放貸沖動、熱錢難防 房地產(chǎn)流動性“欲收難收”

CFP圖片 合成/蘇振

    “只要地塊沒問題，抵押手續(xù)齊全，銀行放貸依然很寬松。”浙江一家房地產(chǎn)公司的董事長對中國證券報記者表示。1月12日，該公司以當?shù)厥薪家粔K“四證齊全”的土地辦理了貸款抵押，獲得銀行9000萬元開發(fā)貸款，并沒有受到特殊的限制。

    權(quán)威人士表示，2010年，全國新增信貸投放目標定在7.5萬億元左右，市場整體流動性依然充裕。雖然國務院要求金融機構(gòu)嚴格審查房地產(chǎn)信貸，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,但從目前的情況看，商業(yè)銀行放貸并沒有實質(zhì)性收緊，在資金面寬松的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)作為高收益率的項目仍為銀行信貸所看好。

    不過,12日晚,中國人民銀行突然宣布,從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點?？磥?，央行已經(jīng)開始出手收緊市場的流動性。

　　放貸沖動

    “目前還沒有收到房貸收緊的通知。”工商銀行江蘇分行的一位信貸員告訴中國證券報記者，該行對于房地產(chǎn)貸款的政策仍然和2009年一樣，并沒有發(fā)生太大改變。“2010年開始的十天時間，我們就已經(jīng)把1月份的貸款額度用完了。只要審查合規(guī)，銀行就可以把款貸出去。”

    “一般來說，年初國內(nèi)信貸環(huán)境都會較年底更為寬松，容易出現(xiàn)放貸沖動現(xiàn)象，國家提出加強房地產(chǎn)信貸風險管理應具有針對性。”交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示。

    在經(jīng)歷了2009年大規(guī)模信貸投放后，央行在2010年初的工作會議上強調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，防范信貸風險和系統(tǒng)性金融風險。不過，中國證券報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，無論是大型國有銀行還是股份制銀行或是城商行，當前的房地產(chǎn)貸款仍然延續(xù)2009年的政策，并沒有進一步收緊的舉措。

    中國證券報記者獲得了一份近期某大型國有銀行總行給各地分行統(tǒng)一下的文件，其中要求強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，但并未明確要“收緊”以及收緊的程度。

    在這份內(nèi)部文件上，該銀行表示，在個人房貸方面，將主要保障個人住房貸款和個人再交易住房貸款中的普通自住房和改善型自住房貸款需求，繼續(xù)審慎發(fā)展個人商業(yè)用房貸款和個人住房抵押額度貸款。在開發(fā)商貸款方面，該行要求將貸款投向樓市發(fā)展較為平穩(wěn)、房價收入比相對較低、潛在需求較大的100個中心城市地級市及百強縣。重點投向普通住宅房地產(chǎn)開發(fā)貸款，住宅項目在新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的占比不低于80%。

    中國證券報記者在致電中信銀行時也了解到，目前該行的房地產(chǎn)貸款依照國家規(guī)定執(zhí)行，沒有接到收緊的通知。但是該行的工作人員表示，由于不同城市的樓市情況不同，因此各個分行在執(zhí)行上可能會有一些浮動。“如果提高首付比例的話，在利率上將會有所優(yōu)惠。”

    重慶銀行某負責人坦言，雖然國務院要求央行、銀監(jiān)會加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導，但房貸一直屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于銀行和開發(fā)商來說是雙贏。“銀行各個網(wǎng)點都有貸款壓力，而房貸質(zhì)量通常較好，因此銀行都比較愿意發(fā)放房貸。尤其是中小銀行，為了留住客戶，對于中介辦理的房貸審批都很快。因為貸得越多，經(jīng)營指標完成得就越快。除非國家出臺強制性的規(guī)定，否則銀行的房貸業(yè)務很難真正收緊。”

　　資金充裕

    “資金在銀行手里是可控的，但流入市場后，便很難監(jiān)控具體的用途。資金的逐利性決定了其更可能流向高收益率項目。”銀行業(yè)內(nèi)人士指出。

    2009年，我國房地產(chǎn)市場火爆，房企資金異常充裕。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年前11個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行信貸資金超過1.6萬億元，比2008年同期增長60%以上。2009年全國近10萬億元的銀行新增貸款中，約六分之一流入到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    目前，國有銀行下發(fā)分行的文件中表示，要審慎投放非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴格控制土地儲備貸款。對列入國家《禁止用地項目目錄》的房地產(chǎn)項目，特別是別墅類項目，嚴禁發(fā)放貸款，對“地王”項目不予以支持。

    不過，業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者透露，多數(shù)房企可以通過合規(guī)項目獲取貸款，但資金具體使用則難以監(jiān)控。“如果每筆貸款都全程監(jiān)控，那我們將支付高昂的成本。”一位信貸員坦言。

    另外，受2009年資金面寬松的影響，房企現(xiàn)金流普遍大幅改善。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，扣除不可比因素后，108家房企2009年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值共計481.78億元，而2008年同期僅為-377.29億元。這108家房企2009年前三季度共持有貨幣資金1796.58億元，較2008年同期增長77.98%。

    在上市房企直接融資方面，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查。不過，截至目前，監(jiān)管機構(gòu)并未對房地產(chǎn)企業(yè)融資做出確定限制。

    “現(xiàn)在，影響地產(chǎn)股直接融資的因素是破發(fā)。如果二季度政策消化后市場逐步回暖，那么，房企增發(fā)實施的可能性很大。”業(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)統(tǒng)計，目前，共有9只房地產(chǎn)股的股價低于公司擬定的定向增發(fā)底價，其中包括北京城建、上實發(fā)展、中國寶安、愛建股份、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、新湖中寶、大連友誼、萬方地產(chǎn)。這些公司定向增發(fā)預案均在2009年7月以后公布。

    熱錢難防

    “近期樓市降溫，投資需求有所消退。不過，在低利率環(huán)境下，熱錢依然流向資產(chǎn)領(lǐng)域，包括股市和樓市。”市場人士指出。

    去年以來，隨著美元的持續(xù)貶值和發(fā)達國家金融機構(gòu)的去杠桿化，國際短期跨境資金開始在全球范圍內(nèi)重新配置風險資產(chǎn)，新興市場國家成為熱錢流動首選目的地，而流入新興市場國家的資金最終又源源不斷地進入到股市和樓市。

    社科院研究員尹中立認為，當前全球各央行普遍維持低利率，導致國際短期跨境資金流動日漸加劇，刺激著新興市場股市樓市價格的不斷上漲。他預計，2010年，海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市和樓市等領(lǐng)域，并有可能進一步助推價格泡沫的膨脹。基于此，國務院提出，要防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    “境外熱錢的流入對推高房價的確有重要作用，但助推樓市出現(xiàn)泡沫化趨勢的主因，是國內(nèi)流動性的驟然增加。”中國社科院金融所張明表示。他認為，國內(nèi)熱錢更需防范。

    2009年，國內(nèi)房價大漲，豪宅熱銷，房產(chǎn)成為投資者轉(zhuǎn)移儲蓄、沉淀資金、抵御通脹的主要選擇之一。“現(xiàn)在利率太低，錢存銀行很不劃算。”這是房產(chǎn)投資客的普遍想法。

    總體而言，目前貸款利率依然較低。“國11條”提出，二套房貸首付款比例不得低于40％，但貸款利率并沒有明確規(guī)定，只要求商業(yè)銀行按照風險定價。顯然，這給銀行留下了很大自主權(quán)。一家股份制銀行的人士表示，該行二套房貸利率可以下浮，具體優(yōu)惠幅度的決策權(quán)會下放給各分行自行掌握。

    中國證券報記者以客戶身份咨詢中信銀行相關(guān)人士，該人士證實，在文件沒有落實下來之前，該行二套房貸可比照首套房貸執(zhí)行；文件出臺后，將根據(jù)客戶資質(zhì)，確定二套房是否可享受利率優(yōu)惠以及相應折扣，一般而言，貸款利率最多仍能打8折。

    作為競爭的手段，銀行往往會為搶占市場份額而下浮利率，除非監(jiān)管部門對“貸款利率嚴格按照風險定價”這一模糊性表述做出解釋，否則貸款利率繼續(xù)保持優(yōu)惠并不違規(guī)。