房價飛漲之際 “包租婆”到底賺了多少錢？

深圳廈門租房60年才回本

    國家統(tǒng)計局最新公布的4月份房價數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，全國70個大中城市中價格上漲的城市多達65個。在這些房價飛漲的城市，當“包租婆”到底賺不賺錢？

    國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我國房租價格已經(jīng)連續(xù)上漲了37個月。但租金漲幅雖然快，還無法追上房價上漲的步伐。

     中國房地產(chǎn)報記者獨家統(tǒng)計的《中國城市房屋租售比前20大城市排名》顯示，房屋租賃回報周期最長的深圳其房屋租售比高達1:732，也就是說需要出租732個月（61年），才能收回買房的本金。排名中租售比最低的城市的大連，收回買房本金也需要26年。

    按照國際慣例，租售比是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)運行良好的重要指標，指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，國際標準通常為1:100到1:200。中國房地產(chǎn)報記者選取的樣本來自中國城市房價30強與租金排行榜30強，從中選取20個重點城市的租金與房價指標比值進行排序，該排名顯示，目前國內(nèi)房屋租售比前20的城市這一指標均高于1:300。

租售比偏離正軌

    “根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，深圳2016年4月的房價同比大漲63.4%。實際上，有的房子已經(jīng)翻了一番。但是租金的漲幅不可能漲這么快，甚至最近的租金還在下降的。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，“深圳租金下降，正是因為去年房價大漲，很多投資客買房并不是為滿足自身居住，這些房源進入租賃市場導致供應激增、租金回落。”

    雖然目前中國很多城市房屋租金持續(xù)上漲，但房價上漲的速度遠遠高于租金的增加，加速了租售比值的擴大，這一現(xiàn)象在部分二線城市表現(xiàn)得最為明顯。

    據(jù)中國房地產(chǎn)報記者計算，目前廈門1︰718的租售比僅次于深圳，甚至也超過了租售比為1︰625的北京，而南京1︰608的租售比已經(jīng)超過上海1︰607的租售比，在這兩個二線城市均需要超過50年租房才能收回購房成本。其他熱門二線城市的租售比也高得驚人，溫州租售比為1︰570，需要47.5年才能靠房租把本金賺回來，珠海、天津、三亞、蘇州的租售比也都突破了500倍。

    值得一提的是，上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)均為平均數(shù)值，熱點城市的部分小區(qū)的租售比要遠遠超出均值。以北京市海淀區(qū)的碧水云天小區(qū)為例，60平方米一居室出租要8000元/月，平均出租價格為133元/月/ 平方米，租售比達1︰870，收回成本要72.5年，而中國的住宅土地使用年限只有70年。

房租是市場最真實的一面

    當前，國內(nèi)熱點城市的租售比已經(jīng)普遍超過300倍。那么，房屋租售比能衡量房價是否合理嗎？

    在寬松的信貸環(huán)境下，越來越多的人將買房作為投資，甚至投機行為，這一信貸消費模式其實是嚴重扭曲真正供求關系的。其結果就是房價越來越高。加拿大皇家銀行資深風險投資顧問陳思進認為，在房價飛漲的地區(qū)，房租并不隨之同步上漲，這是因為租房市場是一個“有效市場”。關于“有效市場”的假設，是認為市場在信息方面的有效性，已經(jīng)把過去、現(xiàn)在，甚至將來事件的貼現(xiàn)值反映在市場價格中，所以在任何時候，房租市場的價格都是合理的。“從金融上來說，最關鍵的原因是房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關系而定。”

    從全球來看，把房屋租售比作為衡量房地產(chǎn)投資的指標，原因在于，房租回報基本可以定為無風險收益率，只要高于銀行一年定期存款，就是一個比較好的投資標的物。

    李宇嘉以深圳為例，分析了房租與收入的關系。“深圳市房租套均租金是4700元/月。去年深圳常住人口可支配收入是3700元/月，按照每戶2.1個人計算，支付租金還是很吃力。隨著房租的上漲，人們的支付能力是下降的。很多人不得不選擇了小面積、成本低的城中村或者合租、群租。”

房產(chǎn)投資的“中國邏輯”

    與國際慣例不同的是，目前來看，中國購房者極少數(shù)是沖著租金收益來投資房地產(chǎn)的。很多購房者在乎的是房價會不會漲，而非租金收入。房價哪怕每年漲5%，就是一筆不小的收入，這一邏輯即“房產(chǎn)投資收益=房屋賣價-購買價+租金收入-各類稅費”。

    “如果單拿租售比算，所有大城市都不具備投資價值了。但實際上，租售比越高的城市投資客越多，房價上漲越快。”李宇嘉表示。

    從大連、成都、陵水、鄭州這幾個城市租售比來看，300多倍的租售比，相對于一線城市而言更合理。而這幾個城市的房價一年來漲幅不大，甚至出現(xiàn)了同比下跌。大連的租售比是1︰320，今年4月的房價為9761元/平方米，同比下降了2.06%；陵水房價為15758元/平方米，同比下降了6.84%。

    對于租售比的大幅失衡，安居客房產(chǎn)一位分析師表示，租售比是國際成熟房地產(chǎn)市場的準則，歐美等國人口基數(shù)不大，城市化進程早已停滯。相反，中國人口最高，房產(chǎn)市場還處于成長階段，正大力推進城鎮(zhèn)化進程，房地產(chǎn)稅也尚未出臺，加之租房市場不完善。因此，并不能將國外已經(jīng)非常成熟房地產(chǎn)市場規(guī)則簡單套用到正處于成長階段的中國房地產(chǎn)市場。“另外，國內(nèi)的房產(chǎn)不單只有居住功能，還附帶教育、醫(yī)療等附加福利，加之中國人的買房觀念根深蒂固，這也是推高國內(nèi)房產(chǎn)租售比的原因。”

    “目前我國的房地產(chǎn)市場基本上以投資為導向，租賃市場并不發(fā)達，依靠房屋溢價盈利的心理比較普遍。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“租賃市場的繁榮，需要相關法律法規(guī)引導，通過立法來禁止炒房，真正發(fā)揮住房的居住屬性。避免一些房子的空置，提高出租率，讓房價進入合理的價格。”

    “租售比也可以作為衡量某個地區(qū)城市房地產(chǎn)是否健康的標準，應該作為地方政府的考核范圍。通過繁榮租賃市場，能夠讓年輕人有資本去創(chuàng)業(yè)，而不是把錢都壓在房子上。”在胡志剛看來，“一部分人持有房屋，一部分人租房，才能有更多的錢投入到其他產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)和消費上，全民買房并不是一個正常現(xiàn)象。”