商品房銷售量價齊升 去庫存取得初步成效

    國家統(tǒng)計局14日公布了2016年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿增強，銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得初步成效，整體趨勢向好。

投資數(shù)據(jù)好于預(yù)期

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)好于預(yù)期的原因有三：一是2015年各月基期值較低；二是供給側(cè)改革在持續(xù)，房地產(chǎn)投資的反彈要領(lǐng)先其他行業(yè)，此類投資也和房企近期資金回籠等態(tài)勢有關(guān)系；三是營改增等政策，實際上體現(xiàn)了較好的稅費減免導(dǎo)向，使投資積極性提高，尤其是信貸成本接近歷史底部水平，這些都會促使房地產(chǎn)企業(yè)投資成本降低。

    明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，投資指標(biāo)的變化綜合反映了開發(fā)商對市場行情的前瞻性判斷，意味著開發(fā)商對后續(xù)市場行情看好，投資意愿和投資信心都在逐步恢復(fù)和提升。這是好勢頭，尤其在目前經(jīng)濟下行壓力仍然很大的情況下，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)并回升，有助于經(jīng)濟企穩(wěn)，緩解經(jīng)濟下行壓力，為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和改革創(chuàng)造更好的條件并提供更多的時間。

    “但分區(qū)域來看，房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)分化情況。”劉策認為，根據(jù)數(shù)據(jù)，中部地區(qū)增速明顯高于東部地區(qū)和西部地區(qū)，說明除了沿海一線城市外，中部地區(qū)等二線城市重新成為開發(fā)商“狩獵”領(lǐng)域，投資熱點也從一線往二線傳導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二線重點城市、熱點板塊加緊了土地儲備，銷售向好城市的房企加快了項目開工和施工進度，預(yù)計二線城市未來在成交量價方面會有更好表現(xiàn)。

    民生證券研究院固定收益組負責(zé)人李奇霖表示，主要二三線城市庫銷比已低于上輪新開工企穩(wěn)周期2012年7月時的水平。房企在主要二三線城市補庫存意愿強烈，由于二三線城市投資占比更大，二三線城市投資企穩(wěn)將持續(xù)帶動全國房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升，考慮到下半年低基數(shù)特征，保守預(yù)計全年房地產(chǎn)投資高點突破10%。

去庫存取得初步成效

    國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示，隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進展。4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低于去年末的規(guī)模。

    劉策認為，商品房市場銷售升溫，說明去年中央定調(diào)的去庫存政策取得了初步效果，量價齊升也有助于改善市場供需關(guān)系，減輕后期去化壓力。售價提升有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，提升購房者購房意愿，也有助于改善開發(fā)商現(xiàn)金流，降低負債壓力，有助于前端投資與新開工信心的恢復(fù)，對供需兩端均有積極提振作用。

    從庫存數(shù)據(jù)看，衡量現(xiàn)房指標(biāo)的待售面積出現(xiàn)了下滑，這和目前一二三線城市市場交易活躍等態(tài)勢有關(guān)系。嚴躍進認為，對此類城市而言，或已存在補庫存需求，尤其是二線重點城市。部分城市庫存規(guī)模雖然大，但一些地段好的樓盤基本上得到了去化，所以市場交易會呈現(xiàn)較好態(tài)勢，庫存數(shù)據(jù)背后的壓力也相對要小。

    李皎表示，當(dāng)前城市分化依然是需要關(guān)注的主要問題。1-4月份，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。4月末，重點城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力依然較大。