二套房貸政策落定 2010年樓市調控七大看點解讀

     1 嚴格二套房貸首付比例 利率靈活掌握

    據(jù)東方早報報道，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”《通知》的明確規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

    《通知》中，一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒有再被提及。

    事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。

    2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

    交通銀行首席經濟學家連平認為：“在目前市場情況下，出臺這樣的規(guī)定非常及時。”

    國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

    收緊二套房貸的同時，政府還明確，要嚴格執(zhí)行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，“對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關稅收優(yōu)惠。”

    2 打擊捂盤 開發(fā)商須一次性公開全部房源

    在目前的房地產市場上，幾乎所有的開發(fā)商在銷售時都會采取小規(guī)模分批推盤的策略。舉例來說，盡管上海政府曾規(guī)定同一期房源必須達到3萬平方米的標準，但是，在一張預售許可證下，開發(fā)商往往還是采取分批銷售，往往一次開盤僅僅推出一兩百套甚至有些只有數(shù)十套房源，從而造成房源緊張，一售而空的“假象”。與此同時，經常相隔不久的第二批房源價格就會明顯提升。

    此次國務院通知中明確，按照規(guī)定，各地要結合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

    另外，各個部門被明確了監(jiān)管市場的分工，其中住房城鄉(xiāng)建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產開發(fā)、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國有資產監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產投資行為。

     3 防止境外“熱錢”沖擊

    國務院在此次《通知》中再一次提及要預防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關注重點。

    政策顯示，要加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。要嚴格執(zhí)行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導等。

    其中尤其值得關注的一條是，國務院要求，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    潘石屹表示，防止境外熱錢沖擊我國市場“是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊。那時炒房地產就不只是國內的資金了”。

    今年1月9日，中國社科院國際金融研究中心發(fā)布《中國面臨的短期國際資本流動：回顧與展望》報告，指出2010年上半年，短期國際資本仍將持續(xù)流入中國。報告顯示，從2009年下半年開始，隨著發(fā)達國家針對中國出口商品貿易保護主義舉措的頻繁出現(xiàn)，人民幣升值外部壓力卷土重來，并且轉化為強烈的人民幣升值預期。這意味著在資產市場相對收益率之外，人民幣升值預期將繼2007年之后，再度成為短期國際資本流入中國的重要驅動因素。

    此外，美元套利交易的大規(guī)模平倉可能要等到美聯(lián)儲重新加息。鑒于目前美國私人部門的消費與投資更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的復蘇，因此，美聯(lián)儲加息的時間依然不會早于2010年第三季度。如果在此之前，中國央行率先上調人民幣存貸款利率，利差的擴大只會進一步引致短期國際資本的流入。

    而從去年年中開始，已經有多家機構開始預警外資熱錢對于中國樓市的推動作用，很多業(yè)內人士認為，去年下半年的房價實際上就是由熱錢所推動。

    瑞信董事總經理、亞洲區(qū)首席經濟分析師陶冬表示，在流動性過剩而實體經濟尚未恢復的情況下，政府短期內不可能收回流動性，因此造成的結果就是國內房價的繼續(xù)上漲。不同于去年上半年的剛性需求推動，去年下半年房價上升的主要動力直接來自于熱錢的炒作。

    如按收入來分析，房價根本就不應按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動房地產繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作。”

    4 探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出

    “地王”已經成為2009年來樓市的一個代表性名詞。對于市場而言，開發(fā)商對于熱門土地的爭奪幾乎已經到了白熱化的程度，住宅土地最高價格已經超過了3.2萬元/平方米，而每一次的高地價的誕生都直接導致了同一區(qū)域房價的大幅度飆升。

    “價高者得”一定程度上助長了高地價的頻頻產生，這種情形下，各地政府開始醞釀新的土地出讓模式，以上海為例，土地出讓改革一再試行，在新的土地出讓模式中，對于熱門地塊將采取先招后拍的土地出讓方式。

    昨天的通知中，國務院規(guī)定，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

    《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

    對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

    廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應和開發(fā)利用效率。”

    《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“穩(wěn)定土地供應是穩(wěn)定房地產市場的重要前提。需要改進的是，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發(fā)完；二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、標定地價基礎上作適當浮動，防止過高地價提升房價。”

    5 提高住宅土地供應和開發(fā)利用效率

    《通知》表示，要增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。

    各地要根據(jù)房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。要加強商品住房項目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。

    中國房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，房價上漲的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供給不足。

    朱中一稱，目前，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標同比是下降的，這樣使得未來的供給還是不足的，而目前的供應緊張也跟之前的土地供應收緊是聯(lián)系在一起的。

    跟之前的調控明顯不同的是，2004年、2005年市場是嚴把金融、土地兩個閘門，這次的調控政策是沒有的，財政政策是繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的。

    6 擴大經適房供應范圍

    保障性用房已經成為去年以來樓市政策的主要基調?！锻ㄖ分赋?，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售。要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。

    內容顯示，政府已開始醞釀解決中等收入人群也就是夾心層的住房問題。由于如今房價高企，很大一部分市民無法通過市場方式購買商品房，而經濟適用房門檻又難以達到，這部分人群未來將被逐步納入到政府保障范疇中去。

    通知稱，城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內，抓緊編制2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。

    7 規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產

    “國有資產監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產投資行為”，這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產市場秩序”的內容之一。

    整頓房地產市場秩序，歷來是政府調控政策的主要內容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外，還特別提到國有資產監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產調控政策中鮮有出現(xiàn)。

    廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產，也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。”

    國務院國資委副主任黃淑和近期明確表示，面對復雜多變的經濟環(huán)境，中央企業(yè)要做好風險防范，要慎重進入股市、房地產和期貨等高風險領域。