樓市急需抑制非理性波動

    如果將時間跨度適當延長，從1998年我國住房制度改革推出到現(xiàn)在，在將近30年的時間里，我國房地產(chǎn)市場始終無法擺脫市場非理性波動的運行態(tài)勢，主要表現(xiàn)在市場對國家房地產(chǎn)調(diào)控政策存在過度反應。即住宅成交量因為政策鼓勵而急劇上升，因為政策收緊而急劇降溫，呈現(xiàn)出非理性巨幅波動的運行軌跡，這不僅影響到房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定，而且也容易導致各種風險因素聚集，增加宏觀經(jīng)濟金融波動的可能性。

政策變量與市場波動不一致

    我國房地產(chǎn)市場除受到市場運行本身的供求變量影響之外，在很大程度上要受到政策變量的作用。理論上分析，政策變量既是房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行的內(nèi)生因素，又具備促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行的外生屬性。無論是鼓勵住宅理性消費，還是抑制房價過快上漲和市場投機炒作，客觀上都需要政府有形之手對市場糾偏，矯正市場非理性運行軌跡。但由于房地產(chǎn)被社會過度賦予投資屬性之后，巨大的房地產(chǎn)市場力量就有可能與政策進行博弈，每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策鼓勵住宅消費后的房價快速上漲和成交量急劇上升，以及每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后房地產(chǎn)市場成交急劇萎縮，都反映出我國房地產(chǎn)市場對政策變量存在過度反應，導致住宅交易量產(chǎn)生巨幅波動，也容易積聚宏觀經(jīng)濟金融風險。

    當前二線城市房地產(chǎn)市場接近“燒烤”的溫度，恐怕也是房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策的過度反應。目前看，樓市熱度沒有因為一線城市房地產(chǎn)調(diào)控措施的升級而降溫，反而正加快向二線城市轉(zhuǎn)移，以合肥、南京、蘇州為代表的二線城市，正成為社會投資資金覬覦的焦點。有報道稱，當前二線城市樓市“外地人看房占半，兩小時賣光”。2016年4月份，“北上廣深”全部跌出漲幅前10名，漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代，其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。二線城市接近燒烤的市場熱度，也引發(fā)不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價競地，地價高于樓面價的紀錄也不斷被刷新。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月全國賣地收入排名前三名的并非北京或上海，而是南京市、蘇州和鄭州等三個二線城市，其中南京以481億元問鼎全國，而去年同期僅為107億元，漲幅高達351%，蘇州市賣地收入漲幅高達781%。在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

    二線城市接力一線城市住房市場溫度，一方面是因為二線城市城鎮(zhèn)化潛力較大，相對完善的基礎(chǔ)設(shè)施和就業(yè)環(huán)境，對外來人口具有較大的吸引力。但更為重要的另一方面，則是二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊預期要明顯弱于一線城市，加上一線城市和二線城市房價傳導效應，使得二線城市這樣一個區(qū)域性房地產(chǎn)市場更適合大資金炒作并退出。事實上，當前二線城市住宅庫存消化周期縮短，并非今年年初產(chǎn)生巨大變化，只不過是因為市場對政策變量的過度反應，導致住宅庫存消化大大超過市場供應，進而產(chǎn)生短期顯性的供不應求關(guān)系。但如果剔除市場投資投機客因素，那么當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蜂擁進入二線城市后，有可能會引發(fā)未來供求錯位的風險。

樓市巨幅波動易積聚經(jīng)濟金融風險

    目前看，我國房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定的關(guān)系已經(jīng)非常緊密，以至于到達房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定則宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定的地步，反之則可能引發(fā)宏觀經(jīng)濟金融波動。因而樓市巨幅波動容易引發(fā)經(jīng)濟金融風險因素積聚。

    當前需要高度關(guān)注資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)的風險。據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年一季度，我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長22.2%，增速比上年末高出1.3個百分點，比各項貸款增速高出7.5個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元，增量占同期各項貸款增量的32.5%，較上年同期提高1.9個百分點。而這只是表內(nèi)銀行貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的情況，如果將各種以委托貸款、信托貸款、權(quán)益投資進入房地產(chǎn)業(yè)的資金進行匯總，再加上以房地產(chǎn)抵押支持的其他行業(yè)貸款，那么社會資金流向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模就比較高。

    房價上漲始終要受到收入水平的“地心引力”制約。二線城市房價過快上漲，以及一線城市房價高位明顯上漲，終究要受到購買能力的制約。去年一線城市住宅成交活躍，絕大部分需求來自住宅置換需求，這意味著房地產(chǎn)市場上購買能力最弱的首套房需求在相當程度上支持了一線城市住宅交易價格高位上漲。這顯然不可持續(xù)。雖然年初以來的中介亂象，如中介機構(gòu)“首付貸”、“過橋貸”等違規(guī)行為推波助瀾，年初以來北京、上海、深圳、南京等熱點城市住房交易價格大幅上升，一度引發(fā)社會恐慌性購房需求入市，進一步加劇了房價對收入和租金的偏離，但考慮到熱點城市住宅進一步泛豪宅化，以及相當部分上市公司全年凈利潤不足以購買一線城市一套普通住宅的情況下，剛性需求購買力將成為房價上漲的“地心引力”。

     房價過快上漲也將透支城鎮(zhèn)化。房價上漲過快與城鎮(zhèn)化進程存在此消彼長的替代關(guān)系。城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化。人的城鎮(zhèn)化是就業(yè)機會、收入預期、生活成本綜合權(quán)衡的結(jié)果。房價作為家庭運轉(zhuǎn)主要成本支出，受到收入水平和就業(yè)機會的雙重制約。目前，我國二線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境、就業(yè)吸引力方面僅次于一線城市，對外來人口具有巨大的吸引力。但二線城市區(qū)域經(jīng)濟中心的地位，難以形成類似一線城市對社會資源的持續(xù)集聚效應，城市居民收入水平更無法與一線城市相提并論。如果住房價格保持穩(wěn)定，那么二線城市可通過可持續(xù)發(fā)展并帶動外來人口穩(wěn)定流入，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程有序推進。市場非理性對二線城市城鎮(zhèn)化預期的過度透支，最終將導致未來二線城市城鎮(zhèn)化進程放緩。

    因此，無論是為了保持房地產(chǎn)市場健康運行，滿足居民合理居住需求，還是實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定運行，防范系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風險，都需要抑制市場非理性行為，努力減少市場對政策變量的過度反應，盡快擺脫樓市因為政策變化引發(fā)交易量巨幅波動的歷史循環(huán)。