房地產市場去庫存不應加杠桿 三四線城市壓力大

   5月9日，在人民日報刊登的權威人士采訪文章中，該權威人士指出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。

　　實際上，去年底召開2016年中央經濟工作會議之前，因為利率下行，房地產政策松綁，一線城市房價已出現(xiàn)一段時間的緩慢回升。2016年中央經濟工作會議召開后，因為“去庫存”已經確定為2016年的五大經濟工作任務之一，加上繼續(xù)出臺的包括降低首付比例、降低契稅營業(yè)稅等政策，一線城市包括少量二線城市房價均出現(xiàn)大幅度上漲。

　　房價的大幅上漲也導致購房者、投機者涌入房地產市場，一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房地產中介機構甚至推出“首付貸”產品，以極低的首付比例即可購得一套房，實際上是將房地產的風險轉移到了銀行身上。房企在去庫存的同時卻制造了另一個風險隱患。此外，也有不少地方政府直接“呼吁”老百姓進城買房。業(yè)內人士表示，農民工市民化是對的，但需要相關配套制度的建立完善，而不能“趕鴨子上架”。

　　業(yè)內人士表示，本身需要去庫存的房地產行業(yè)，卻在去庫存過程中出現(xiàn)價格大幅上漲，這種現(xiàn)象肯定是不正常的。而房地產市場的兩極分化也讓去庫存問題變得更加棘手。這也說明，有些企業(yè)、機構、甚至地方政府在“去庫存”的過程中，有些做法可能并不是很合適。

　　對此，北京（樓盤）房地產協(xié)會秘書長陳志接受證券時報記者采訪時表示，人民日報對權威人士的訪談文章說明，對于房地產市場來說，只要不是有利于發(fā)揮房子居住功能的任何東西都是不合適的。加杠桿、增加投機性是制造更多的風險。

　　陳志表示，去庫存說明房地產是需要被調整的行業(yè)，不是需要過多被保留的對象，但在去庫存過程中要考慮財政壓力怎么解決，出現(xiàn)大量的爛尾樓怎么辦，導致了金融風險怎么辦？實際上，需要對不同時期房地產行業(yè)存在的風險有不同的判斷，然后根據(jù)這個判斷去操作。

　　對于權威人士訪談文章發(fā)表后對房地產市場的影響，陳志表示，北京的房地產市場在去庫存前后都處在一種非常平穩(wěn)的狀態(tài)下，影響不大，住宅市場會繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢，但商務寫字樓有一定的庫存壓力。上海（樓盤）可能會慢慢跟上北京的步伐。深圳（樓盤）前一段時間有過度投資、投機傾向，可能需要先經歷一段時間的調整。

　　而對于三四線城市的房價，陳志認為，這不太樂觀，去庫存壓力依然非常大，而且有些城市根本找不到好的去庫存的方式。

　　在5月4日，國務院常務會議就決定，培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。

　　對此，陳志說，在一些住房短缺的城市，市場供給乏力的情況下，政府通過財政稅收等政策鼓勵引導自有住房、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房出租是解決住房問題的有效辦法。