低利率時代購買房產成本下降 用足貸款更劃算

    進入低利率時代，銀行理財產品和互聯網“寶寶”收益不盡如人意，最為“保守”的老牌理財產品——房地產還是不是理財的好選擇？對于大部分首次置業(yè)者和為二孩換房的買家來說，低利率環(huán)境下購房成本和風險均相應下降。不過，業(yè)內人士建議，首次置業(yè)者負債不可超過月收入50%，二套房置業(yè)者的月還款數不要超過家庭月收入的20%。

    目前的銀行利率幾近歷史最低水平。與此同時，二孩政策也給很多家庭帶來了改變生活方式的預期。

    中原地產研究部主任熊小洪分析稱，目前房價仍處于上升通道，“越來越多的客戶將資金的大部分用于購置物業(yè)。”

    低利率時代更適合貸款買房

    據了解，廣州首套房平均利率4.21%，為全國第六低的城市，這為老百姓購置房產節(jié)省了利息成本支出。

    中原研究部監(jiān)測的陽光家緣數據顯示，120平方米的物業(yè)在2016年4月~5月份成交占比較第一季度提升了1.5個百分點，對于打算生二孩的老百姓來說，一方面，人口增多，需要提前購置大房；另一方面，在低利率的時代，買房不僅可以使資產保值增值，對抗通脹，也能利用低利率政策減少購房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物業(yè)付款方式來看，按揭貸款的占比呈一路走高的態(tài)勢，2016年1月~5月份占比在87%的水平，較2015年第三季度多了7個百分點左右。

    根據個人情況調整負債水平

    在低利率時代，我們都面臨著如何投資理財以抗擊通脹的問題：“在一線城市，房產的投資與金融屬性會逐漸超越其基本的居住屬性。”他發(fā)現，不論是手中僅有20萬~30萬元的首次置業(yè)者，還是有高達200萬~300萬元流動資金的高凈值用戶，一線城市房產都是他們眼中最穩(wěn)妥的投資產品。

低利率時代個人貸款買房的成本進一步降低，負債的適當增加是無可厚非的。但是甄欣也強調，購房者要根據自己的家庭收入、年齡、抗風險能力而調整負債情況。

    案例

    中學老師張先生在某小區(qū)有一套兩房的單位，建筑面積80㎡。在二孩政策放開后，張先生與太太商量添一個小孩，于考慮起換房。他認為，目前處于低利率時期，正是換房的好時候。

    張先生看中了同一小區(qū)內的一套三房物業(yè)，面積123㎡。張先生將原先的80㎡兩房以總價209萬元賣出，又以超過六成的首付買下了這套總價為278萬元的三房物業(yè)。

    張先生用公積金貸款的方式再次買房，如按照2015年3月的公積金基準利率4%計算，每月月供為4774.15元，利息總額達718695.06元，而按最新的公積金基準利率3.25%計算，張先生每月月供為4352.06元，利息總額566742.75元。不僅每月省了422.09元，利息總額更是少了151952.31元。

    專家建議

    1.對于首次置業(yè)的剛需買家，甄欣建議，在不超過月收入50%的前提下，可以盡可能高地提高負債，用未來的錢買今天的房子：“大部分剛需買家較為年輕，未來收入上漲的空間比較大。”現在向銀行貸款買房看似背負較高的貸款，其實對大部分人來說風險是可控的。

    2.對于家庭年收入較高、除房產之外尚有部分閑置資金用于投資的買家，甄欣建議對方不要盲目貸款買房提升杠桿：“對于有一套以上房產用于投資的家庭來說，月供扣去每月的租金收入，便是每月的實際還款數。”他建議實際還款數不要超過家庭月收入的20%，以保證在穩(wěn)健投資的同時不至于明顯降低家庭生活質量。

    房企業(yè)績

    超30家房企公布前五月銷售數據

    房企銷售業(yè)績同比漲近八成

    前五月，房企普遍獲得了“豐產”。公開數據顯示，公布5月銷售業(yè)績的房企中，前五月總銷售業(yè)績同比上漲近八成，而三分之一房企已經完成了年度銷售目標的50%以上。

     業(yè)內人士分析稱，從目前企業(yè)完成情況看，上市房企上半年有望完成任務的60%~70%，而全年來看，如果樓市不降溫，絕大部分房企將超額完成任務。不過，由于目前市場過于火爆，下半年市場的交易量方面可能會比預期要低，需求不足的風險隨時可能出現。

    記者從公開資料了解到，龍湖地產、新城控股、旭輝、碧桂園、金地、景瑞地產、瑞安房地產、首開股份等上市房企的前五月銷售業(yè)績同比甚至翻番，其中瑞安房地產前五月銷售金額同比增幅達到415%。而從完成任務的比例上看，30家房企完成了全年目標的近半，其中超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標，部分房企如旭輝控股已經完成六成以上銷售目標。

    從往年數據來看，上半年是全年銷售的淡季，一般全年銷售任務的30%~40%在上半年完成。“在2016年，從目前企業(yè)完成情況看，上半年有望完成任務的60%~70%。” 中原地產首席分析師張大偉分析認為。

    預測：下半年樓市或降溫

    2016年上半年，由于信貸刺激等因素，一、二線城市樓市火爆，而土地市場的火爆則更勝一籌。

    “如果下半年市場沒有變化，2016年大部分企業(yè)將超額完成年度任務。在這種情況下，房企銷售熱，完成任務情況好，推動了房企積極拼搶地王，整體看，市場已經在一、二線城市進入了非理性的火爆中。”張大偉表示。

    不過，土地市場已經開始顯示出微妙的變化。6月13日，杭州近江單元味精廠地塊出讓，參與競買的開發(fā)商包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現預想中的火爆，最終溢價率僅37.34%，被平安聯合體摘走。

    土地市場的微妙變化顯示出市場的預期，即攪局者會受到行業(yè)約談或管制的風險。背后也體現出了管控房價和地價的決心。

    而嚴躍進認為，房企要繼續(xù)推高銷售業(yè)績，實際上還是需要繼續(xù)加快推盤節(jié)奏，但是下半年市場的交易量方面可能會比預期不足，“至少從目前市場過于火爆的態(tài)勢看，要警惕需求不足的風險。尤其是一些二線城市。另外價格方面將繼續(xù)走強，這和目前購房者看漲預期強烈等因素是有關聯的。”