拐點將至？樓市變量提示金融系統(tǒng)風險

    房地產投資相關數據正在暗示市場變化。

    6月13日，國家統(tǒng)計局公布了1-5月份房地產開發(fā)投資及銷售數據，總體來看，房地產投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落，房地產市場已現疲態(tài)。

    此外，熱門一二線城市樓市對土地市場的傳導效應仍在繼續(xù)，克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，市場再次落入“地王起、市場衰”的周期循環(huán)并非不可能。

    6月14日，一名業(yè)內人士對記者透露，作為國內風控做得最好的某股份制銀行內部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調低，利率也會有變化。該銀行已經開始控制樓市風險，不排除會有更多市場化的股份制銀行跟風，樓市接下來調整是大概率事件。

    記者聯系多家機構獲悉，他們近期對房企的調研信息顯示，部分銀行已經調整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內甚至6個月）。

    成交放緩供應增加

     同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點將臨。根據同策咨詢研究中心發(fā)布的《2016-2017年上海商品住宅市場研究趨勢報告》顯示，3·25新政的出臺，加速了成交量倒V形反轉趨勢：此后改善需求后置，700萬-1000萬總價的看房量下跌30%左右。

    上述報告從近幾年市場容量分析了成交變量邏輯：限購令前后4-5年，上海年均住宅市場容量從1480萬平方米下降至900萬平方米，作為對其回應，2015年擴容至1488萬平方米有跡可循?？紤]到限購沒有放開，當下市場容量應在980萬-1480萬平方米之間，假設其為9年平均（1230萬平方米），依前所述，2015年大致多釋放需求258萬平方米；在經濟環(huán)境不發(fā)生劇烈變化的情況下，2016年將承受2015年過度釋放的住宅需求，理論成交量約為972萬平方米。而前5月已經成交了超過600萬平方米，可想而知，下半年理論上市場容量已所剩無幾。

    下半年土地供應增加也將影響市場反應。

    6月初，上海2016年用地供應計劃顯示，全年供應住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。

    長三角多個二線城市亦然，南京今年前5個月賣地金額已達去年全年的9成，超過了前年一年總額。今年南京計劃供地500公頃，后續(xù)還有超過上半年的土地供應。

    有分析人士指出，由于市場傳導到土地需要時間，因此，目前土地拍賣仍然火爆，而在新政出臺傳聞不斷的當下，房企不得不關注后續(xù)市場供需變化。

    南京市房管局下屬網上房地產統(tǒng)計數據顯示，5月30日-6月5日，南京樓市日均認購357套、成交461套，與前一周相比，認購量下跌近3成，成交量下降2成多。

    張宏偉指出，今年上半年的火爆行情，與市場透支有關。2014年四季度至2016年一季度，寬松貨幣政策及消費者對上海房地產行業(yè)政策收緊預期，導致大量購房需求提前集中釋放，樓市基本面出現快速好轉。

    他指出，上海全市商品住宅增速周期為38-39個月左右，從2016年2月開始上海全市商品住宅銷售面積增速進入向下周期，預計將在2017年9月迎來向上周期拐點。

    中信證券分析師也指出，從年初開始就呈現去化速度不斷上升的情勢。當去化速度上升到高點后會出現向下調整，調整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺降低首付比例之前）相似。但該分析師指出，在充分調整之后，2016年年末仍然可能再度出現熱銷。

    中信證券6月14日曾發(fā)布研報表示，上半年這輪地王未來的盈利水平， 可能略遜于北京 2013年-2014年取得地王的最后真實盈利水平。

    金融系統(tǒng)風險隱現

    高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區(qū)域成長空間的做法。如果后市進行調整，該類區(qū)域將面臨較大沖擊。

    中信證券一份研報就指出，房價快速上漲的同時提升了金融性風險。2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達206.39%。如果市場調整，銀行資產價格縮水，金融風險增加。

    “這也是央行上海總部制定上海市房地產金融宏觀審慎管理框架的主要原因。”上述中信證券分析師指出，率先實施這種管理，也是為了防止由于銀行資產縮水帶來的銀行系統(tǒng)風險。

    張宏偉指出，表面上看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲。但背后潛在的金融風險也在積累：“滬九條”樓市調控政策后，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑；由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，預計上海樓市下半年將進入真正的調整期。這意味著上海房價面臨下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，當房價開始下降，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，對象顯然只有開發(fā)貸款、個人按揭貸款。

    值得關注的是，2010年以來商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現雙升局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯，在銀行金融風險上升的背景下，銀行對房地產開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。

    從商業(yè)銀行不良貸款比例來看，2010年出現了下降趨勢，在2011年三季度達到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年一季度達到1.75% 。

    另一方面，房企融資窗口期也正在遠去。通過梳理A股市場上市房企公司債的發(fā)行數據，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規(guī)模融資持謹慎態(tài)度有關，同時也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢。

    5月A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%。相比3月份的最高值400多億，5月份的發(fā)行規(guī)模已有明顯下降。觀察今年前5個月的數據，可以看出公司債發(fā)行的最狂熱時期或已過去。