“地王”輩出 這些城市為何還不限購？

    最近一段時間，房價上漲最快的3個城市，蘇州、南京、合肥，限購的傳聞時有發(fā)生，但仍待字閨中。與此同時，在房價、地價高漲的熱潮中，對于樓市即將進入下行周期的看空者越來越多。

    多空交割，“地王”輩出，二線城市的限購之舉能否落地？

    為控房價 各種“限”出爐

    為控制房價，企業(yè)的定價行為在特殊時期受到了更多的行政指導，比如限制土地拍賣價格、控制網(wǎng)簽節(jié)奏、對申報價格進行行政指導等，不一而足。

    除了限制地價，蘇州還選擇了控制網(wǎng)簽節(jié)奏，希望短時間內實現(xiàn)房價的下降。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露，蘇州在限制房價漲幅和限制地價之后，又開始了新一輪的限制網(wǎng)簽，售價在25000元/平方米以上的項目，每天網(wǎng)簽的指標為5個，暫且執(zhí)行到6月。

    每天5套的網(wǎng)簽指標，開發(fā)商一個月最多只能賣出約150套房，和開盤數(shù)相差甚大。網(wǎng)簽時間拉長，對開發(fā)商來說意味著什么？上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標準為蘇州住建部門的網(wǎng)簽合同為依據(jù)，不能網(wǎng)簽，對購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3~5萬元，對開發(fā)商來說違約的風險加大。

    對于希望快速回籠資金的開發(fā)商來說，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時帶來的還有資金回籠，網(wǎng)簽前，開發(fā)商無法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

    南京則對項目價格申報做出嚴格的限制。5月27日，南京市發(fā)文表示，物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。海亮地產(chǎn)一相關負責人介紹，南京物價局對開發(fā)商提交的價格申報不再僅限于被告知，而是會考慮項目周邊的實際售價對項目價格進行指導。

    無論是限制最高地價、限制高價樓盤網(wǎng)簽數(shù)量抑或對項目申報價格進行行政指導，均是在房價、地價上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時舉措。

    限購令為何隱而不發(fā)

    限購是樓市降溫利器，包括南京、合肥和蘇州在內的強二線城市都選擇了謹慎，多次傳言之后仍隱而不發(fā)。

    限購尚未如期而至，如果樓市先行轉向，是不是意味著限購將被擱淺？這或許可以從以往房地產(chǎn)市場的周期性趨勢中尋到一些答案。

    中金在一份研報中認為，2005、2008、2011、2014年的小年行情或將在2016年重演，銷售周期提前進入下行通道，房價或存在同比下降壓力。

    限購之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高峰，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點之后，限購隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

    樓市在達到高點之后快速進入下行周期的背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工量的快速增長帶來的供應增加。

   克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，蘇州、南京、合肥的現(xiàn)有庫存僅供消化2~3個月。這或許和2015年開工項目少有關。2015年，蘇州房地產(chǎn)開工和施工均呈現(xiàn)大幅回落。蘇州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，商品房新開工面積下降31.4%。

    開發(fā)商已覺察樓市的異常。捂盤惜售最為嚴重的合肥，已經(jīng)開始放量推盤。365淘房網(wǎng)此前預計，5月合肥有77家樓盤推出新房源，上市量超過1.8萬套，幾乎是4月份的兩倍。5月最后一個周末，合肥新房市場共9個項目逾2500套房源入市。6月份，合肥九區(qū)三縣60多家樓盤計劃加推，入市總房源量達到15333套，漲幅超過30%。其中，純新盤共14家，計劃推出5200套房，占到了總入市量的33.9%。