買賣二手房 注意房款和產(chǎn)權(quán)的交接

     在二孩政策帶動(dòng)下，小房換大房的需求被點(diǎn)燃，且中小戶型占比日漸減少的背景下，二手房成為一些購(gòu)房者的主要陣地。不少購(gòu)房者是賣一買一的連環(huán)單，整個(gè)交易過程不僅涉及賣房，還涉及買房。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響交易進(jìn)程，甚至出現(xiàn)糾紛，繁雜的交易環(huán)節(jié)讓購(gòu)房者頭痛不已。那么，在買賣二手房過程中應(yīng)該注意什么呢？

　　案例

　　王先生想購(gòu)買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經(jīng)濟(jì)情況的限制，必須出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時(shí)就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）。但由于李女士的購(gòu)房資質(zhì)審核未通過，導(dǎo)致王先生不能及時(shí)將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經(jīng)到期。此時(shí)，由于李女士不能如約履行合同，導(dǎo)致王先生在與張先生的合同履行中構(gòu)成違約。

　　專家分析

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，合同不能按時(shí)履行，有可能導(dǎo)致連環(huán)單中的售房人或購(gòu)房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約，因合同具有相對(duì)性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

　　合同1與合同2屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同，合同具有相對(duì)性，王先生在合同2的履行過程中遭受的損失，對(duì)于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王先生不能向李女士主張，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡(jiǎn)單地說，這筆損失只能王先生自己掏，李女士只需對(duì)合同1的違約給王先生補(bǔ)償即可，對(duì)于合同2王先生的損失，與李女士是沒關(guān)系的。

　　孔丹也提醒消費(fèi)者，目前市場(chǎng)上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多，因同時(shí)涉及賣房和買房的過程，出現(xiàn)問題的概率很大，置業(yè)者應(yīng)留意每一個(gè)細(xì)節(jié)，以免造成不必要的麻煩。

　　買二手房流程指導(dǎo)

　　一、找中介選房源。在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價(jià)格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨(dú)家房源，這類房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購(gòu)房者要慎重對(duì)比，選擇適合自己的。

　　二、核實(shí)賣方身份。一旦確定房源，要核實(shí)賣方的身份，如果是個(gè)人，看他的身份證。

　　三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

　　1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

　　2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

　　3. 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項(xiàng)。

　　四、核實(shí)房屋是否允許買賣。以下情況的房屋千萬不要買：

　　1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；

　　2. 被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；

　　3. 屬違法或違章建筑的房屋。

　　五、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時(shí)賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

　　七、留心付款方式和時(shí)間。買家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買付款憑證。一般情況下，在約定時(shí)，買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按時(shí)交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。

　　八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。

　　賣二手房注意事項(xiàng)

　　1. 代理方式的選擇。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. 代理時(shí)間的選擇，代理有效期宜短不宜長(zhǎng)。如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。

　　3.“跳過”中介有風(fēng)險(xiǎn)。有一些“精明”的賣房者通過中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。所以，最好找較具規(guī)模、信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。

　　4.不簽“到手價(jià)”。許多客戶在委托賣房時(shí)嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。

　　5. 注意買方的資格和購(gòu)買能力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動(dòng)。