巴曙松：中國房地產(chǎn)正出現(xiàn)非常深刻的五個變化

    巴曙松教授最近就房地產(chǎn)市場發(fā)表研究報告，認(rèn)為“去庫存和不同市場的分化是今年的關(guān)鍵詞。在建的供應(yīng)量還在持續(xù)上升，而銷售規(guī)模相對比較穩(wěn)定，三四線城市的庫存壓力還有加深的可能。”巴曙松教授提醒，隨著房地產(chǎn)去庫存的逐步推進，警惕去庫存過程中很多理財產(chǎn)品“地雷”陸續(xù)引爆。

    房地產(chǎn)調(diào)控為什么這樣難？去庫存對今后的住宅產(chǎn)品形態(tài)、價格走向等將會產(chǎn)生怎樣的影響？政府下一步將如何動作？巴曙松教授結(jié)合多年來對中國樓市的觀察和思考，從金融的視角對影響中國樓市的方方面面進行全方位的分析。

一、經(jīng)濟正受房地產(chǎn)業(yè)波動影響

    我國已步入經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的周期。新常態(tài)期間最大的特征是中國經(jīng)濟進入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換期，面臨經(jīng)濟增長的新動力的形成和舊動力的逐漸弱化這兩股力量的雙重交織。與此同時，全球經(jīng)濟與治理結(jié)構(gòu)也在重構(gòu)，舊的均衡被打破，新的均衡還在建立，市場的動蕩難以避免。

    巴曙松用“正進行脈沖式探底過程”來形容2016年中國宏觀經(jīng)濟走勢。隨著2009年4萬億政策的出臺，經(jīng)濟在2010年達到12.4%的高速增長之后逐漸回落。到目前為止，這個回落的趨勢還在進行之中。巴曙松分析，在1997、1998年之后，2007年之前，中國加入世貿(mào)，房地產(chǎn)市場開始啟動，這是中國經(jīng)濟擴張周期持續(xù)時間最長的一個上升周期，到2007年到達了第一輪的高點。隨后碰到了2008年的金融危機，經(jīng)濟有一個陡峭的回落。到2009年觸及低點之后，4萬億的政策出臺，經(jīng)濟有一個V型的反轉(zhuǎn)。在2010年達到12.4%的高速增長之后，經(jīng)濟增長逐漸回落。“從目前的情況看，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長趨勢還在2010年以來的下降趨勢中，2016年是這個下降趨勢的探底階段。”

    2012年之后，經(jīng)濟波動的幅度在顯著收窄，同時整個經(jīng)濟增長的動力在逐漸轉(zhuǎn)換。在此情況下，舊的增長動力，包括房地產(chǎn)，在逐步減弱，新的增長動力在培育的過程中。對此，巴曙松認(rèn)為，從目前的情況來看，今年仍處于經(jīng)濟增長趨勢的探底階段，而其中一個非常重要的影響因素，就是房地產(chǎn)行業(yè)的波動。所以，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成一個跟宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)。

二、三四線城市庫存壓力加大

    眼下，房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的一個主題詞，就是“去庫存”。巴曙松表示，2015年房地產(chǎn)的銷售在持續(xù)回升，全年銷售面積達到12.8億平方米，但新開工面積在持續(xù)地負(fù)增長，由此可以看出，雖然銷售不錯，但開發(fā)商在開工方面非常謹(jǐn)慎。換句話說，房地產(chǎn)銷售回暖傳遞到投資回暖的時間在延長，房地產(chǎn)銷售不錯，但新增投資很謹(jǐn)慎，存在明顯的銷售投資的剪刀差。

    “然而，即使在2015年銷售投資剪刀差如此巨大的情況下，無論從哪種口徑計算，2015 年底的房地產(chǎn)庫存比年初在繼續(xù)增大。”巴曙松總結(jié)，房地產(chǎn)在去庫存的同時，庫存還在增大，今年一季度仍繼續(xù)這種情況。3月底全國的房地產(chǎn)庫存比1月初的房地產(chǎn)庫存大增，說明原來的在建面積在不斷地變成房地產(chǎn)庫存。所以，房地產(chǎn)去庫存的壓力應(yīng)該是今年政策的主線。而不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。“房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市應(yīng)該還好，但如果在三四線城市，就比較危險。”巴曙松說。

    房地產(chǎn)如何去庫存？巴曙松認(rèn)為，一方面，在需求端的銷售面積要上升；另一方面，在供給端的新開工面積要進一步減少。從需求側(cè)來看，2015年全國的商品房銷售面積達到12.8億平方米，已接近2013年13.1億平方米的歷史峰值水平?？紤]到城鎮(zhèn)的人口增速的趨緩，以及在2015年下半年已經(jīng)出現(xiàn)的銷售面積的逐月下滑，巴曙松預(yù)計，今年商品房銷售面積仍然會有正增長，但是增速不會太高。從供給側(cè)來看，房地產(chǎn)的庫存要想達到實質(zhì)性的降低，在5%的銷售面積增速的假設(shè)狀態(tài)下，新開工面積增速需要進一步下降到-20%（2015年為-14%），對應(yīng)庫存面積增速-5.7%（2015年為2.6%）。

    那么，房地產(chǎn)去庫存對經(jīng)濟增長的影響有多大呢？巴曙松測算，房地產(chǎn)投資的下降對GDP的拖累將達到0.3%左右。

三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)五大變化

    巴曙松表示，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)非常深刻的一些變化。

    首先，是行業(yè)變化，房地產(chǎn)市場正在從一手增量主導(dǎo)到二手存量主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。二手房銷售超過一手房的格局率先從北京、上海這些一線城市迅速擴散到二線城市。對此，他解釋道，房地產(chǎn)市場原先存在的嚴(yán)重短缺和不足的狀態(tài)已經(jīng)基本告一段落，而現(xiàn)在市場的交易量主要是二手房，現(xiàn)有的存量房的交易已經(jīng)超過一手房。所以從金融角度來講，當(dāng)整個市場轉(zhuǎn)化成二手房為主導(dǎo)的市場的時候，它所需要的金融服務(wù)可能跟以往完全不同，這就需要金融企業(yè)去找到新的金融業(yè)務(wù)的切入點。原來習(xí)慣于服務(wù)一手房、新房、增量房，現(xiàn)在則需要研究二手房的價值鏈。對于房地產(chǎn)政策來說，從中央到地方的領(lǐng)導(dǎo)必須意識到這樣一個巨大的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場調(diào)控的對象應(yīng)從以新房為主轉(zhuǎn)到以二手存量房為主。

    二是人口變化。以往，農(nóng)村向城市持續(xù)的單向人口流入是城鎮(zhèn)化的主要推動力，而現(xiàn)在從農(nóng)村向城市人口的流動已經(jīng)基本上接近尾聲。“十三五”規(guī)劃已經(jīng)意識到中國的城鎮(zhèn)化的增長，將不再是從農(nóng)村向城市的人口遷移，而是更多的開始需要把沒有戶籍的城市人口吸納，或者不同城市之間人口的再流動。“以上海為代表的一線城市人口的凈流入在放緩，上海還出現(xiàn)了負(fù)增長，這就是一個新的格局，新的問題。”巴曙松指出，在這樣一個新格局下，市場對房地產(chǎn)調(diào)控作出的反應(yīng)會比以往靈敏得多。在人口凈流入快速下滑甚至負(fù)增長的情況下，此時政策一收緊，不僅會造成成交量下滑，同時也會推動房價下跌。所以房地產(chǎn)開發(fā)商必須注意到人口流動格局的變化，并適時做出決策調(diào)整。

    三是基礎(chǔ)量的變化。房地產(chǎn)已成為支柱產(chǎn)業(yè)，目前全國房地產(chǎn)成交量規(guī)模已經(jīng)超過十萬億元，對整個經(jīng)濟影響比想象的大很多。在當(dāng)前的基礎(chǔ)量下，一線城市樓市調(diào)控的潛在宏觀風(fēng)險，不僅關(guān)系到一線城市的行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展，更關(guān)系到全國樓市和經(jīng)濟發(fā)展。

    四是驅(qū)動力的變化。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動力是二套改善性需求，而原來的驅(qū)動力是一套剛性需求。二套改善型住房對政策調(diào)控的敏感性比一套剛需住房要靈敏得多。本輪一線城市樓市調(diào)控旨在“控房價”，所選擇的對象是二套改善需求，而這部分需求恰恰是本輪樓市回暖的第一驅(qū)動力。所以這次房地產(chǎn)調(diào)控一出來，改善性需求馬上縮水，市場需求馬上回落。對此，巴曙松認(rèn)為，面對與前一階段完全不同的市場環(huán)境，如何去進行研究并作出相應(yīng)的政策安排，是下一步房地產(chǎn)調(diào)控非常重要的一個新的任務(wù)和挑戰(zhàn)。

    五是收入變化。隨著房價的不斷上漲，居民購房的承受力顯著下降，使得各類人群的購房需求不像以往那樣具有剛性。購房需求對政策調(diào)控的彈性變大。

四、房地產(chǎn)行業(yè)正在調(diào)整

    到目前為止，整個中國城市住宅總量為2.5億套，其中，自住住宅為1.6億套，租賃住宅為0.9億套。從增量角度來看，每年新增大概一千萬套新房，折舊約500萬套。其中，存量房的流通率只有1.5%.每年二手交易約400萬套。租賃市場方面，每年租賃5000萬套，租賃流通率在20%左右。

    巴曙松預(yù)計，未來中國房地產(chǎn)市場的投資和新開工量容易進入大幅波動的階段。

    從企業(yè)的角度來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)格局在加速集中。前幾大房地產(chǎn)公司，比如萬科、綠地、恒大、萬達等，這些大企業(yè)跟中小房地產(chǎn)企業(yè)的差距在不斷拉大。前十大房地產(chǎn)公司的市場份額占比也在穩(wěn)步上升，從2010年的10%升至2015年的17%。巴曙松教授認(rèn)為，未來這種上升仍會持續(xù)。此外，巴曙松通過研究前五十大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目在城市的分布后發(fā)現(xiàn)，只有9%的項目和開發(fā)量在三線城市，其他的絕大部分都在一、二線城市。“說明不僅開發(fā)商的結(jié)構(gòu)在變化，城市結(jié)構(gòu)也在出現(xiàn)變化，這是一個大幅調(diào)整的階段。”巴曙松說道。

    開發(fā)商的銷售費用在大幅上升。2015年全國開發(fā)商營銷費用是2000億元，巴曙松教授估計，到2020年，這一費用可能會提高到2400億左右，開發(fā)商營銷費用占收入的比例總體上在明顯的上升。

    傳統(tǒng)的代理費率也在下降，由2008年的1.1%下降到了2015年的0.8%，反映了在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的情況下，銷售渠道的競爭也在出現(xiàn)調(diào)整。巴曙松認(rèn)為，一些傳統(tǒng)的代理公司因為不能適應(yīng)這么一個新的市場環(huán)境將會陷入困境。

    代理公司的市場集中度在不斷提高。房地產(chǎn)代理前十大代理公司的市場份額大概在16%，前五十大代理公司的份額在30%，前一百大代理公司的市場份額在35%左右。巴曙松表示，代理銷售這個領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場一樣，由原先分散的、集中度不高的市場結(jié)構(gòu)正在開始進入到一個逐步的“洗牌”階段。

五、房屋資產(chǎn)配置仍有需求

    數(shù)據(jù)顯示，中國今天的住宅自有率超過60%，相當(dāng)于1970年美國的水平。人均住宅套數(shù)總體上已經(jīng)接近甚至超過一些發(fā)達的經(jīng)濟體以及中國臺灣地區(qū)。盡管如此，我國一線和個別二線城市的結(jié)構(gòu)性供給矛盾依然嚴(yán)重，戶均家庭住宅套數(shù)在三四線城市已經(jīng)超過1，而一、二線城市只有0.7到0.8左右。巴曙松認(rèn)為，這一矛盾是導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場一二線、三四線城市分化的根本原因。

    如果要從金融角度分析房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢的話，我們要從哪些方面來討論呢？首先第一個是居民的購買能力，即居民家庭的住房杠桿率。根據(jù)巴曙松提供的數(shù)據(jù)顯示，中國居民家庭的杠桿率在38%左右，與發(fā)達國家的75%比起來，他認(rèn)為中國居民的住房杠桿率還是偏低的，還有一定的增長空間。“中國杠桿率高的部門在企業(yè)，而政府部門的杠桿率跟發(fā)達國家相比，也還有上升空間。”此外，巴曙松補充道：“當(dāng)前居民加杠桿的背后是房地產(chǎn)金融的發(fā)展，最終主要表現(xiàn)為貸款利率的下降和抵押貸款成數(shù)的提升。”

    其次，居民對于房屋資產(chǎn)的配置仍有需求。巴曙松以美國家庭在金融危機爆發(fā)的2008年為例，指出雖然隨著收入的提升，股票市場的占比在上升，但是實際上房地產(chǎn)市場依然占據(jù)著比較大的比重。

    巴曙松指出，相較于美國，在以房屋資產(chǎn)再融資的加杠桿方面，中國還有很大的空間。美國在2010年把房子作為再融資工具的占比高達66%，相比之下，他認(rèn)為我國居民把房地產(chǎn)再抵押貸款的比重現(xiàn)在還是非常低的，如何把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)來進行盤活再融資，既是金融業(yè)發(fā)展的新空間，也是居民優(yōu)化自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要方面。（完）