二線城市賣地收入領(lǐng)漲全國 政策寬松致房企扎堆

    一線城市寸土寸金，三、四線城市風(fēng)險未知，今年以來各大房企都將土地儲備的重心放在了二線城市，蘇州、南京、合肥等多地都出現(xiàn)“搶地”大戰(zhàn)，截至5月5日，今年全國前20名土地收入的城市中，北京、上海、杭州跌出三甲，而被二線城市所取代，前20名城市賣地總收入超4172億元，比去年同期的3000億元，漲39%。但專家預(yù)計，二線熱點(diǎn)城市的樓市快速升溫或?qū)ξ磥頋q幅產(chǎn)生透支。

  二線城市

  現(xiàn)象 蘇州兩天賣地251億元

  以往，高價地總是出現(xiàn)在一線城市，但是今年以來，二線城市的高價地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣會上，濱湖區(qū)一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業(yè)地塊(限定)135萬元/畝，總價76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，刷新了合肥土地成交總價紀(jì)錄。除此之外，4月28日，合肥共計113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價高于10000元/平方米，且溢價率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價高于一萬元，此次占據(jù)五席。

  以排名第二的蘇州為例，2016年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進(jìn)行拍賣，樓面價最高達(dá)2.87萬/平方米，最高溢價率超300%，兩天內(nèi)賣地收入達(dá)251億。而2015年全年，蘇州賣地的總收入為599億，已是歷史最高水平。

  數(shù)據(jù) 二線城市領(lǐng)跑土地出讓金收入榜

  全國賣地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三個二線城市：南京市、蘇州和鄭州，其中南京以481億元問鼎全國，而去年同期僅為107億元，漲幅高達(dá)351%。而排名第二的蘇州市，前五個月賣地收入為459億元，其漲幅高達(dá)為781%，去年同期僅為52億元。而這個漲幅也是這20個城市中最高的漲幅。 在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

  在排名第11至20名的城市中，僅有廣州一個一線城市，“名不見經(jīng)傳”的柳州市、南通市甚至也位列榜單中。

  專家分析 政策寬松 房企扎堆

  國發(fā)智庫研究院執(zhí)行院長沈剛接受法晚記者采訪時表示，二線城市土地?zé)嶂饕幸韵聨状笤颍?.宏觀層面看，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，各省市都在積極尋求地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，而他們發(fā)展重心主要集中在二線城市，購房需求潛力比較大。2.相對一線城市來說，二線城市的土地供應(yīng)和價值空間都很大。3.二線城市的住房調(diào)控政策比較寬松，并沒有像一線城市那么嚴(yán)格。

  對地產(chǎn)企業(yè)來說，也要根據(jù)自身情況，謹(jǐn)慎投資，避免投資風(fēng)險過大。二線城市近兩年內(nèi)有可能步入樓市降溫周期，使得銷售周期拉長，企業(yè)的投資成本加大。

  一線城市

  現(xiàn)象

  僧多粥少 地價創(chuàng)新高

  在北京土地市場在沉寂了68天之后，再度迎來了3宗地塊的拍賣。

  其中2宗住宅地塊均位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，甫一掛出，就因“除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”的要求引起業(yè)界關(guān)注，并在掛牌期間分別獲得房企10次報價。最終，0302-57地塊以31.95億元的土地價格，配建及競建57500/平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯(lián)合體競得，據(jù)亞豪君岳會測算，綜合樓面價格為33849元/平方米。

  數(shù)據(jù)

  京滬土地出讓金

  收入同比下跌

  記者梳理全國土地出讓金前20名城市發(fā)現(xiàn)，歷年位居榜首的北京、上海、杭州等城市并未出現(xiàn)在榜單的三甲中，一線城市中上海賣地收入排名第八，北京則排名第九，而廣東則已經(jīng)跌出前十名，深圳甚至連前20名榜單也未“入選”。在全國土地出讓金前10名城市中，也僅有北京和上海同比出現(xiàn)下跌。

  一季度，一線城市共推出土地71宗，推出土地面積295萬平方米，同比減少43%；共成交土地65宗，成交土地面積332萬平方米，同比減少39%；土地出讓金605億元，同比減少35%；成交樓面均價9045元/平方米，同比上漲10%；平均溢價率21%，較去年同期上升5個百分點(diǎn)。

  專家分析

  土地稀缺 供應(yīng)不足

  2016年，北京計劃供應(yīng)1200公頃住宅用地，與去年持平，其中商品住宅用地850公頃，比去年增加了100公頃。但從實(shí)際土地供給來看，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年沒有按計劃完成全部供地。

  對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴(kuò)張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應(yīng)求推升房價上漲，基于對北京樓市的樂觀預(yù)期，開發(fā)商又云集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結(jié)構(gòu)的狀態(tài)，供需失衡則體現(xiàn)出人口、資源過度集中的結(jié)果，在北京聚集國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源的現(xiàn)狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強(qiáng)控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。