房地產市場分化進一步加劇

    5月26日，中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布《2016中國房地產上市公司測評研究報告》以及2016年中國房地產上市公司排行榜單。報告顯示，2015年，房地產開發(fā)投資增速降至17年來最低點，市場分化進一步加劇。

市場分化加劇

    本次測評的研究對象為滬深上市公司124家，內地在港上市公司70家，以及海外上市公司4家，合計共198家。與2015年相比，新增7家，退出11家。報告從上榜企業(yè)、資本市場、運營規(guī)模、抗風險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、經營效率、社會責任、創(chuàng)新能力等方面分析各家上市房企的單項戰(zhàn)斗值和整體表現(xiàn)分。

    《報告》顯示，萬科2015年實現(xiàn)銷售金額人民幣（下同）2614.7億元、銷售面積2067.1萬平方米，第9年雄居榜首，在全國市場占有率上升至3%；中國海外發(fā)展和綠地控股緊隨其后。恒大地產、萬達商業(yè)和保利地產分別居于4至6位，華潤置地、富力地產、碧桂園和華夏幸福分列第7至10位。

    《報告》指出，2015年，中國上市房企資產規(guī)模大幅增長?？傎Y產均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產業(yè)務收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項規(guī)模指標中，總資產均值增速和房地產業(yè)務收入均值同比增速分別上升7.46和18.96個百分點，凈資產均值增速基本保持平穩(wěn)。

    不同城市房地產市場的分化也體現(xiàn)在了相應公司業(yè)績上。《報告》顯示，盡管房地產上市公司收入和資產規(guī)模都有所增長，各項指標增長率較上年也有所回升，但從企業(yè)盈利增長率的分布來看，2015年兩極分化程度有所加深，2015年業(yè)績大幅增長和大幅下滑的企業(yè)數(shù)量均多于2014年，市場分化進一步加劇。

    此外，憑借先進的技術、持續(xù)的創(chuàng)新、優(yōu)質的產品與一體化服務，部分房地產供應鏈上市公司的表現(xiàn)也愈發(fā)優(yōu)秀，品牌影響力日益擴大。例如廚電高端品牌老板電器，主營建筑防水業(yè)務的東方雨虹、凱倫建材，建筑裝飾領域的全筑股份、金龍騰等成為各自領域的佼佼者。

庫存杠桿風險猶在

    《報告》指出，盡管房地產成交金額創(chuàng)出歷史新高，但房地產開發(fā)投資增速降至17年來最低點。1、2線和3、4線城市市場分化程度進一步加深，部分3、4線城市庫存高企，房價徘徊低迷與熱點1、2線城市銷售火爆、房價快速上漲形成了鮮明對比。

    同時，行業(yè)杠桿水平有所提升?！秷蟾妗凤@示，2015年，房地產行業(yè)負債水平保持高位運行，凈負債率均值為96.09%，較2014年上升7.23個百分點，再創(chuàng)新高。一方面，高企的長期負債水平反映出企業(yè)擴張依賴借貸的模式沒有明顯改善，另一方面，由于年內銷售回暖帶動了現(xiàn)金流的改善，短期內企業(yè)業(yè)績保障度有所提升。此外，2015年，房地產市場雖然實現(xiàn)了較大的銷售增速，但行業(yè)整體庫存高企的現(xiàn)象并未發(fā)生實質性改善，上市房企的庫存水平依然保持了兩位數(shù)的增速。2015年，上市房企存貨總額約5.88萬億元，企業(yè)存貨均值約為300億元，同比增長約25%。不過，銷售的回暖帶動了存貨周轉率的回升，2015年末，上市房企存貨周轉率小幅上升0.01至0.37。