二套房貸政策落定 2010年樓市調(diào)控七大看點(diǎn)解讀

    >>>2010年北京樓市十大猜想:房?jī)r(jià)漲幅將放緩

    1 嚴(yán)格二套房貸首付比例 利率靈活掌握

    據(jù)東方早報(bào)報(bào)道，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”《通知》的明確規(guī)定讓猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。

    《通知》中，一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒(méi)有再被提及。

    事實(shí)上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)。

    2008年四季度以來(lái)，在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購(gòu)房貸款首付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機(jī)客以極低借貸成本貸款購(gòu)買多套房進(jìn)行投機(jī)的行為，助推部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為：“在目前市場(chǎng)情況下，出臺(tái)這樣的規(guī)定非常及時(shí)。”

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。”

    收緊二套房貸的同時(shí)，政府還明確，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，“對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。”

    2 打擊捂盤 開(kāi)發(fā)商須一次性公開(kāi)全部房源

    在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)都會(huì)采取小規(guī)模分批推盤的策略。舉例來(lái)說(shuō)，盡管上海政府曾規(guī)定同一期房源必須達(dá)到3萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)，但是，在一張預(yù)售許可證下，開(kāi)發(fā)商往往還是采取分批銷售，往往一次開(kāi)盤僅僅推出一兩百套甚至有些只有數(shù)十套房源，從而造成房源緊張，一售而空的“假象”。與此同時(shí)，經(jīng)常相隔不久的第二批房源價(jià)格就會(huì)明顯提升。

    此次國(guó)務(wù)院通知中明確，按照規(guī)定，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

    另外，各個(gè)部門被明確了監(jiān)管市場(chǎng)的分工，其中住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。

    3 防止境外“熱錢”沖擊

    國(guó)務(wù)院在此次《通知》中再一次提及要預(yù)防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關(guān)注重點(diǎn)。

    政策顯示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平、有序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)等。

    其中尤其值得關(guān)注的一條是，國(guó)務(wù)院要求，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

    潘石屹表示，防止境外熱錢沖擊我國(guó)市場(chǎng)“是需要特別留意的新問(wèn)題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國(guó)繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊。那時(shí)炒房地產(chǎn)就不只是國(guó)內(nèi)的資金了”。

    今年1月9日，中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心發(fā)布《中國(guó)面臨的短期國(guó)際資本流動(dòng)：回顧與展望》報(bào)告，指出2010年上半年，短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流入中國(guó)。報(bào)告顯示，從2009年下半年開(kāi)始，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)中國(guó)出口商品貿(mào)易保護(hù)主義舉措的頻繁出現(xiàn)，人民幣升值外部壓力卷土重來(lái)，并且轉(zhuǎn)化為強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期。這意味著在資產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)收益率之外，人民幣升值預(yù)期將繼2007年之后，再度成為短期國(guó)際資本流入中國(guó)的重要驅(qū)動(dòng)因素。

    此外，美元套利交易的大規(guī)模平倉(cāng)可能要等到美聯(lián)儲(chǔ)重新加息。鑒于目前美國(guó)私人部門的消費(fèi)與投資更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的復(fù)蘇，因此，美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)間依然不會(huì)早于2010年第三季度。如果在此之前，中國(guó)央行率先上調(diào)人民幣存貸款利率，利差的擴(kuò)大只會(huì)進(jìn)一步引致短期國(guó)際資本的流入。

    而從去年年中開(kāi)始，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)開(kāi)始預(yù)警外資熱錢對(duì)于中國(guó)樓市的推動(dòng)作用，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年的房?jī)r(jià)實(shí)際上就是由熱錢所推動(dòng)。

    瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬表示，在流動(dòng)性過(guò)剩而實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)的情況下，政府短期內(nèi)不可能收回流動(dòng)性，因此造成的結(jié)果就是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。不同于去年上半年的剛性需求推動(dòng)，去年下半年房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿χ苯觼?lái)自于熱錢的炒作。

    如按收入來(lái)分析，房?jī)r(jià)根本就不應(yīng)按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是說(shuō)開(kāi)始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來(lái)自熱錢，來(lái)自炒作。”

    4 探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法防“地王”頻出

    “地王”已經(jīng)成為2009年來(lái)樓市的一個(gè)代表性名詞。對(duì)于市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商對(duì)于熱門土地的爭(zhēng)奪幾乎已經(jīng)到了白熱化的程度，住宅土地最高價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了3.2萬(wàn)元/平方米，而每一次的高地價(jià)的誕生都直接導(dǎo)致了同一區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅度飆升。

    “價(jià)高者得”一定程度上助長(zhǎng)了高地價(jià)的頻頻產(chǎn)生，這種情形下，各地政府開(kāi)始醞釀新的土地出讓模式，以上海為例，土地出讓改革一再試行，在新的土地出讓模式中，對(duì)于熱門地塊將采取先招后拍的土地出讓方式。

    昨天的通知中，國(guó)務(wù)院規(guī)定，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

    《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

    對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

    廖英敏說(shuō)：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。”

    《通知》提出“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要前提。需要改進(jìn)的是，一是供應(yīng)的地塊不宜過(guò)大，一般應(yīng)保證在3年左右能開(kāi)發(fā)完；二是招拍掛制度要完善，對(duì)普通商品房用地，一般應(yīng)在基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上作適當(dāng)浮動(dòng)，防止過(guò)高地價(jià)提升房?jī)r(jià)。”

    5 提高住宅土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率

    《通知》表示，要增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。

    各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供給不足。

    朱中一稱，目前，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購(gòu)置面積和土地完成的開(kāi)發(fā)面積等先行性指標(biāo)同比是下降的，這樣使得未來(lái)的供給還是不足的，而目前的供應(yīng)緊張也跟之前的土地供應(yīng)收緊是聯(lián)系在一起的。

    跟之前的調(diào)控明顯不同的是，2004年、2005年市場(chǎng)是嚴(yán)把金融、土地兩個(gè)閘門，這次的調(diào)控政策是沒(méi)有的，財(cái)政政策是繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的。 [溫家寶總理提出政府應(yīng)做好四件事確保樓市健康]

    6 擴(kuò)大經(jīng)適房供應(yīng)范圍

    保障性用房已經(jīng)成為去年以來(lái)樓市政策的主要基調(diào)?！锻ㄖ分赋觯涌熘械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

    內(nèi)容顯示，政府已開(kāi)始醞釀解決中等收入人群也就是夾心層的住房問(wèn)題。由于如今房?jī)r(jià)高企，很大一部分市民無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)方式購(gòu)買商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房門檻又難以達(dá)到，這部分人群未來(lái)將被逐步納入到政府保障范疇中去。

    通知稱，城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

    7 規(guī)范國(guó)有大企業(yè)投資房地產(chǎn)

    “國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”的內(nèi)容之一。

    整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，歷來(lái)是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、價(jià)格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外，還特別提到國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

    廖英敏說(shuō)：“2009年部分上市的國(guó)有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還拿了不少‘地王’。國(guó)有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國(guó)有資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠起到好的主導(dǎo)作用。”

    國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任黃淑和近期明確表示，面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。