政策冷風(fēng)能否降房?jī)r(jià)虛火 一二線城市調(diào)控南轅北轍

    在國(guó)務(wù)院密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策前后，地方政府也紛紛做出反應(yīng)：上海降低公積金貸款限額，廣州嚴(yán)查閑置土地，深圳打擊捂盤囤積，南京和杭州則對(duì)首次置業(yè)提供購(gòu)房補(bǔ)貼。

    縱覽各地方政府調(diào)控政策，一線城市由于房?jī)r(jià)上漲過猛不得不出手遏制，二線城市則繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠政策。在中央層面房地產(chǎn)政策漸趨明朗之后，地方政府調(diào)控同樣“雷聲”大。不過，這些措施能否收到明顯效果，尚需時(shí)日加以觀察。

    一線城市調(diào)控風(fēng)聲緊

    在二套房貸政策收緊前夕，上海市住房保障房屋管理局率先表示，將從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等四方面采取措施，以遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲。上海市公積金管理中心也宣布，人均住房面積小于33.4平方米而再次購(gòu)房的，為購(gòu)買“改善型住房”，對(duì)購(gòu)買第二套改善型普通自住房的，公積金貸款最高限額由80萬元降低為60萬元。

    廣州市幾乎同時(shí)提出，擴(kuò)大土地和商品房供應(yīng)，盤活閑置土地，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。2009年12月30日，廣州首度明確對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。廣州市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人稱，一旦新政實(shí)施，被認(rèn)定是閑置用地的地塊，開發(fā)商首先要補(bǔ)交的增值地價(jià)，可能就是原來地價(jià)的幾倍甚至十幾倍。

    開發(fā)商囤地成本將大大增加。業(yè)界最為關(guān)注的是，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收，逾期不繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1％。的滯納金。

    2009年以來，廣州市開始逐步對(duì)2007年底至2008年初出讓的幾幅高價(jià)土地進(jìn)行處理，被收回的原中萊地王已在2009年重新出讓，金地的番禺地塊則實(shí)行退地退款，保利金沙洲和富力云祥路地王還在商議中。而新辦法的出臺(tái)讓那些囤積或閑置土地的開發(fā)商承擔(dān)著更大的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州閑置地處理細(xì)則若能嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)行，對(duì)于縮短房企開發(fā)周期，防止囤地、囤房，可能會(huì)產(chǎn)生一定成效。

    一邊是嚴(yán)查閑置土地，另一邊再次提出限價(jià)房。廣州市房管局局長(zhǎng)謝曉丹表示，2009年上半年喊停的限價(jià)房用地可能重啟，具體的供應(yīng)規(guī)模正在調(diào)查摸底。

    而深圳市國(guó)土委則開始對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等領(lǐng)域的違法違規(guī)行為進(jìn)行全面清理整治。查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括非法預(yù)售、發(fā)布虛假?gòu)V告、囤積房源、合同欺詐、售樓現(xiàn)場(chǎng)不按規(guī)定公示規(guī)定事項(xiàng)、不按規(guī)定填報(bào)項(xiàng)目手冊(cè)、未取得預(yù)售許可前違規(guī)收取定金、意向金、誠(chéng)意金等。

    隨后，深圳市又將2010年保障性住房建設(shè)計(jì)劃大幅提高，計(jì)劃建設(shè)保障性住房從2.23萬套增至約5萬套。翻倍的數(shù)字表明，深圳市政府欲通過加大保障性住房供應(yīng)量，解決中低收入住房問題，并平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)。

    二線城市或繼續(xù)力挺

    就在國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的同時(shí)，2009年賣地收入高達(dá)1200億元的杭州市推出了29條房產(chǎn)新政，不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購(gòu)買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財(cái)政補(bǔ)貼。

    不僅是首次置業(yè)給予補(bǔ)貼，在市區(qū)僅有一套住房，在2010年出售住房，并重新購(gòu)買普通住房的，同樣給予房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼；因房屋拆遷選擇貨幣安置的,在市區(qū)購(gòu)買普通住房給予超過貨幣補(bǔ)償款部分1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

    杭州天龍房產(chǎn)中介表示，營(yíng)業(yè)稅“2改5”對(duì)炒房和購(gòu)買非普通住宅抑制作用明顯，但杭州的新政相當(dāng)于補(bǔ)貼了因營(yíng)業(yè)稅受影響的客戶，抵消了宏觀政策的執(zhí)行力。新政中一戶家庭年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房,享受首套住房貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策，這對(duì)一些炒房家庭,繼續(xù)起著“鼓勵(lì)”作用。

    不僅僅是杭州，南京市在2009年底就率先提出購(gòu)房補(bǔ)貼。在南京市首次購(gòu)買普通住房(144平方米以下)的，給予總房款0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，僅有一套住房的改善型購(gòu)房家庭，在2010年出售原住房并且重新購(gòu)買普通住房的，也給予房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼。而個(gè)稅補(bǔ)貼則將取消，之前南京市對(duì)超過兩年的二手房買賣，繳納個(gè)稅后政府還要補(bǔ)貼40%，2010年政府不再予以補(bǔ)貼。

    1月6日浙江省舟山市也宣布，對(duì)首次購(gòu)房者給予所征收契稅全額的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)以家庭為單位在舟山僅有一套住房的改善型購(gòu)房者，個(gè)人所得稅全額或差額退還。而長(zhǎng)沙2008年底出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼也繼續(xù)執(zhí)行，長(zhǎng)沙市的首次置業(yè)低收入家庭可繼續(xù)享受8萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

    調(diào)控效果仍需觀察

    對(duì)于地方政府出臺(tái)的種種政策，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)不一。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究人員表示，深圳市嚴(yán)查捂盤在操作中存在難度，對(duì)捂盤惜售定性存在法律障礙，查處捂盤惜售與行政干預(yù)過度之間很難平衡。

    而對(duì)于認(rèn)籌和收取誠(chéng)意金，深圳有開發(fā)商指出，如何界定無證認(rèn)籌也是個(gè)難題，現(xiàn)在開發(fā)商賣樓認(rèn)籌，不再直接收錢，而是與銀行合作，客戶繳納的誠(chéng)意金都存在銀行賬戶里?？蛻舾静挥脫?dān)心開發(fā)商因資金緊張，收錢來緩解壓力，主管部門也無法判定開發(fā)商無證認(rèn)籌收錢。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心此前曾在報(bào)告中承認(rèn)，今年房?jī)r(jià)高漲，與開發(fā)商囤積房源、捂盤惜售也有關(guān)系。但迄今為止，未見到主管部門對(duì)此做出任何說明。其實(shí)，深圳一直規(guī)定樓盤拿到預(yù)售證之后10天內(nèi)必須發(fā)售。但2009年大部分開發(fā)商都采取分批推盤策略，大多數(shù)樓盤開盤都在3次以上，甚至有的達(dá)到了9次，不同程度地存在捂盤嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54個(gè)樓盤，有近30個(gè)拿證到發(fā)售的時(shí)間超過了10天。

    深圳中原地產(chǎn)研究部則表示，這一系列政策對(duì)市場(chǎng)可能短期內(nèi)有影響，但決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的還是信貸政策和利率環(huán)境，需要持續(xù)觀察。

    而在剛剛舉行的“中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，金地、首創(chuàng)、萬科等開發(fā)商都集體回應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控，坦言對(duì)樓市政策仍然樂觀。金地相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，2010年開發(fā)商“不差錢”仍會(huì)持續(xù)，因?yàn)榱鲃?dòng)性沒有很快地消失，老百姓對(duì)未來預(yù)期的調(diào)整也不會(huì)那么劇烈，所以房地產(chǎn)行業(yè)是可以持續(xù)發(fā)展的。而且，今年開發(fā)商資金充裕，沒有“降價(jià)賣房”的動(dòng)力。從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看，也表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)的樂觀。

    而首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光坦言，無論情況怎么變，開發(fā)商希望的是“今年的地價(jià)、房?jī)r(jià)都要穩(wěn)定，出現(xiàn)一個(gè)趨穩(wěn)的狀態(tài)”。