國(guó)11條打壓高房?jī)r(jià) 政策溫和殺傷力不大

     國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)昨日正式亮相，打出了一套調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”。其中明確二套房首付比例不得低于40%，開發(fā)商不能分層、分單元辦理商品房預(yù)售，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要加大限價(jià)房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。

加快中低價(jià)位商品房建設(shè)

《通知》涉及土地、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等11個(gè)方面，被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為“國(guó)十一條”。其中，首先強(qiáng)調(diào)要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

為了保證這項(xiàng)政策的落實(shí)，《通知》還要求，地方人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模。

二套房以家庭為單位計(jì)算

在信貸方面，《通知》明確二套房貸首付款比例不得低于40%，其中還明確二套房貸要以家庭為單位計(jì)算，也就是說(shuō)，借款人、配偶及未成年子女購(gòu)房都納入二套房的統(tǒng)計(jì)范疇。但對(duì)于二套房貸的利率，《通知》沒(méi)有像2007年樓市瘋漲時(shí)期那樣“一刀切”地設(shè)定為1.1倍利率，而是要求地方銀行按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

在市場(chǎng)監(jiān)管方面，《通知》要求開發(fā)商不能分層、分單元辦理商品房預(yù)售，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。此舉正是針對(duì)開發(fā)商分批銷售商品房，捂盤抬價(jià)的市場(chǎng)痼疾。

業(yè)內(nèi)解讀：政策相對(duì)溫和

《通知》還強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。這也是近來(lái)國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策中首次明確地方責(zé)任。

去年，許多大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在各地以天價(jià)拿地，創(chuàng)造了許多“地王”，對(duì)于這種現(xiàn)象，《通知》也有所顧及，要求國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。

對(duì)于“國(guó)十一條”的頒布，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一系列樓市組合政策將抑制投資性購(gòu)房，在一定程度上抑制大中城市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。但由于政策相對(duì)溫和，不會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。

   熱點(diǎn)2

防范境外熱錢沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng)

政策：加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

秦虹解讀：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直得到國(guó)外游資和熱錢的高度關(guān)注，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在供應(yīng)短缺的問(wèn)題，所以商品住房首先要滿足國(guó)內(nèi)需求，而境外熱錢大多是投機(jī)、投資性的，大進(jìn)大出對(duì)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)危險(xiǎn)。對(duì)于境外熱錢的具體管理措施，還是按照2006年7月11日建設(shè)部、商務(wù)部等六部委出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》執(zhí)行。

熱點(diǎn)3

嚴(yán)查囤地炒地保證有效供給

政策：國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。

秦虹解讀：加大閑置土地查處力度，打擊開發(fā)商囤地炒地是國(guó)家的一貫政策，2008年在金融危機(jī)的特殊情況下一些地方政府允許開發(fā)商放緩開發(fā)進(jìn)度，但現(xiàn)在不能再執(zhí)行2008年背景下制定的政策，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，如果不加快開發(fā)進(jìn)度，政府出讓的土地都形成不了有效供給。

熱點(diǎn)4

完善招標(biāo)方式 劍指“地王”頻出

政策：進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

秦虹解讀：國(guó)家從2007年就逐步形成了一個(gè)房地產(chǎn)政策調(diào)控思路，就是“小盤供地，大盤供房”，這樣可以避免開發(fā)商延長(zhǎng)開發(fā)時(shí)間，小盤供地有利于加快供地節(jié)奏，加快住房的供應(yīng)速度。而大盤供房，是為了避免開發(fā)商劃小銷售規(guī)模，分次銷售抬升價(jià)格。

2009年全國(guó)各地“地王”頻出，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，使社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期普遍提高。所以這次國(guó)家明確要改善土地出讓方式，完善招標(biāo)招標(biāo)方式，土地價(jià)高者得的拍賣方式不盡完善，招標(biāo)可以考慮更多因素，比如住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃環(huán)境，配套公共服務(wù)，而拍賣只強(qiáng)調(diào)價(jià)格，考慮因素過(guò)于單一。地方政府不能只考慮地價(jià)收入，還要考慮維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，兼顧整個(gè)社會(huì)利益。