解讀“國(guó)十一條”：是老生常談還是新意盎然

　    增加有效供給 著眼“保障”“普商”

    政策

    （一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。

    （二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。

　　看點(diǎn)

    商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

    房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

　　解讀

    歷年來(lái)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的論調(diào)從未消沉，但時(shí)至今日，市場(chǎng)上的經(jīng)適房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想與“商品房”的市場(chǎng)原則，永遠(yuǎn)相互依存，卻又背道而馳。

    房源供應(yīng)充足，降價(jià)才有根據(jù)；供應(yīng)什么樣的房子，卻不只是調(diào)控單憑一己之力能達(dá)成的目標(biāo)。

    從2004年5月《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行到2006年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)9部委“十五條”，提出90平方米雙70％的標(biāo)準(zhǔn)，從2005年3月“老國(guó)八條”提出增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)到2007年國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，保障性住房話題就一直長(zhǎng)盛不衰。

（圖片來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）

    抑制投資投機(jī) 合理引導(dǎo)消費(fèi)

    政策

    （三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

    （四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。

　　看點(diǎn)

    對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%。要嚴(yán)格執(zhí)行首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。

    解讀

    收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，可謂是自上而下的共識(shí)。但收緊的信貸口子總是輕易又會(huì)松開。

    毫無(wú)疑問(wèn)，按揭的成數(shù)和利率對(duì)房地產(chǎn)的需求影響最大。早年的住房貸款優(yōu)惠利率曾拉動(dòng)了房地產(chǎn)成為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，但隨之而來(lái)的負(fù)面作用也不可忽視。因此，從信貸入手抑制房地產(chǎn)虛熱，也成了調(diào)控的慣用手段。

    早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾規(guī)定，購(gòu)買第二套（含）以上住房，貸款首付款比例不得低于40%。不過(guò)，二套房貸政策在執(zhí)行過(guò)程中似乎總是容易“打折扣”。

   加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范 完善市場(chǎng)監(jiān)管

    政策

    （五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

    （六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

    （七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。

    （八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

    看點(diǎn)

    國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊市場(chǎng)。

    解讀

    加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理、打擊囤地、增加房源透明度都不是新話題，但政策一出再出，成效卻從不明顯。

    從2004年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》之時(shí)，就規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%。

    2008年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

    與此次國(guó)11條相應(yīng)，早在2006年7月，166號(hào)文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。

    而“防止境外熱錢沖擊我國(guó)市場(chǎng)”雖然是國(guó)際金融危機(jī)下的新熱點(diǎn)，事實(shí)上也在若干年前就被頻頻提及。早在2006年7月，建設(shè)部就出臺(tái)了171號(hào)“外資限炒令”。

（圖片來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）

    推進(jìn)安居工程 保障困難家庭

    政策

    （九）力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

    （十）中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。

　　看點(diǎn)

    各地要通過(guò)棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源。

    鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。

    解讀

    廉租房在“國(guó)十一條”中獨(dú)獲“欽點(diǎn)”是其重要地位的體現(xiàn)。不過(guò)，廉租房也如經(jīng)適房一般，大有淪為老生常談之勢(shì)——這也就從側(cè)面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。

    經(jīng)適房和廉租房的話題在過(guò)去幾年始終爭(zhēng)論不休，解決困難更是每年都喊。

    早在2005年5月，“新國(guó)八條”就提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；2006年5月，“國(guó)六條”提出加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；2006年8月，建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》；2008年兩會(huì)，政府工作報(bào)告提出要“抓緊建立住房保障體系”；2008年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題；2009年1月9日，住建部表示全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)，解決260萬(wàn)戶城市低收入困難家庭和80萬(wàn)戶煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)家庭的住房困難。

    督察房?jī)r(jià)上漲 省府需負(fù)總責(zé)

    政策

    （十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。

　　看點(diǎn)

    各地要認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

    國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)檢查和指導(dǎo)，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)和城市進(jìn)行重點(diǎn)督查。

    解讀

    讓地方政府摒棄一城一池的私心，讓他們擔(dān)負(fù)起落實(shí)樓市調(diào)控政策的責(zé)任，是增強(qiáng)政策執(zhí)行力的根本之道。

    調(diào)控政策不能流于空話，而要落到實(shí)處。而2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考慮，對(duì)調(diào)控政策避重就輕。比如，在2005年3月，“國(guó)八條”提出要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，但并未點(diǎn)明地方政府在執(zhí)行中的重要作用。直到2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，才明確提出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。

    隨后在12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。這一政策實(shí)質(zhì)上是對(duì)地方政府的“土地財(cái)政”作出了限制。

    專家“鞭”

    策策不連貫，虛火滅不了

    “前年，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷寂了，政府就坐不住了，趕快加溫。去年，房地產(chǎn)又熱了，民眾的呼聲很大，政府現(xiàn)在又來(lái)澆涼水。只想問(wèn)一句，早知今日，何必當(dāng)初？”

    ——北京大軍經(jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍

    凡是政府出臺(tái)的措施都是有用的。不過(guò)，微觀政策起到的作用是有限的。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的狀況就是“虛火亂燒”，大量的投機(jī)性需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，說(shuō)好聽點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)中存在大量彈性需求。如果不從制度層面解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，只依靠微觀政策，很難澆滅房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛火。

    此外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需要連貫性。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，政策越穩(wěn)定，市場(chǎng)就越冷靜。

    上漲預(yù)期，為害太大了

    “很多人說(shuō)房?jī)r(jià)虛高已經(jīng)形成社會(huì)問(wèn)題，目前，中國(guó)國(guó)民財(cái)富的70%是房地產(chǎn)，中國(guó)銀行貸款的70%貸給了房地產(chǎn)，如果國(guó)家大力打壓房地產(chǎn)，恐怕也會(huì)出社會(huì)問(wèn)題。”

    ——中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家何志成

    如果告訴你5年后，原本200萬(wàn)元的房子會(huì)漲到400萬(wàn)元，你買不買？當(dāng)然要買。這才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”?，F(xiàn)在的狀況是房?jī)r(jià)上漲越高，剛性需求越強(qiáng)。目前，買房已經(jīng)成為中國(guó)人的被動(dòng)性儲(chǔ)蓄。國(guó)民對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的心理預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。

    二套房貸收緊，提高首付比例，很可能會(huì)影響正常的市場(chǎng)預(yù)期，從而人為地干預(yù)市場(chǎng)，為未來(lái)房?jī)r(jià)高漲埋下伏筆。

     開發(fā)商“對(duì)”策

　　地方政府，就要你負(fù)責(zé)

    “其實(shí)沒(méi)有開發(fā)商愿意當(dāng)?shù)赝酰赝跽娴闹皇钦炀偷?。各地政府是房地產(chǎn)的既得利益者，要抑制房?jī)r(jià)，必須讓地方政府退出房地產(chǎn)利益鏈。”    

    ——聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h

    在這次“國(guó)十一條”中，我們罕見地看到，國(guó)務(wù)院對(duì)地方政府的責(zé)任提出了明確的要求。

    以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預(yù)期效果，關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的博弈，中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)作民生問(wèn)題，而地方政府往往把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問(wèn)題。

    “國(guó)十一條”最大的新意，就是它既打擊開發(fā)商更規(guī)范地方政府。

    政策一樣，解讀大不同

    “開發(fā)商囤地的根源是土地供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。新政策出臺(tái)后，國(guó)家將加大土地供應(yīng)。”

    ——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

    潘石屹讀“國(guó)十一條”，讀出了不同內(nèi)涵。第一條“促開工、促上市”，潘石屹認(rèn)為與以往政策要嚴(yán)控投資規(guī)模的方針正好相反。第二條“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率”。潘石屹看到土地供應(yīng)增加的大勢(shì)。第六條、第七條要對(duì)“惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序，違法違規(guī)用地和囤地、炒地，價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定”加大查處力度，潘石屹則提出“只要政府增加土地的供應(yīng)，這些囤地、惜售的房地產(chǎn)商會(huì)虧血本”。潘石屹比誰(shuí)都清楚，前十條都要仰賴第十一條。