兩類住宅成交分化 樓市進(jìn)入政策博弈期

    最新公布的券商調(diào)研報告顯示，元旦后一周（1月4日-10日），重點城市新建商品房整體銷量下滑明顯，不過，豪宅市場銷售依然保持良好，預(yù)計本輪樓市調(diào)整不會回到2008年的水平。

    1月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，但是從同比角度看，15座重點城市中已有7座城市出現(xiàn)不同程度的同比下滑。元旦后一周，成都新房銷量同比下滑幅度最高達(dá)69%。從環(huán)比角度上看，各城市銷量下跌趨勢未改，75%的城市出現(xiàn)環(huán)比下滑。其主要原因是地方性優(yōu)惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中釋放，透支了未來的購房需求。

    在價格方面，各地新房成交均價并未隨銷量的下滑而下降，60%的城市價格環(huán)比依舊上漲，其中，天津上周成交均價達(dá)到8736元/平方米，創(chuàng)2007年以來的新高，蘇州、廈門、重慶、上海等地成交均價也在歷史高位盤整。

    聯(lián)合證券近期對深圳豪宅和普通住宅市場進(jìn)行的調(diào)研顯示，兩類市場都出現(xiàn)咨詢量和認(rèn)籌量的縮減，但實際成交狀態(tài)出現(xiàn)分化，豪宅仍然保持較好的整體銷售率，部分項目銷售率達(dá)95%，而普通型住宅成交則萎縮明顯，市場調(diào)整成交壓力主要由外圍普通住宅承擔(dān)。從價格方面看，聯(lián)合證券調(diào)研的樓盤沒有向下調(diào)整的打算，仍處于試探博弈期。

    在購買豪宅的群體中，目前仍比較活躍的分為兩類，一類主要為資產(chǎn)配置型的高端客戶，這類客戶對首付、利率及政策都不敏感，主要考慮項目的資源和未來升值潛力，他們在多個豪宅項目中均有置業(yè)；另一類則主要為早年已置業(yè)的高端客戶，出于改善型的需求對現(xiàn)有房屋進(jìn)行置換，此類客戶對首付比例敏感性也不高，主要考慮因素為利率的調(diào)整。

    業(yè)內(nèi)預(yù)測，普通型住宅市場會在政策調(diào)控和成交量調(diào)整中進(jìn)入價格調(diào)整，原因是2010年這類住宅的供給壓力較大且客戶對政策反應(yīng)敏感。而豪宅市場，由于需求端相對穩(wěn)定而供給量過低，如果后續(xù)政策調(diào)控不存在超預(yù)期因素，此輪調(diào)控影響將不會像2008年那樣波及到豪宅市場，豪宅價格仍然會維持高位運轉(zhuǎn)。