中央支持長租房： 中國版《老友記》能實(shí)現(xiàn)嗎？

    本期國家經(jīng)濟(jì)地理在做策劃案時(shí)，國務(wù)院會(huì)議剛剛提及要支持住房租賃市場發(fā)展。按照慣常的政策邏輯，我們預(yù)計(jì)不久后國務(wù)院應(yīng)該就會(huì)出臺相應(yīng)的政策文件。到6月3日本期國家經(jīng)濟(jì)地理的截稿日期，剛好等來了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。

    對于熟知官方話語體系的記者來說，這份文件透露出來的政策思路一覽無遺，既有長期價(jià)值導(dǎo)向上的要求，也有現(xiàn)實(shí)中實(shí)實(shí)在在的支持。譬如僅在文件中提及的“允許改建房屋用于租賃”一條，就會(huì)釋放出大量的存量房屋到市場，其他諸如規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、推進(jìn)公租房貨幣化等，無一不對住房租賃市場有著或深遠(yuǎn)或直接的影響。

    政策出臺和調(diào)整，自然是各種因素綜合影響的結(jié)果，但房地產(chǎn)去庫存和抑制高房價(jià)無疑是兩個(gè)最為明確，也最為直接的考量。租房市場發(fā)展起來，房價(jià)會(huì)逐步穩(wěn)定，而房地產(chǎn)庫存情況也會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，這樣一個(gè)頂層設(shè)計(jì)的路線，我們自然希望可以穩(wěn)步推進(jìn)，但在此之前，租客面臨的諸多問題，也需要系統(tǒng)解決。

    導(dǎo)讀

    發(fā)展租賃市場與階段性的房地產(chǎn)去庫存不無關(guān)聯(lián)；另一方面，大中城市租售比高企，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于房租漲幅，業(yè)主寧可轉(zhuǎn)手也不會(huì)長租，市場供應(yīng)的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費(fèi)者手中的空置房屋。

    在美劇《老友記》里，幾個(gè)年輕人在中央公園旁邊的公寓里合租了十年，之后再各自買房成家。

    但在中國，長租十年是不可想像的事情，哪怕在北京、上海這樣的大都市，也很難找到可以長期租住的好的房子。究其原因，房價(jià)的不斷上漲、租售比畸形以及混亂的租賃市場，阻擋了長租房的發(fā)展。

    破冰的一天終于到來。

    6月3日，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

    顯然，這是在房地產(chǎn)去庫存背景下出臺的政策，同時(shí)也是在一線城市高房價(jià)、高房租之下的一次帶有福利化意義的政策。

    長租房的制度設(shè)計(jì)

    事實(shí)上，在國務(wù)院此次文件出臺之前一個(gè)月，5月2日，李克強(qiáng)主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議就提出發(fā)展租賃市場。

     此次會(huì)議上，“實(shí)行租購并舉，發(fā)展租賃市場”的具體方向被提出，對住房租賃企業(yè)的態(tài)度也由原來的“鼓勵(lì)”變?yōu)?ldquo;支持”，表明了國家對這個(gè)產(chǎn)業(yè)的明確態(tài)度。

     在5月初的政策吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，培育和發(fā)展住房租賃市場是一個(gè)制度性的設(shè)計(jì)，它跟階段性的去庫存有關(guān)系，但主要不是為了去庫存。

    住建部為增加租房供給給出了三點(diǎn)建議：新建中小戶型為主的租賃住房、允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房、允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。

    目前來看，這些建議都被寫入了后來的文件中，出現(xiàn)在《意見》的十二條。

     制度設(shè)計(jì)中還包括很重要的一點(diǎn)是，提供金融支持?！兑庖姟分赋?，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在目前的租賃制度設(shè)計(jì)中需要改進(jìn)的政策還包括住房稅收政策，雖然《意見》提出為“房東”相應(yīng)免稅，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。還應(yīng)該配合房地產(chǎn)稅政策，在住房持有環(huán)節(jié)收稅。過去乃至現(xiàn)在的房產(chǎn)交易稅費(fèi)主要集中在交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)基本零稅，這使得空置的成本不高，在房價(jià)上漲過快的時(shí)候，房主更看重房屋出售價(jià)值增值，為了出售方便，情愿空置待售。

     他認(rèn)為，租賃市場的制度設(shè)計(jì)，核心要義是明確“住有所居”的目標(biāo)，而過去十年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格發(fā)展速度過快，導(dǎo)致租買這個(gè)良性的循環(huán)不能建立，更多的是成為“住有產(chǎn)權(quán)”。

    在高層支持租賃市場的同時(shí)，包括北京、上海在內(nèi)的部分城市也出臺相應(yīng)改進(jìn)支持措施。例如，上海規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨(dú)出租使用。這一舉措有利于存量房的盤活，為市場提高供給，并一定程度降低單間房子的租賃價(jià)格。

    廈門也在六月初宣布，將通過國有企業(yè)廈門安居置業(yè)有限公司推出400套優(yōu)惠租賃住房，為“新市民”及本市中等收入、中等偏上收入家庭解決過渡性、階段性住房需求提供一種新的選擇。這些政策為住房租賃市場制度設(shè)計(jì)做了鋪墊。

    多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前我國的住房租賃市場在交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)市場等方面仍有較大的改善空間。

    根據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》，5000名調(diào)查對象中租房居住比例達(dá)52.20%，而在該調(diào)研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權(quán)益受損問題。

    萬億租房市場

    制度設(shè)計(jì)已出臺，那么租房市場的“蛋糕”到底有多大？

    根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。按照華泰證券研究員謝皓宇的測算，住房租賃市場的規(guī)?？蛇_(dá)2萬億左右。

    住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇提供的數(shù)據(jù)顯示，目前，通過市場租賃解決居住的總?cè)丝诰瓦_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元，而中國的住房租賃市場還處在初級階段，大有可為。

    從租房需求端來看，當(dāng)前中國的現(xiàn)狀是，住房租賃市場主要集中于一線及二線城市，主要租賃對象為流動(dòng)性人口；其中，剛從高校畢業(yè)的學(xué)生是租房的“主力軍”。社科院《社會(huì)藍(lán)皮書》指出，2015年我國高校畢業(yè)生總數(shù)繼續(xù)增加，達(dá)到740萬人，應(yīng)屆畢業(yè)生的增長在大城市帶來了強(qiáng)大的租房需求。

    從供給來看，根據(jù)陸克華的說法，“目前我國住房租賃市場供應(yīng)主體還是以個(gè)人為主，占90%以上，而在一些國家的成熟的房地產(chǎn)市場，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比約為30%。”

    克而瑞研究中心人士則指出，改善非自有住房群體住房環(huán)境的長租公寓，存在巨大的市場機(jī)會(huì)，品牌化的公寓公司能有效消除現(xiàn)今租房面臨的主要痛點(diǎn)。

    在當(dāng)下的長租公寓市場，根據(jù)客群特征，被分成高中低三檔。凱德旗下的雅詩閣（包括雅詩閣、馨樂庭、盛捷三個(gè)品牌）、星獅地產(chǎn)旗下輝盛閣等外資運(yùn)營商，優(yōu)帕克和晟曜行等國內(nèi)企業(yè)是高端市場的主力，這部分市場定位外籍人士、企業(yè)中高層管理人員等，一般價(jià)位在10000元/月以上。但這部分市場空間有限。

    低端市場的價(jià)位則在4000元/月以下，是目前市場的主流，以初入職場者、都市白領(lǐng)、新建家庭等為目標(biāo)客戶。中端處于高低兩者之間，相對低端要求有更好的區(qū)位和更好的配套服務(wù)。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研深圳、北京、廣州、廈門等地的長租公寓市場發(fā)現(xiàn)，目前中低端空間巨大但競爭最為激烈，價(jià)格區(qū)位也是租房者最為敏感的因素?，F(xiàn)有長租公寓運(yùn)營商及潛在進(jìn)入者，均重點(diǎn)布局中低端市場。

    由于專業(yè)租賃企業(yè)市場份額僅占10%，這吸引了大量企業(yè)試水，包括萬科、鏈家等在內(nèi)都建立了自己的長租公寓品牌。但目前均未形成規(guī)模。

    盤活存量物業(yè)

    正如高層所言，發(fā)展租賃市場與階段性的房地產(chǎn)去庫存不無關(guān)聯(lián)；另一方面，大中城市租售比高企，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于房租漲幅，業(yè)主寧可轉(zhuǎn)手也不會(huì)長租，市場供應(yīng)的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費(fèi)者手中的空置房屋。

    這使得盤活存量物業(yè)成為住房租賃市場的主流。鏈家旗下自如寓、魔方公寓、U+、樂乎公寓等品牌長租公寓供應(yīng)商，均主要是通過改造租來的房產(chǎn)，通常是商業(yè)物業(yè)或者是閑置的廠房、農(nóng)民房等，經(jīng)過裝修后租給租客。

    此次《意見》發(fā)布，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，業(yè)界認(rèn)為這是一個(gè)較大的突破。“商改住”意味著未來這部分物業(yè)的水電煤等可執(zhí)行住宅標(biāo)準(zhǔn)，目前，包括魔方公寓在內(nèi)的企業(yè)所租來的商業(yè)用房所執(zhí)行的還是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

    “商業(yè)物業(yè)閑置嚴(yán)重，改造成租賃住房能夠有效去化，后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)性等將面臨一個(gè)較好的政策空間。”易居研究員智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商改住是《意見》的最大亮點(diǎn)，對于盤活存量資產(chǎn)等有積極作用。

     不過張大偉認(rèn)為對“商改租”不必過于樂觀。在當(dāng)下市場分化的情況下，一線二線城市房源短缺，雖然商用房出租可能緩解部分市場，但恐慌的租房人，依然會(huì)害怕踏空進(jìn)入買賣市場；而三四線城市已經(jīng)過剩，且因?yàn)橥鈦砣丝跀?shù)量有限，并沒有成熟的租賃市場。

    他認(rèn)為，商改租目前看落地難度大，因?yàn)槿绻欢€城市只是改租賃，出租的收益較低，對于產(chǎn)權(quán)擁有者來說，轉(zhuǎn)租的意愿并不強(qiáng)烈。

    “如果房價(jià)漲幅依然過高過快，任何鼓勵(lì)租賃的政策對市場影響都不會(huì)太大。”他說，鼓勵(lì)租賃市場如果沒有與買賣市場平穩(wěn)政策同時(shí)落地，租賃對房地產(chǎn)市場的影響不大。

    萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山 萬科幸福匯)高級副總裁譚華杰也指出，目前不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格偏高，而租金相對來說承受力比較弱，對于資產(chǎn)持有者來說很難從租金里面賺錢。

    譚華杰透露，在目前長租公寓市場中，作為萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”，房源大多來自工業(yè)或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。

    而深圳國資委旗下最大的房企深業(yè)集團(tuán)在對自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級的同時(shí)，與政府合作對部分存量物業(yè)運(yùn)營。深業(yè)集團(tuán)副總裁董方介紹，其中有部分產(chǎn)品線是深業(yè)或區(qū)政府等提供用房，租金低于市場價(jià)，帶有一定福利性質(zhì)。

    像萬科這類企業(yè)通過盤活存量的方式進(jìn)入租賃行業(yè)，相較于傳統(tǒng)的C2C模式，在一定程度上規(guī)避了由于當(dāng)下房價(jià)持續(xù)上漲而長租合同難以簽訂的問題。

    華泰證券研究認(rèn)為，B2C模式下租賃企業(yè)正在發(fā)芽，借助于破舊公寓樓、廠房等，以二房東模式開始發(fā)展，對于租戶的保護(hù)更強(qiáng)、且租戶對租期和租價(jià)的預(yù)期更加穩(wěn)定，更容易建立起具備規(guī)模效應(yīng)的租房市場。