體系中，政府直接出資的部分占比很小，資金主要用在低收入階層的公共住房及租金補(bǔ)貼上；而其余大部分保障性住房資金需求則是通過(guò)政策手段，利用民間資金來(lái)滿(mǎn)足。一方面通過(guò)提供低息貸款和稅收減免優(yōu)惠吸引社會(huì)資本參與到保障性住房的建設(shè)中，另一方面通過(guò)按揭抵押貸款證券化和提高中低收入水平的信用資產(chǎn)水平，來(lái)滿(mǎn)足居民對(duì)住房的支付能力以吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房領(lǐng)域，此外，政府還通過(guò)對(duì)提供土地管制方面的優(yōu)惠以吸引開(kāi)發(fā)商參與到保障性住房的建設(shè)中來(lái)。

    在美國(guó)保障性住房建設(shè)中，社會(huì)資本參與的主要項(xiàng)目為L(zhǎng)IHTC計(jì)劃，其中非盈利性組織的出資占到整個(gè)LIHTC計(jì)劃的20%以上。而政府資金占比則呈逐年下降之勢(shì)，在 1995年的LIHTC計(jì)劃中，作為政府資本代表的農(nóng)村住房租賃貸款支持的新建住房占整個(gè)LIHTC計(jì)劃的17.60%，隨后政府出資開(kāi)始逐步下降，社會(huì)資本參與度開(kāi)始提升，至2013年，政府出資約在LIHTC計(jì)劃中占比7.60%，社會(huì)資本占比已達(dá)63.5%左右。

    當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

    當(dāng)前我國(guó)住房體系的建設(shè)將圍繞多層次展開(kāi)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，僅僅由政府提供的低端住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入社會(huì)資本、開(kāi)展租售并舉的供給側(cè)改革是行業(yè)的大方向，這也將帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)以上的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

    2007年，國(guó)家開(kāi)始對(duì)現(xiàn)有的住房制度進(jìn)行調(diào)整和改革，將住房制度的重心轉(zhuǎn)化為關(guān)注低收入人群的住房保障需求。“十二五”規(guī)劃中，提出了重構(gòu)我國(guó)現(xiàn)有住房體系的設(shè)想，明確了我國(guó)多層次住房供應(yīng)體系，并且設(shè)立了3600萬(wàn)套保障房假設(shè)和20%保障覆蓋率的目標(biāo)，同時(shí)要求“十二五”期間增加公租房1000萬(wàn)套，廉租房400萬(wàn)套，租賃補(bǔ)貼150萬(wàn)戶(hù)，并逐步形成了并軌制的保障性租賃住房體系。

    根據(jù)國(guó)家行政學(xué)院社會(huì)治理研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，截至2013年年底，我國(guó)共籌建保障性租賃住房1425萬(wàn)套，其中新建1349萬(wàn)套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達(dá)到78.4%，共計(jì)1058萬(wàn)套。我國(guó)的保障性租賃住房已覆蓋1057萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個(gè)住房保障體系中，實(shí)物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補(bǔ)貼安置的力度也在逐漸提升。

    由于公共建設(shè)性住房資金的資金來(lái)源只能通過(guò)政府的財(cái)政支出，并且回籠期限較長(zhǎng)，一般需要10年到20年左右，同時(shí)缺乏相應(yīng)的配套機(jī)制保障參與資本的收益，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)目前保障性住房建設(shè)項(xiàng)目難以有效吸引市場(chǎng)和社會(huì)資本的廣泛參與。此外，公共住房的建設(shè)用地來(lái)源供給也是我國(guó)保障性住房建設(shè)供給端的一大瓶頸，由于地方土地拆遷、收儲(chǔ)成本不斷提升，建設(shè)前期時(shí)間環(huán)節(jié)較長(zhǎng)，因而，地方政府需要依靠商業(yè)化的土地轉(zhuǎn)讓所得來(lái)覆蓋前期大量的資金投入，這也相應(yīng)造成了保障性住房的土地供應(yīng)相對(duì)匱乏。

     頂層設(shè)計(jì)出爐 多舉措打造多元化住房租賃市場(chǎng)

    2016年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》指導(dǎo)文件，文件明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，并提出了到2020年的發(fā)展目標(biāo)：1，住房租賃市場(chǎng)體系：供應(yīng)主體多元化、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定；2，公共租賃住房保障體系：?；尽⒋俟?、可持續(xù)；3，住房租賃法規(guī)制度體系：市場(chǎng)規(guī)則清晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益充分保障，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

    針對(duì)我國(guó)當(dāng)前公共住房保障體系有效供給不足、資金缺乏等問(wèn)題，本次《意見(jiàn)》從六大方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策和措施：培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。在提升完善公租房運(yùn)營(yíng)保障能力的同時(shí)，積極引導(dǎo)住房租賃企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資參與住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)多層次的住房租賃體系滿(mǎn)足人們不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。

    從我們之前總結(jié)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，社會(huì)資本投入占比提升、市場(chǎng)化供應(yīng)為主體是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然方向，引導(dǎo)租賃企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多方投資參與租賃市場(chǎng)，一方面解決了我國(guó)保障住房供給不足、緩解政府財(cái)政壓力。另一方面通過(guò)市場(chǎng)化手段能夠有效滿(mǎn)足不同人群的居住需求，完善房地產(chǎn)供給側(cè)改革，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。

    根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2015年我國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)1.15萬(wàn)億元左右，到2020年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，其中0.9億套將被用于出租，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在150萬(wàn)億元左右。根據(jù)嗨客調(diào)研測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)66%的租賃房源集中在個(gè)人手中，規(guī)?；?、集約化程度較低，但也為住房租賃發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。我們認(rèn)為，未來(lái)住房租賃企業(yè)通過(guò)集約化管理和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，有望承接管理個(gè)人、開(kāi)發(fā)商乃至公租房房源，對(duì)外輸出服務(wù)管理，這也是新政鼓勵(lì)的一大方向。

    此外，針對(duì)住房租賃中介，《意見(jiàn)》提出要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、提升服務(wù)質(zhì)量，這有助于改善租客的消費(fèi)體驗(yàn)。根據(jù)企鵝智酷發(fā)布的《網(wǎng)絡(luò)租房調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，高達(dá)54.2%的租客認(rèn)為中介收費(fèi)不合理，表明在當(dāng)前價(jià)格下，中介服務(wù)遠(yuǎn)不達(dá)消費(fèi)者預(yù)期。

    此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)也是從我國(guó)租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)出發(fā)，主要包括以下幾大亮點(diǎn)：

    亮點(diǎn)一：供給端激勵(lì)加速推進(jìn) 需求端激勵(lì)落地需時(shí)間

   為了加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見(jiàn)》分別從供給和需求兩端提供政策激勵(lì)，在完善住房供應(yīng)體系的同時(shí)，促進(jìn)住房租賃消費(fèi)。

    供給端：《意見(jiàn)》明確提出對(duì)于依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠政策支持：對(duì)于個(gè)人出租住房的，由5%減按1.5%的征收率計(jì)繳增值稅，出租住房月收入不超3萬(wàn)元的，2017年底之前免征增值稅，出租住房所得減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)于住房租賃中介機(jī)構(gòu)，由之前營(yíng)改增試點(diǎn)的11%稅率降為6%增值稅稅率；對(duì)于一般納稅人，出租在營(yíng)改增前取得不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%征收率計(jì)繳增值稅。我們認(rèn)為，配合本次營(yíng)改增推進(jìn)，供給端稅收優(yōu)惠有望快速落地，較大的優(yōu)惠幅度能夠有效激勵(lì)個(gè)人出租住房，擴(kuò)大房源供應(yīng)；對(duì)于中介機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)而言，較低的稅率能夠降低收稅負(fù)擔(dān)，保證盈利空間。

    需求端：政策激勵(lì)主要在三個(gè)方面：1，稅收減免：《意見(jiàn)》提出個(gè)人的租金支出將納入個(gè)稅改革稅前扣除部分。但我們認(rèn)為，個(gè)人所得稅改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，短期落地可能性不大，且與住房按揭利息抵扣個(gè)稅政策相似，高收入和高租金的區(qū)域會(huì)更加受益于該政策；2，公積金支持和公共服務(wù)均等化：對(duì)于公積金支付房租政策，北京、上海等一線城市已經(jīng)落地實(shí)行。我們認(rèn)為，具備大量人口流入的二線省會(huì)城市也將快速落實(shí)，這將有效緩解個(gè)人尤其是年輕人的房租支出壓力。但對(duì)于《意見(jiàn)》提出的公共服務(wù)均等化，我們認(rèn)為，考慮地方政府日漸趨緊的財(cái)力，其推進(jìn)和落實(shí)仍有待觀察；3，公租房貨幣化：《意見(jiàn)》提出轉(zhuǎn)變公租房保障形式，推進(jìn)公租房貨幣化，實(shí)物保障和租賃補(bǔ)貼并舉，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，貨幣租金補(bǔ)貼是住房保障主要的政策手段，相比公租房，貨幣補(bǔ)貼更為靈活、成本更低，同時(shí)也有益于部分庫(kù)存高企城市的庫(kù)存去化。

    亮點(diǎn)二：擴(kuò)大租賃房源供應(yīng) 商改住利好商業(yè)去庫(kù)存

    《意見(jiàn)》提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后，用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。我們認(rèn)為，這一政策實(shí)質(zhì)是改變土地用途，給予了地方政府盤(pán)活存量土地的方式和能力，一方面擴(kuò)大了住房租賃市場(chǎng)供給，另一方面通過(guò)水、電、氣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，保證這部分房源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

    亮點(diǎn)三：完善住房租賃金融支持 穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)

《意見(jiàn)》提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。相較快周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)租賃行業(yè)資金沉淀量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，缺乏輕資產(chǎn)化模式是制約租賃行業(yè)發(fā)展、房企較少涉及租賃行業(yè)的最大原因。我們認(rèn)為債券發(fā)行放開(kāi)、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行有望為租賃企業(yè)打開(kāi)融資渠道，而房地產(chǎn)投資信托基金的試點(diǎn)將真正做到輕資產(chǎn)化，有利于租賃企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)、獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道，并通過(guò)金融杠桿提高收益率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

    亮點(diǎn)四：切實(shí)保護(hù)承租人合法權(quán)益 穩(wěn)定租賃關(guān)系

    與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)類(lèi)似，多年來(lái)住房租賃市場(chǎng)尤其是供小于求的核心城市一直是賣(mài)方市場(chǎng)，承租人長(zhǎng)期處于弱勢(shì)地位，相應(yīng)的合法權(quán)益得不到有效保障。為此，本次《意見(jiàn)》在三個(gè)方面提出措施保護(hù)承租人合法權(quán)益：1，明確出租人義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度；保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求；在住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。2，保障承租人享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶(hù)籍承租人，住房租賃合同經(jīng)備案后可辦理居住證，享受與戶(hù)籍人口同等的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。3、規(guī)范住房租賃中介行為，提升中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量。我們認(rèn)為，隨著住房租賃供應(yīng)的增加，租賃市場(chǎng)將逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，作為住房租賃消費(fèi)者，承租人合法權(quán)益的切實(shí)保障是行業(yè)有效運(yùn)行和穩(wěn)定發(fā)展的基石，相關(guān)法律法規(guī)的健全完善值得長(zhǎng)期關(guān)注。

    靜待細(xì)則出爐 租賃市場(chǎng)供給側(cè)企業(yè)迎來(lái)大機(jī)遇

    此次《意見(jiàn)》的出爐，彰顯了管理層對(duì)于推進(jìn)住房體系變革的決心，住房租賃行業(yè)將迎來(lái)更多政策上的扶持。此次《意見(jiàn)》僅僅是頂層設(shè)計(jì)，我們預(yù)計(jì)更多的配套細(xì)則文件將接踵而至，這將對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的供給端企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。

    萬(wàn)億住房租賃市場(chǎng)藍(lán)海即將開(kāi)啟，房地產(chǎn)投資信托基金等金融化產(chǎn)品的推進(jìn)有望提速，關(guān)注兩方面受益標(biāo)的。住宅租賃方面，可關(guān)注已布局公寓領(lǐng)域的相關(guān)標(biāo)的：萬(wàn)科（長(zhǎng)租公寓已開(kāi)業(yè)超1000間，2000間正在籌備）；房地產(chǎn)投資信托基金推進(jìn)方面，可關(guān)注持有優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，如陸家嘴（自持商辦物業(yè)150萬(wàn)平米，在建合計(jì)超213萬(wàn)平米）、中國(guó)國(guó)貿(mào)（北京CBD地段物業(yè)規(guī)模達(dá)110萬(wàn)平，包含在建）、世茂股份（在手經(jīng)營(yíng)性物業(yè)100萬(wàn)平米）及房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)標(biāo)的嘉寶集團(tuán)。

    國(guó)內(nèi)住房制度變遷

    房改前  一次房改   二次房改

    階段    實(shí)物分配    商品房萌芽    房地產(chǎn)市場(chǎng)化    新住房制度探索    

    時(shí)間    1993年前    1993年-1998年    1998年-2004年    2005年至今    

    住房制度    按需分配，住房統(tǒng)一管理建設(shè)    公積金等配套制度開(kāi)始建立，部分住宅試點(diǎn)商品化   停止實(shí)物分配，實(shí)施住宅分配貨幣化，住宅市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)    住宅市場(chǎng)化，租售并舉制度探索    

社會(huì)背景    公有制主體經(jīng)濟(jì)，資源按需分配    人口快速增長(zhǎng)，住房供給壓力開(kāi)始凸顯    行業(yè)快速發(fā)展，供給加速    房?jī)r(jià)快速上漲、住宅供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩