江西去庫存調(diào)查：60%地產(chǎn)老板面臨倒閉壓力

    在熱鬧了整個春天之后，中國樓市"冰火兩重天"的局面依然持續(xù)。

    據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，1—4月份全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，待售面積連續(xù)兩個月減少。同時，另一組數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—4月份，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

    分化的勢頭并沒有減緩：一線城市及部分二線城市庫存迅速下降，熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求，而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫存壓力。

     不僅于此，開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下，這幾乎成為中國三四線城市的政府面臨的棘手難題。

    據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到，一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開發(fā)商則是"死于"高利貸。其中，相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出，通過貿(mào)易平臺或?qū)嶓w企業(yè)，最終流轉(zhuǎn)到開發(fā)商的地產(chǎn)項目上去。高庫存之下，一些商業(yè)銀行也被綁架。

    這是一場硬仗。

    在這場化解房地產(chǎn)庫存的硬仗中，農(nóng)民成為了冀望中的主角之一，甚至被認(rèn)為是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

    那些高庫存壓力之下的三四線城市紛紛出臺大力度的補(bǔ)貼政策，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房。

    供給還在增加，而需求增速不容樂觀。補(bǔ)貼刺激效果如何，能否成為打贏這場去庫存硬仗的有力武器，仍有待觀察。

    壓力

    ——開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪、政府善后

    4月中旬，在宜春市政府大樓前，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪。

    他們之前買下的商鋪，如今租不出去，要求退還給開發(fā)商。

    宜春市房管局局長鄒進(jìn)勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，投資都有風(fēng)險，這不完全是開發(fā)商的責(zé)任，當(dāng)然開發(fā)商沒能把項目做起來的確是個問題。

    當(dāng)下，在一些三四線城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問題頻發(fā)，地方政府也因此面臨新的壓力。

    去年下半年，鷹潭市括蒼廣場項目的浙江老板資金鏈斷裂，同時因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪，要求辦理房產(chǎn)證。

    "政府專門成立了工作組來解決善后。"鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，"我們盡全力，能辦的都給辦了。"

    差不多的時間，在新余市，新余國際廣場的浙江老板同樣是資金鏈斷裂，導(dǎo)致無法如期交房。"當(dāng)時很多交了錢買房的業(yè)主到政府來上訪，政府專門組成安撫小組來處理這個事情。"新余市房管局副局長李春光說，后來只能通過法院進(jìn)行重組，"當(dāng)時很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩，畢竟那么多人買了房，很多社會問題會出現(xiàn)。"

    慶幸最終重組成功了。

    不過，李春光告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在新余，資金鏈緊張、延期交房的樓盤不少。雖然目前還沒有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象，但再這么任其發(fā)展下去，情況也不樂觀。

    新余市并非個案，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到，"開發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，到處是停工的樓盤。"按景德鎮(zhèn)建筑商李老扁估算，在景德鎮(zhèn)，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力。"資不抵債的開發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn)，資金鏈斷裂的樓盤沒有完工，房子無法交付使用，無論是哪一種情形，業(yè)主都是受害者。"

    開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤停建、購房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下，這已成為中國不少三四線城市的政府所面臨的同樣問題。而更大的壓力還有來自購房者和農(nóng)民工的上訪，這甚至成為一些地方政府在去庫存過程中所面臨的最焦灼的問題。

    景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，針對資金鏈斷裂的樓盤，政府成立了工作組，這些樓盤已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工。"但后續(xù)的資金并沒有保障，我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù)，同時也加強(qiáng)各方面的融資渠道。"

    這位負(fù)責(zé)人說，"最關(guān)鍵是要保證工程完工，沒建完的想辦法建完。如果不能按期交房，購房者會上訪，政府的壓力就很大。"

    "政府確實(shí)壓力很大，交了錢拿不到房的業(yè)主、拿不到工錢的農(nóng)民工，都要去找政府，政府得一個一個安撫。"李老扁說。

    鷹潭市房管局副局長劉志林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)問題會引發(fā)社會問題，政府在相關(guān)問題的處理上，想盡一切辦法去幫老百姓解決問題，維護(hù)他們的實(shí)際利益。

    顯然，去庫存是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，地方政府的去庫存任務(wù)可不僅僅是賣房子。但賣房子是解決一切問題的根本出路。

    硬仗

    ——建房時沒人考慮過市場的消化能力嗎

    這是一場硬仗。

    2016年春節(jié)剛過，江西省住建廳便組織地市級房管局局長召開座談會，全面部署房地產(chǎn)去庫存工作。

    當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，江西面臨庫存壓力加大，風(fēng)險逐步積累。江西省政府要求，全力打好去庫存的硬仗。

    根據(jù)這次座談會上宣布的庫存情況，鷹潭市的庫存壓力全省最大；排在鷹潭后面，庫存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個城市。

    "當(dāng)時，一聽這個情況，市委市政府就著急了，特別是主要領(lǐng)導(dǎo)。" 鷹潭市房管局副局長劉志林說，"分管市長每天聽取匯報，市委書記不停打電話詢問。"

    "因?yàn)槿齑鎵毫艽螅@段時間簡直是沒日沒夜地忙。"劉志林說，根據(jù)江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫存壓力較大的城市進(jìn)行督查。鷹潭市政府決定，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查，把壓力層層傳導(dǎo)下去。

    鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，市區(qū)的壓力實(shí)際上沒那么大，真正的壓力在兩個縣城貴溪和余江。

    據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2016年3月份，整個鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，其中，住宅庫存去化時間19個月，非住宅庫存去化時間65個月。

    劉志林說，"這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù)，正在建的還沒列進(jìn)去。"

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤就大約有750萬平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣出了80萬平方米。從這個角度看，消化完這些新建樓盤大約需要10年的時間。

    鷹潭市下屬的貴溪市，截至今年3月，商品房庫存去化時間是33個月，其中，非住宅庫存去化時間高達(dá)92個月。

    浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示，商品房的庫存大約為40萬平方米，去化周期23個月。

     但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計，浮梁縣一共有19個新樓盤，每個樓盤按十幾萬平方米算，新建樓盤共有200多萬平方米。

    這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致，"僅在2013年，浮梁縣就開建了180萬平方米。"李老扁說，僅4萬城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬平方米，200多萬平方米的庫存，10年也賣不完。

    又例如，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長李春光介紹，新余在建樓盤大概還有七八十個，約七八百萬平方米的在建樓盤尚未統(tǒng)計在內(nèi)。

    宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為，官方所公布的狹義的庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫存情況。"土地已經(jīng)賣出去但還沒有開發(fā)的，近幾年肯定要開發(fā)，這一塊該怎么去統(tǒng)計？這是很大的一塊，這個數(shù)字是要考慮的。已經(jīng)賣出去但一直空置的房子，大約有30%，這應(yīng)該也屬積壓，雖然賣出去之后變成了個人所有，但最終還是要走入市場的。大量的棚改區(qū)改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要進(jìn)入市場。在宜春，這些房子加總起來，得有1500萬平方米，意味著有12萬多套房子，容納人口將近40萬人，這個城市有這么多新增人口嗎？顯然沒有，這就是風(fēng)險。這樣算庫存更全面，更利于從長遠(yuǎn)考慮解決庫存。"

    "現(xiàn)在看來，在建房子的時候，幾乎沒有人考慮過市場的消化能力，這么多的房子究竟能不能賣出去？"這位宜春市官員反問說，"這些房子到底要賣給誰？"

    補(bǔ)貼

    ——政府"放大招"補(bǔ)貼購房；僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元

    鷹潭市房管局副局長劉志林說，從2015年開始，鷹潭市房子的銷售便一路下滑，"賣不動"。

    而據(jù)宜春市房管局局長鄒進(jìn)勇透露，截至4月中旬，宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降。

    壓力確實(shí)很大，這幾乎是房管局局長們共同的感受。

    鄒進(jìn)勇說，壓力主要來自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的輻射力較弱。

    據(jù)鄒進(jìn)勇介紹，迫于壓力，宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺過一個補(bǔ)貼方案：春節(jié)期間購房的，每套房（120平米）補(bǔ)貼1.2萬元左右。據(jù)統(tǒng)計，截至4月底，宜春市商品住宅均價為每平方米4156元，中心城區(qū)商品住宅均價為每平方米4437元。

    為降低庫存壓力，鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購了部分商品房用作安置房和公租房。

    鷹潭市委書記陳興超接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說，鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購1000多套住宅，"開了三次會，由常務(wù)副市長去協(xié)調(diào)老板，提出希望以成本價團(tuán)購，結(jié)果老板們不干。"

    今年4月1日，鷹潭市政府終于"放大招"，推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫存政策。

    該政策規(guī)定，2016年4月1日至2016年12月31日期間，購買新建住房的農(nóng)民，由財政按所購房屋面積300元/平方米給予獎勵；購買新建商品住房的城鎮(zhèn)人口，由財政按所購房屋面積200元/平方米給予獎勵。同時，由房管部門協(xié)調(diào)參與本次購房獎勵政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財政獎勵同等額度再行給予獎勵。

    鷹潭市房管局副局長劉志林告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他們征求了20多個部門的意見，起草了10稿，反復(fù)修改。"我們的補(bǔ)貼力度目前是全省最大的，農(nóng)民購房，政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金，開發(fā)商每平方米讓利300元，等于每平方米直降600元。"劉志林說，同時，教育、社保、醫(yī)保等一整套政策全部配套執(zhí)行。

   "粗算一下，政府需要補(bǔ)貼將近2億元，地方財政是很吃緊的，但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大，他們說再困難這個錢也要拿出來，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿到錢。"據(jù)劉志林介紹，按慣例，一般要等到竣工之后，確定了最后的交易面積，拿到發(fā)票以后，政府再憑發(fā)票來發(fā)放補(bǔ)貼。"但如果按這個程序走，費(fèi)時較長，現(xiàn)在我們以購房合同面積直接補(bǔ)貼，而且啟動聯(lián)合辦公，公安局負(fù)責(zé)身份審定，財政局負(fù)責(zé)資料審查，房管局直接在窗口發(fā)錢，把錢打到購房者的賬戶上。"

    據(jù)悉，鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動，"不管其他的房產(chǎn)商參不參加，老百姓只要買房，政府就按照身份補(bǔ)，政府沒有投機(jī)取巧的可能性。"

    但房產(chǎn)商的讓利，外界也質(zhì)疑水分較大，尤其是定價為開發(fā)商自主行為。新余市房管局副局長李春光舉例，原來定價每平方米4300元，現(xiàn)在降到4000元，名義上讓利了300元，但誰去認(rèn)定銷售的價格呢？無法認(rèn)定，政府也不能干預(yù)。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

    5月初，新余市也出臺了房地產(chǎn)去庫存新政，但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭。根據(jù)新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間，購買商品住宅（不含二手房），財政給予每平方米150元補(bǔ)貼，開發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣、區(qū)共同負(fù)擔(dān)。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，新余市在出臺新政之前，也經(jīng)過了反復(fù)的研究和測算。

    新余市房管局副局長李春光介紹說，新余希望對所有購房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼，財政壓力非常大。在他們看來，農(nóng)民工不是新余去庫存的主力，主力還是城區(qū)人。"新余每年至少銷售100多萬平方米，這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金，財政上需要有這個實(shí)力。因此，政府在這個事情上很慎重，需要對此進(jìn)行統(tǒng)計，衡量財力。"

    更多的城市仍在反復(fù)考量，該不該補(bǔ)，補(bǔ)多少，怎么補(bǔ)。

   "畢竟幾個億不是小數(shù)目，現(xiàn)在政府的財力，每用一筆錢都很艱難，當(dāng)然要算大賬。如果能達(dá)到（去庫存）目的，現(xiàn)在砸兩三個億也許能有10個億的財政收入，但反過來，政府不這么做（補(bǔ)貼），企業(yè)還是會賣，政府還是有稅收，這個矛盾就交錯在這里。"上述宜春市不愿具名的官員坦言，政府方面不得不考量復(fù)雜的利益關(guān)系。這也是宜春市遲遲未出臺補(bǔ)貼政策的重要原因之一。

    當(dāng)然，也有官員認(rèn)為，賣房的稅收至少有十幾個百分點(diǎn)，政府可以拿走很大一塊。"如果不補(bǔ)貼，房子賣不出去，稅收就不可能進(jìn)來。"

    然而，即使出臺了補(bǔ)貼政策，一些接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心，像鷹潭和新余這樣的三四線城市，每個家庭平均大約已有一至兩套住房，只能靠新增加人口購買，但新增人口從哪里來，究竟能有多少，這都是問題。

   農(nóng)民是去庫存成敗的關(guān)鍵？

    顯然，鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購房主力鎖定為農(nóng)民。

    "只要你買房，政府就優(yōu)惠"，就像上世紀(jì)計劃生育標(biāo)語一樣，鷹潭市政府把這個廣告張貼到了每一個自然村。

    鷹潭市房管局副局長劉志林說，按照市政府的要求，必須每個村要見到這份海報。

    江西省住建廳年初召開的地市級房管局局長座談會上甚至要求，宣傳"農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值"的理念。

    這一宣傳口號一度引起輿論嘩然。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)"接盤俠"是一個巨大的陰謀。

    不過，在鷹潭市委書記陳興超看來，農(nóng)民進(jìn)城買房既是去庫存，又是城鎮(zhèn)化，一舉兩得。

    這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式。

    早在去年5月，四川省眉山市出臺政策：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購房，最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達(dá)68.3%。

    鷹潭市在出臺補(bǔ)貼政策之前，先考察了眉山的補(bǔ)貼成效。

    但眉山模式對地方財力有一定的要求，同時要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈，城市的房價適合農(nóng)民購買。

    而事實(shí)上，并非所有的三四線城市都能同時滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何，也仍有待檢驗(yàn)。

    國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組發(fā)布的一份報告曾作出判斷，認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

    在采訪中，多位官員提醒說，這么多的農(nóng)民進(jìn)城買房后就業(yè)怎么辦？

    鷹潭市副市長吳文戈接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，"農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇，現(xiàn)在是招工難啊。"這位副市長認(rèn)為，農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就業(yè)問題。"你隨便到市場去問一下，建筑工地上的小工，稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢，當(dāng)然體力活很辛苦，早出晚歸，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工資都要高些，我們比較安逸一點(diǎn)，不用日曬雨淋。"

    不過，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對此并不認(rèn)同，在他們看來，在整個經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下，鷹潭的就業(yè)并不樂觀。

    在就業(yè)之外，教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足？物業(yè)管理能不能跟上？物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受？

    這一系列的問題，不只是鷹潭一個城市要面臨的問題，也是許多鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的三四線城市所共同面臨的問題。

    "庫存"的統(tǒng)計口徑

    根據(jù)不同的統(tǒng)計口徑計算的庫存量及去化時間大相徑庭。在統(tǒng)計口徑上，學(xué)界尚存在分歧。

    據(jù)國家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報告稱，截至2015 年末，中國狹義房地產(chǎn)庫存面積為7.2 億平方米，廣義房地產(chǎn)庫存面積為32.3 億平方米，去化周期長達(dá)30.2 個月。

    狹義房地產(chǎn)庫存，口徑為現(xiàn)房庫存，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中"商品房待售面積"的概念。廣義房地產(chǎn)庫存，口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

    上述課題報告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫存概念。

     但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫存面積比用廣義房地產(chǎn)庫存概念估算的結(jié)果還要高。他認(rèn)為如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計為在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當(dāng)下的房地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米，而非7.2 億平方米。

    但目前官方常用的庫存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狹義的房地產(chǎn)庫存概念。