經(jīng)濟觸底企穩(wěn)樓市需求仍然旺盛

    國家統(tǒng)計局日前召開媒體通氣會，針對經(jīng)濟運行趨勢、物價走勢、民間投資、就業(yè)和房地產等熱點問題國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運進行了回應。他表示中國經(jīng)濟穩(wěn)中有進的格局沒有改變，有繼續(xù)保持中高速增長的潛力和條件。國務院發(fā)展研究中心研究員張立群日前也表示，隨著房地產等行業(yè)形勢好轉，今年將是中國經(jīng)濟觸底企穩(wěn)的年份。

    房地產行業(yè)帶動效應大，前端影響到鋼鐵、水泥等原材料工業(yè)后端影響著裝修、家電等行業(yè)。盛來運介紹，今年1-4月份房地產市場保持回升態(tài)勢，市場銷售量和銷售金額保持較快增長，房地產價格總體有所上漲，房地產投資在恢復性上漲。房地產的回升對經(jīng)濟穩(wěn)定增長發(fā)揮了重要作用。一季度房地產增長對GDP增長的貢獻率提升。

    但是，當前房地產市場面臨的挑戰(zhàn)仍然存在，一方面市場分化依然明顯，三四線城市去庫存壓力仍大，一方面資金流出短期內還難以避免，對房地產市場也會有一定影響。在這種情況下，房地產市場將依靠擴大更多內需來支撐。

房地產業(yè)具有穩(wěn)定增長潛力

    盡管當前房地產市場看起來有點怪，但盛來運認為，房地產行業(yè)仍會保持穩(wěn)定發(fā)展。他說，中國房地產行業(yè)走過了高速增長的階段，但我國城鎮(zhèn)化還有空間，改善性需求潛力大，房地產行業(yè)具有保持穩(wěn)定增長的潛力?，F(xiàn)在房地產調控政策并不是一味刺激，而是要改變以前靠行政手段調控房地產的情況，使調控回歸市場，用市場化措施保障房地產發(fā)展。經(jīng)過調整，房地產市場會更加健康。

    國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比上漲的城市有65個，較前一月增加3個。環(huán)比最高漲幅為5.8%，較前一月增長0.4%。

    值得關注的是，雖然4月份全國房價繼續(xù)呈現(xiàn)普漲勢頭，但一線城市的漲幅卻集體收窄，北京、上海、廣州、深圳的漲幅分別為3.0%、3.6%、2.4%、2.3%，相比3月份分別收窄了0.3%、0.7%、0.5%、1.4%。

    二手住宅方面，價格環(huán)比上漲的城市有51個，較3月減少3個；持平的城市有9個，較3月增加6個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.8%，較3月減少2.5個百分點。

    全國二手住宅價格也同樣出現(xiàn)了一線城市集體漲幅收窄的情況，北上廣分別環(huán)比上漲3.7%、2.5%、2.6%，相比3月漲幅收窄了2.6%、3.7%、0.9%，深圳的二手房均價甚至環(huán)比3月下降了0.4%，不僅跌幅為70城中最大，而且還是2015年330新政以來的首次回落。

    整體來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均雙雙收窄，深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比3月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，去年“330新政”以來一系列利好樓市的稅收和貨幣政策的出臺，支撐了這一波全國樓市，尤其是一二線城市量價的上漲。3月份開始，一線城市逐步收緊樓市限購政策，政策效果立竿見影，4月份一線城市房價應聲而落。

    受一線城市樓市調控政策收緊影響，部分二三線城市的購房人群擔心限購加碼會蔓延至二三線城市，所以這種“恐慌性搶購”心理，也進一步刺激了三四月份二三線城市交易量和房價的上漲。不過胡景暉也表示，隨著政策的收緊，中國一線城市的樓市已經(jīng)開始降溫；如果二三線城市的房價持續(xù)火熱，樓市政策進一步收緊的可能性很大；與此同時，在經(jīng)歷了去年4月份至今，購房需求的大量釋放之后，購房需求已被嚴重透支，預計五六月份，全國房價持平和下降的城市將逐步增多，房價漲幅也將進一步回落，下半年中國樓市或將迎來新一輪的降溫周期。

國內房地產需求仍然旺盛

    事實上，除了上述70個大中城市外，中國還有大量的小城市，這方面的房地產數(shù)據(jù)還比較缺乏，按照城市等級的劃分，它們屬于三四線以下城市，包含三四線在內，這些城市吸引人口的能力較弱，是去房地產庫存的困難城市，去庫存仍將是一件艱巨的任務。

    在中國房地產市場面臨去庫存壓力的同時，也面臨著資金流出帶來的壓力。近兩年來，中國資本投資海外地產成為一種新常態(tài)。據(jù)第一太平戴維斯對大宗跨境不動產交易進行的統(tǒng)計顯示，這種資本外流的趨勢已經(jīng)從2011年底開始持續(xù)到現(xiàn)在。截至一季度，約有148億美元從亞太流到其他除亞太以外的地區(qū)，而流入到亞太地區(qū)的資本僅為21億美元，資金明顯呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。其中，大概有64%資金來自于中國，高于去年同期22%的比例。

    早在今年年初，國際金融協(xié)會Institute of International Finance　就估計，今年1月中國有1130億美元資金流出，這一規(guī)模超過了2015年除兩個月之外的所有月份，當時該協(xié)會估計，2015年共有6370億美元資金流出中國，這也是連續(xù)第22個月錄得凈流出。隨著經(jīng)濟放緩把中國國內生產總值GDP　增長壓低至六年最低位，今年中國遭遇創(chuàng)紀錄速度的資本外流。中國央行在去年8月采取讓人民幣走低的意外舉動、且主要股指自去年6月下旬起下滑逾40%后，資本外流有所提速。

    不過，這種外流趨勢在去年10月開始出現(xiàn)好轉。據(jù)央行數(shù)據(jù)，央行和中國其他金融機構當月凈買入129億元人民幣的外匯，結束連續(xù)四個月的凈賣出。凈外匯買入被視為資本流入的一個標志，而凈外匯賣出被視為資本外流。去年10月錄得凈買入之前，中國在之前的9月錄得7610億元人民幣的創(chuàng)紀錄凈外匯賣出。

    資本流出是當前新興市場普遍存在的一種趨勢，國際金融協(xié)會報告稱，去年新興市場的資本凈流出估計達到7350億美元，除了其中590億美元以外，其余全都是從中國流出的。

    從中國流出去的資本很多投在了境外房地產市場。如4月27日， 中國人壽保險集團　公司聯(lián)合加拿大國際大型資產管理公司Brookfield，就曾以3.46億英鎊成功收購倫敦金融區(qū)域的辦公大樓ALDGATE Tower而去年年底第一太平戴維斯也曾幫助中國人壽以港幣 58.5億(約合人民幣48億)購入紅磡One HarbourGate 西座寫字樓及商鋪，成為香港史上九龍區(qū)最貴重商廈成交。2014年6月20日，中國人壽聯(lián)合卡塔爾國家主權基金以7.95億英鎊約84億元人民幣　購得倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)的10 Upper Bank Street大樓，并持有70%的股權。隨后的2015年11月27日，中國人壽披露，完成對位于英國倫敦金融城核心區(qū)域的標志性甲級寫字樓99 Bishopsgate的投資，該寫字樓資產總價值約3.4億英鎊。僅從一家中國企業(yè)來看，投向海外不動產的資金就高達上百億元人民幣。

    最近媒體報道中國留學生花1.5億元人民幣買下加拿大豪宅，在這背后實際上是中國個人興起的到海外買房的一股潮流。相關報告預計，盡管中國加大對資本外流的管制令資本流出速度減緩，2015年-2020年這五年時間內，中國人用于購買美國房地產的資金將會翻番至2180億美元。

    綜合眾多數(shù)據(jù)來看，中國房地產市場在面臨資金外流的情況下仍能保持穩(wěn)定增長，說明國內的需求仍然旺盛。在國務院發(fā)展研究中心研究員張立群看來，近期數(shù)據(jù)顯示房地產等行業(yè)形勢好轉，中國經(jīng)濟不會出現(xiàn)硬著陸，今年將是中國經(jīng)濟觸底企穩(wěn)的年份。這意味著，未來房地產市場穩(wěn)定發(fā)展前景可期。