蘇州杭州等二線城市樓市開跌了 哪些地方還在支撐

    6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，住宅投資占據(jù)了近七成；另一方面，繼北上深等一線城市樓市交易降溫后，蘇州、南京、杭州等熱點二線城市的樓市交易大幅降溫，但成都等非熱點二線城市的樓市卻繼續(xù)走高，因此庫存待售面積也進一步減少。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，住宅投資占了七成

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

    從地區(qū)來看，1~5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資20118億元，同比增長6.0%，增速比1~4月份提高0.2個百分點;中部地區(qū)投資7044億元，增長11.6%，增速回落0.7個百分點;西部地區(qū)投資7402億元，增長5.8%，增速回落0.8個百分點。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相對積極，各類投資需求在快速釋放，投資數(shù)據(jù)已經(jīng)在一個高位，所以5月份以來也不可能無限制地繼續(xù)攀升。但從此類投資數(shù)據(jù)的增幅來看，大體上介于5%~10%的區(qū)間，應該認為在供給側(cè)改革思路下房企投資意愿依然是比較強的。當然從一個阻力來看，包括公司債[0.02%]在內(nèi)的直接融資成本或有上升趨勢，這會使得部分企業(yè)在投資策略的制定上不會如此前3、4月份那么高調(diào)。

    數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積651338萬平方米，同比增長5.6%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積446436萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積59522萬平方米，增長18.3%，增速回落3.1個百分點。住宅新開工面積40767萬平方米，增長16.2%。房屋竣工面積32028萬平方米，增長20.4%，增速提高0.3個百分點。其中，住宅竣工面積23438萬平方米，增長19.6%。

    1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款2295億元，增長4.7%，1~4月份為下降0.2%。

    嚴躍進指出，從房企土地購置面積的增速來看，跌幅繼續(xù)收窄，這和目前各城市土地市場供求兩旺的態(tài)勢有關(guān)系。而且從結(jié)構(gòu)上看，也主要是二線城市的土地市場開始趨于火熱，對于全國土地市場的升溫有直接的拉動作用。土地市場交易活躍，得益于近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金面相對寬裕。部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。但土地市場是否在6月份會繼續(xù)延續(xù)火熱態(tài)勢，還要看后續(xù)的融資環(huán)境等因素。

    庫存繼續(xù)減少，非熱點二線開始活躍

    1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長21.2%。

    從地區(qū)來看，1~5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積24169萬平方米，同比增長40.4%，增速比1~4月份回落6.8個百分點;銷售額24078億元，增長62.9%，增速回落9.4個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積12345萬平方米，增長33.2%，增速回落0.2個百分點;銷售額6804億元，增長43.8%，增速提高1.1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積11440萬平方米，增長20.3%，增速回落0.2個百分點;銷售額5894億元，增長20.4%，增速提高0.1個百分點。

    5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。

    嚴躍進認為，商品房銷售數(shù)據(jù)的累計增幅有所收窄和目前二線城市開始降溫有關(guān)，比如此前比較火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈現(xiàn)出市場交易下跌的現(xiàn)象，就和需求提前釋放等因素有關(guān)系。之所以沒有大跌在于類似成都等非熱點二線城市的市場交易開始上升，這對于整個房地產(chǎn)市場的交易熱度維護依然是有積極作用的。從后續(xù)市場數(shù)據(jù)看，依然會繼續(xù)下跌。但另一方面看，能夠支撐該曲線上漲的一個牽引力，在于如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那么可能在6月份依然會出現(xiàn)積極購房的現(xiàn)象。

    商品房以及商品住宅的待售面積來看繼續(xù)下滑，與三四線城市市場銷售總體較好的態(tài)勢有關(guān)，也體現(xiàn)了去庫存戰(zhàn)略積極實施的有效性。嚴躍進提出，在去庫存的同時需要警惕房價快速上漲的風險，尤其類似昆山、無錫、東莞、廊坊等大城市周邊的三四線城市，去庫存效果雖然不錯，但房價上漲也較明顯。而其他中西部三四線城市的去庫存效果較明顯的同時，房價上漲態(tài)勢也相對溫和。