物業(yè)稅“敲山震虎” “空轉(zhuǎn)實”時機難定

    據(jù)上海證券報消息 隨著二套房貸政策的塵埃落定，下一個頗受關(guān)注的政策焦點就落在了物業(yè)稅的開征上。上海證券報記者了解到，中央將對物業(yè)稅的實施統(tǒng)一安排。然而，業(yè)內(nèi)人士對物業(yè)稅開征及其對樓市的影響反應(yīng)不一。部分人士認為技術(shù)和程序上仍有很大難度，而有些人認為開征物業(yè)稅并不能起到平抑房價的作用，只是地方財政制度面臨的一個很大轉(zhuǎn)變，更有人士表示，重提物業(yè)稅的意義或僅在于“敲山震虎”而非真的“猛虎下山”。

    最具率先開征條件各方分歧仍大

    近日，關(guān)于物業(yè)稅模擬征稅將在本年內(nèi)在全國所有城市運行的消息不脛而走，坊間傳聞最多的是可能在深圳最先試點開征。然而，深圳市一些部門和人士對于近期開征物業(yè)稅持反對意見。

    早在2009年8月，深圳市就將“積極推進深圳開征物業(yè)稅試點工作”寫進了《綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案》，成為我國唯一一個明確將開征物業(yè)稅提上官方日程的城市。 “制定物業(yè)稅稅基評估技術(shù)標準，建立物業(yè)稅稅基評估系統(tǒng)”，是其要在2009年至2011年間完成的既定目標。

    一位不愿意透露姓名的專家指出，從各方面條件判斷，深圳率先開征物業(yè)稅的可能性比較大。首先，深圳一向是創(chuàng)新的試驗田，土地使用制度改革等都是由深圳開始的，去年又獲批成為綜合改革試驗區(qū)，同時還是“空轉(zhuǎn)”的首批試點城市之一，選擇深圳率先進行房地產(chǎn)稅費改革，作為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的首批試點，是完全有可能的。其次，深圳的房地產(chǎn)市場也具土壤，房價很高，而且關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地幾乎沒剩下多少，2009年雖提出城市更新改造，意欲騰出部分中心區(qū)域土地，但因為這部分土地出讓可采取協(xié)議方式，因此并沒有為深圳市政府開辟新的財源，而關(guān)外雖有大片土地，但開發(fā)配套尚需時日，也還未成新的經(jīng)濟增長點，因此，這種情況比較適合開征物業(yè)稅。

    最近。深圳市政府正在就開征物業(yè)稅征集各部門意見。深圳市一些部門或人士對物業(yè)稅的近期開征仍持反對意見。一位接近深圳市地稅局的人士告訴記者，深圳市地稅局似乎傾向“暫不推出”，不愿意成為“首個吃螃蟹的人”。

    深圳市地稅局的有關(guān)負責人也在接受媒體咨詢時表示，目前深圳并無開征物業(yè)稅的明確改革方案。稅收改革不同于其他領(lǐng)域的改革，其立法權(quán)高度集中于中央，國家至今尚無相關(guān)政策出臺，深圳開征物業(yè)稅暫無法律依據(jù)；而有關(guān)物業(yè)稅的征收也面臨諸多爭議，目前也缺乏國家物業(yè)稅改革整體方案作為政策指導(dǎo)。

    另外，“要把所有存量財產(chǎn)稅都整合為物業(yè)稅，是一項龐大的系統(tǒng)工程，包括財產(chǎn)的確權(quán)、評估以及稅基的確定，而這方面目前仍無明確的政策思路。”這位負責人表示。而事實上，記者了解到，關(guān)于物業(yè)稅推出需要解決的技術(shù)性問題，深圳市有關(guān)部門確實仍在研究當中。據(jù)知情人士透露，僅是“物業(yè)稅”這個名稱，深圳市地稅局內(nèi)部就存在諸多爭議。

    有深圳市地稅局內(nèi)部人士認為，“物業(yè)稅”這個表述來源于香港，但香港物業(yè)稅的征稅對象也只是出租不動產(chǎn)所獲收益，如果新的房地產(chǎn)稅種要涵蓋包括土地使用稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的現(xiàn)行幾乎所有房地產(chǎn)稅和費，簡單稱作“物業(yè)稅”顯然不合適。目前，所謂的“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”真正的官方表述是“房地產(chǎn)模擬評稅”。

    建銀國際地產(chǎn)分析師王韌也認為，深圳目前推出物業(yè)稅還面臨諸多挑戰(zhàn)， 物業(yè)稅已在深圳“空轉(zhuǎn)”多年，但深圳市政府從未公示過“空轉(zhuǎn)”結(jié)果，也未就“空轉(zhuǎn)實”征集過社會意見，目前應(yīng)該仍在制定“實轉(zhuǎn)”改革方案中。加上物業(yè)稅的開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、個人房屋的認定、房屋價值的評估等一系列問題，還需要通過相關(guān)的立法程序進行立法等等，估計最快也要今年下半年才能推出。

    王韌指出，從物業(yè)稅被提起到“空轉(zhuǎn)”，再到提出研究征收，經(jīng)歷了長達六年的時間，而國務(wù)院近日出臺的“國十一條”也特別提到，“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”，可見政府的謹慎及決心。短期作為抑制樓市泡沫的重要手段，長期維持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，物業(yè)稅的開征均勢在必行。地方政府有所顧慮，估計也是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性、經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性、土地問題的敏感性，以及地方中央財政關(guān)系的復(fù)雜性等方方面面的問題。