專家：二手房資金“全監(jiān)管”大勢所趨

想買二手房，但中介卷款潛逃、房主將房屋多次抵押等交易陷阱屢禁不止，怎么破？上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委員會主任顧金山近日公開表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務費用都將納入平臺監(jiān)管。上海此時出臺這樣一個政策的背景是什么？這樣的政策未來會不會在北京以及全國范圍內推廣？全面推廣又將面臨哪些阻力和難題？記者就以上話題采訪了相關專家。

　　新聞背景

　　滬試點二手房資金“全監(jiān)管”

　　據悉，上海房產交易資金監(jiān)管平臺將率先在上海市松江區(qū)進行試點，最遲明年年初將在全市范圍內鋪開。

　　在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協議。買方需要把資金打入經過登記備案在銀行開設的資金監(jiān)管專戶。待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準后（即買方取得房產所有權，房產證），再通過監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照網簽合同為準，限制了房主隨意跳價的行為。

　　顧金山表示，希望通過松江的試點以后，再準備選擇三四個區(qū)縣，今年下半年進一步擴大試點。既要保證資金安全，同時不能因為多了環(huán)節(jié)，讓交易雙方覺得不方便，有很多細節(jié)需要考慮得比較周到。

　　“主要是通過這樣的行為，進一步規(guī)范房地產中介市場的合理合規(guī)，進一步規(guī)范中介公司的交易行為，對資金的使用要更安全，杜絕中介公司用這一塊存量資金做其他事情。”顧金山說，房屋交易中的資金，無論是直接交給賣方，還是存放在中介機構，都存在一定的風險，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。而政府來牽頭，第三方來監(jiān)管，就是非常有益的探索，具有一定的推廣意義，“我們期待看到試點的成效”。

　　名詞解釋

　　什么是二手房交易資金監(jiān)管？

　　資金監(jiān)管是一種二手房交易中的保障制度，沒有強制性，二手房買賣雙方可以按照需求進行使用，最形象的例子就是買賣物品時的支付寶。

　　如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家想用買家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然后再過戶房產給買家，買家擔心賣家把這筆錢用作他用，房產不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監(jiān)管。資金監(jiān)管是把購房人已經支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，專款專用。也就是說，上述案例中買家的首付款只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

　　在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方在交易中心完成過戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的房產證和抵押證的收件收據將購房者申請的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程。

　　熱點問答

　　1京華時報：上海出臺這一政策的原因和背景是什么？

　　二手房資金監(jiān)管迫在眉睫

　　胡景暉：二手房交易貨值高、流程復雜，所以確保交易雙方的資金安全是推進二手房交易規(guī)范化的重中之重。由于過往大部分城市，包括交易活躍的北上廣等一線城市，并未對二手房交易雙方的資金進行全面的強制監(jiān)管（個別城市僅個別區(qū)縣有要求需要資金

　　監(jiān)管），再加上很多消費者因不了解而不愿接受資金監(jiān)管，所以過往也發(fā)生了諸多資金安全風險。

　　此次上海全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，目的就是要保障交易雙方的資金安全，避免資金風險。交易資金監(jiān)管在發(fā)達國家是非常成熟

　　的，除了上海，北京等房產交易活躍的城市，其實過往已經在部分區(qū)縣推行資金監(jiān)管，只不過沒有全面強制執(zhí)行。目前，關于全面實行房產交易資金監(jiān)管的事宜，各地都在積極研究制定相關的制度規(guī)定，對交易資金進行全面的強制監(jiān)管是大勢所趨。

　　徐東華：在西方任何一個存量房交易市場成熟的國家，資金監(jiān)管是非常普遍的，其作用就是有效保護買賣雙方的權益和資金安全。目前國內尚未全面推

　　行房屋交易強制資金監(jiān)管，這樣就很難規(guī)避業(yè)主卷款、產權無法順利轉移、買房人違約等各種風險。鏈家非常歡迎政府推行資金監(jiān)管，無論是對買賣雙方還是對

　　整個行業(yè)都有非常大的好處，而且鏈家愿意在技術等各方面為政府部門提供支持。鏈家早在2003年就開始推行資金監(jiān)管，并一直呼吁行業(yè)推行資金監(jiān)管。

　　嚴躍進：出臺交易資金第三方監(jiān)管，主要在于三方面的壓力：第一是部分中介公司違規(guī)使用資金，利用客戶交易資金進行場外配資或是開展其他

　　資金池業(yè)務，助推了高房價；第二是若不強化資金監(jiān)管，那么房主隨意漲價、跳價、毀約等現象會增加；第三是對于部分中介機構來說，若沒有此類監(jiān)

　　管，中介機構本身也有很強的違規(guī)操作動機。因此，杜絕交易資金的不當金融用途，防止市場價格被擾亂，建立資金監(jiān)管平臺迫在眉睫。

　　2京華時報：政策出臺后，對于買賣雙方、中介以及市場將產生哪些影響？是否會杜絕目前市場交易中的各種亂象？

　　能力不足中介將被市場淘汰

　　胡景暉：對買賣雙方來說，可以最大程度地保障所有交易資金的安全，避免資金被私下挪用的風險（比如業(yè)主卷款潛逃、客戶毀約不支付房款等）。

　　如果中介服務傭金也納入強制資金監(jiān)管的話，意味著中介公司只有在幫助客戶完成全部交易，且客戶滿意的情況下，才能獲得該得的傭金，如果有投訴、有糾紛，中介可能無法獲得全部傭金，這將有利于中介公司提高服務品質；與此同時，也將使得重視服務品質的中介公司獲得更多的客戶選擇，服務品質較差的中介公司最終將被市場淘汰。

　　徐東華：對于買方來說影響不大，因為這個措施將有效保障買方的利益；對于賣方來說可能需要改變交易習慣，因為拿到錢需要等各個環(huán)節(jié)的風控排除之后才可以；對中介來說，中介公司促成交易的難度將加大，比如對于換房的用戶可能會有周轉金融的需求，需要中介公司有更為專業(yè)和多元化的服務。政策推出后將直接對專業(yè)性較差、服務能力不足的公司產生很大的影響，不排除有些公司會出局。舉措的出臺會凈化整個市場環(huán)境。

　　嚴躍進：對于買賣雙方來說，相當于增加了一個約束，利好市場交易的規(guī)范。中介機構可能一些潛在的“盈利”空間會被壓縮。實際上近幾年房產經紀或中介行業(yè)持續(xù)提的關鍵詞就是“誠信經營”。雖然各大中介機構都表態(tài)會誠信經營，但實際情況可能和預期有差距。而在今年上半年對于中介機構的管理過程中，在維護市場交易秩序方面，中介機構的誠信、合規(guī)經營顯得非常有必要。這也將成為二手房資金全面監(jiān)管制度鋪開后，后續(xù)重點監(jiān)管的內容。隨著房價上漲，房地產中介服務費水漲船高，動輒幾萬、十幾萬，所以，不光購房首付款、銀行貸款、尾款，包括中介服務費用也應該納入監(jiān)管平臺。

    3京華時報：在上海試點之后，有沒有可能在北京以及全國范圍內推行？若要全面推行，難點是什么？

　　提高效率、多元監(jiān)管是難點

　　胡景暉：在確保安全的前提下，如何提高資金監(jiān)管過程中的資金劃轉效率是未來的難點。比如在二手

　　房交易過程中，改善型置業(yè)未來將是占比很高的需求，多個連環(huán)買賣過程中對資金的流轉和劃轉效率要求

　　較高，目前不少消費者不愿選擇資金監(jiān)管很重要的一個原因，就是資金監(jiān)管在資金劃轉方面效率較低。

　　徐東華：參照西方成熟市場的情況，資金監(jiān)管一定會在我國全面推行，只不過是時間早晚的問題。推行中難度最大的還是買賣雙方以及中介公司交易習慣的改變。

　　另外，因為二手房交易非常復雜，關于資金監(jiān)管應該是多種監(jiān)管方式并存，一是建委監(jiān)管，二是四方資金托管（買方、賣方、中介和商業(yè)銀行），

　　三是允許具有支付牌照的公司進行資金監(jiān)管。應該有多種形式的資金監(jiān)管相互補充，滿足大眾不同的需求。因此，如何實現有效的多元化監(jiān)管也將是難點。

　　嚴躍進：上海二手房市場相對成熟發(fā)達，相信二手房交易資金監(jiān)管后續(xù)在北京市場推廣的可能性也是比較大

　　的。在北京試點后會陸續(xù)在全國其他城市進行推廣，這是二手房交易的必然趨勢和要求。另外對于此類市

　　場來說，若要杜絕各類違規(guī)做法，關鍵要增加罰金制度，這樣此類監(jiān)管資金的使用才會更加有效。