美國(guó)樓市仍藏兩大“定時(shí)炸彈” 商業(yè)房貸有風(fēng)險(xiǎn)

     被視為本輪金融危機(jī)“發(fā)源地”的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀新的風(fēng)險(xiǎn)。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至少有兩個(gè)領(lǐng)域可能威脅到美國(guó)樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一是優(yōu)質(zhì)房貸，另一個(gè)則是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款。專家認(rèn)為，一旦這兩枚“定時(shí)炸彈”被引爆，將給美國(guó)金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)帶來新一輪打擊，但引發(fā)“二次衰退”的可能性并不大。

    優(yōu)質(zhì)房貸不優(yōu)質(zhì)

    隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改善和金融市場(chǎng)的企穩(wěn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去幾個(gè)月出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象，房?jī)r(jià)跌幅放緩，銷售也有所起色。去年11月，美國(guó)的二手房銷售甚至升至3年高點(diǎn)。

    不過，也有一些跡象提醒人們不宜太過樂觀。本周公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)建筑開支連續(xù)7個(gè)月下降，而去年11月的新房銷售暴跌11.3%.

    更令專家擔(dān)憂的是來自優(yōu)質(zhì)房貸(priMEmortgage)市場(chǎng)的警訊。相比在過去兩年爆出危機(jī)的次優(yōu)房貸(subprimemortgage)，優(yōu)質(zhì)房貸的客戶一般都享有較高的信用評(píng)級(jí)，被視為比較安全的房貸品種。

    但這種情況似乎正在改變。據(jù)彭博社報(bào)道，來自官方的最新數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度，美國(guó)優(yōu)質(zhì)房貸拖欠還款60天以上的案例數(shù)量同比翻了一番以上，達(dá)到83.8萬宗。

    商業(yè)房貸藏風(fēng)險(xiǎn)

    除了優(yōu)質(zhì)房貸，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)“定時(shí)炸彈”就是商業(yè)房貸，后者的潛在威脅甚至不亞于之前暴露出問題的次優(yōu)房貸。

    近期針對(duì)美國(guó)銀行業(yè)的審核結(jié)果顯示，商業(yè)房貸損失可能成為2010年美國(guó)銀行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)，小型銀行尤其可能受到致命沖擊。

    美國(guó)通貨監(jiān)理局前主管尤因指出，按照歷史標(biāo)準(zhǔn)來衡量，美國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的損失可能會(huì)達(dá)到很高的水平。他預(yù)計(jì)，受到商用不動(dòng)產(chǎn)貸款的潛在損失拖累，美國(guó)今年可能有數(shù)百家銀行破產(chǎn)或是被分拆。

    根據(jù)RealEstateEconometrics的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)商業(yè)銀行持有的商業(yè)房貸違約率去年第三季度增加超過一倍，達(dá)到3.4%。去年前三季度，這一領(lǐng)域的違約率已達(dá)1993年以來的最高水平。

    分析人士認(rèn)為，盡管優(yōu)質(zhì)房貸和商用不動(dòng)產(chǎn)貸款違約率上升可能令房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇步伐放緩，但可能還不會(huì)嚴(yán)重到會(huì)扼殺這輪復(fù)蘇。

    從政府和美聯(lián)儲(chǔ)的角度來說，當(dāng)局仍在繼續(xù)大力救助房地產(chǎn)市場(chǎng)。美聯(lián)儲(chǔ)到今時(shí)今日仍在考慮，是否要進(jìn)一步擴(kuò)大收購房貸抵押證券的規(guī)模，一個(gè)最主要的目的無非就是穩(wěn)定樓市。

    美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬則承諾，要幫助900萬戶美國(guó)家庭保住房產(chǎn)。白宮推出的7000多億美元救市計(jì)劃中，用于穩(wěn)定樓市的有近750多億美元。

    而在上個(gè)月，美國(guó)財(cái)政部也宣布，將取消對(duì)兩大房貸巨頭——房利美和房地美總計(jì)4000億美元的救助上限，這意味著政府愿意無限制地為這兩家公司的損失“買單”，穩(wěn)定市場(chǎng)的決心可見一斑。