二手房貸返點(diǎn)潛規(guī)則全國(guó)叫停 析：落實(shí)不易監(jiān)管難

    近日，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)（CBA）正式下發(fā)銀協(xié)發(fā)[2009]138號(hào)文件，從1月1日起，全面停止目前二手房交易中普遍存在的房貸返點(diǎn)行為。記者昨天（12日）獲悉,全面叫停房貸返點(diǎn)雖是銀協(xié)下發(fā)的自律公約，但得到銀監(jiān)會(huì)的支持，多家商業(yè)銀行總行已收到該文件。銀協(xié)表示，此舉為控制銀行間惡性競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)市場(chǎng)秩序、防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    ■事件

    首次全面叫停返點(diǎn)

    房貸中介返點(diǎn)行為此前普遍存在。房貸是各商業(yè)銀行眼中的優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，因此，商業(yè)銀行在房貸按揭市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了從房產(chǎn)中介以及房貸按揭服務(wù)公司手中取得貸款業(yè)務(wù)，通常會(huì)向中介機(jī)構(gòu)支付房貸返點(diǎn)——除了傭金外，房貸返點(diǎn)還會(huì)以營(yíng)銷費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)等形式出現(xiàn)。返點(diǎn)的數(shù)額一般為按揭貸款額的0.3%至2%，但是部分地區(qū)和銀行為了爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)，競(jìng)相開出更高的傭金額度，比如溫州等地接近3%，成都甚至出現(xiàn)了8%的返點(diǎn)。

    如此無序的返點(diǎn)已經(jīng)對(duì)銀行信貸造成影響，因此大約從去年11月開始，上海、深圳、大連、杭州、成都等地已先后出臺(tái)叫停返點(diǎn)的自律公約，要求本區(qū)域內(nèi)的各家商業(yè)銀行停止向房產(chǎn)中介、房貸中介機(jī)構(gòu)以各種形式支付返點(diǎn)。而北京的主要國(guó)有銀行以及部分股份制銀行也已經(jīng)在去年末停止向房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)提供返點(diǎn)。

    如今，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的這份名為《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)》的文件，首次在全國(guó)范圍內(nèi)明確規(guī)定：自今年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的返點(diǎn)費(fèi)用。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)表示，銀行為爭(zhēng)取業(yè)務(wù)而競(jìng)相向房貸中介支付高返點(diǎn)費(fèi)用，所引發(fā)的銀行間惡性競(jìng)爭(zhēng)問題非常突出，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，影響了銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，損害了銀行和消費(fèi)者的利益。

    ■房產(chǎn)中介看法

    釋放溫和抑制房地產(chǎn)交易信號(hào)

    中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次發(fā)文從信貸角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，此文件是從銀協(xié)而不是銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)，且只是涉及到二手房交易貸款環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，而不是直接針對(duì)二手房貸款，表明釋放的是房地產(chǎn)交易的溫和抑制信號(hào)，而不是直接打壓信號(hào)。

    中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，此次銀協(xié)全面叫停房貸返點(diǎn)，一方面可杜絕房產(chǎn)中介借客源優(yōu)勢(shì)要挾銀行業(yè)提供高返點(diǎn)甚至要求銀行以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)降低放貸門檻；另一方面可提高銀行放貸收入。

    還有人分析，新出臺(tái)的“國(guó)11條”明確要嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)，房貸返點(diǎn)造成的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)也是房貸風(fēng)險(xiǎn)之一，這時(shí)候銀協(xié)出臺(tái)這個(gè)文件，很值得房地產(chǎn)市場(chǎng)注意。

    中介“一筆穩(wěn)定收入”將大打折扣

    房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的盈利，主要是促成交易收取交易傭金，但目前房貸返點(diǎn)收入約占房產(chǎn)中介收入的10%左右。房貸中介返點(diǎn)全國(guó)叫停，意味著中介的一筆“穩(wěn)定的收入”至少將大打折扣。該筆現(xiàn)金流的缺失，會(huì)使部分房產(chǎn)中介的擴(kuò)張步伐稍有減緩。

    不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒，中介公司會(huì)堤外損失堤內(nèi)補(bǔ)，可能會(huì)通過增加中介收費(fèi)，來彌補(bǔ)這塊收入的損失。只是從北京市場(chǎng)的情況來看，中介收費(fèi)幾乎已觸及規(guī)定上限，能提高空間并不太大。

    不過，對(duì)于購房者而言，以前中介因?yàn)橛蟹迭c(diǎn)的收入存在，購房者還有機(jī)會(huì)通過談判讓中介將傭金打個(gè)7折、8折，而如今房貸返點(diǎn)被叫停，再跟中介談判傭金打折難度會(huì)加大。

    私下返點(diǎn)仍然難禁

    私下返點(diǎn)要想就此打住并不容易。張大偉分析，目前房貸依然是銀行最優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行仍然會(huì)為了爭(zhēng)取這塊業(yè)務(wù)而絞盡腦汁給中介好處，從而獲得更多的業(yè)務(wù)份額。

    徐東華認(rèn)為，銀行業(yè)協(xié)會(huì)終究只是行業(yè)自律組織，應(yīng)有銀監(jiān)部門的介入以及明確的違規(guī)責(zé)任，才有可能讓返點(diǎn)的潛規(guī)則得以較徹底的遏制。不過，返點(diǎn)退出市場(chǎng)趨勢(shì)已成，銀行業(yè)需對(duì)房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新。

    記者還了解到，之前上海、深圳等地叫停房貸返點(diǎn)后，的確仍然出現(xiàn)少數(shù)商業(yè)銀行變相或私下向房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)支付房貸返點(diǎn)的情形。

    ■銀行業(yè)專家分析

    落實(shí)不易監(jiān)管難

    對(duì)于房貸中介返點(diǎn)的叫停聲，銀行業(yè)似乎不為所動(dòng)。雖然138號(hào)文件還提出“會(huì)員銀行要加強(qiáng)對(duì)客戶的宣傳并加快產(chǎn)品創(chuàng)新力度”，不過昨天記者并沒有從幾家大銀行得到相關(guān)表態(tài)，或者獲悉銀行提出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施的消息。

    對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)銀行管理系主任何自云分析，商業(yè)銀行向房貸中介支付返點(diǎn)是其營(yíng)銷和業(yè)務(wù)拓展的手段，銀行有自身經(jīng)營(yíng)方面的考慮。文件的出臺(tái)將促進(jìn)商業(yè)銀行在新的營(yíng)銷渠道開發(fā)、提升房貸產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)力方面下工夫。銀行應(yīng)更多地開拓房貸以外的貸款品種，比如中小企業(yè)貸款。不過，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)屬于行業(yè)自律組織，對(duì)文件的落實(shí)讓人擔(dān)憂，監(jiān)管難度也會(huì)比較大。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇則說，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下文叫停中介返點(diǎn)，可以規(guī)范房貸市場(chǎng)秩序，并在一定程度上起到抑制房?jī)r(jià)的作用。商業(yè)銀行給房屋中介的返點(diǎn)也是變相推動(dòng)房貸交易量上升的原因。