房地產(chǎn)“因城施策”效應(yīng)顯現(xiàn) 樓市迎調(diào)整期

    一季度以來，多地先后出臺針對房地產(chǎn)市場“因城施策”的調(diào)控措施，其中上海、深圳等地的收緊性政策最為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，4月份以來一線城市及一些熱點二線城市降溫明顯，并帶動整體樓市的成交量連續(xù)多周出現(xiàn)回落。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于前期市場需求嚴(yán)重透支，隨著近幾周成交量持續(xù)降溫，二季度乃至下半年樓市將迎來新的調(diào)整期。

  降溫　周成交量連續(xù)回落

  5月9日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的上周(5月1日至5月7日)樓市成交數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的30個代表城市住宅成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現(xiàn)不同程度下調(diào);從一二三線各類城市來看，則呈現(xiàn)全線回落的局面。

  具體來看，上周4個一線城市住宅合計成交74.03萬平方米，整體環(huán)比下跌34.2%。其中，廣州成交面積31.53萬平方米，環(huán)比下跌 14.4%;上海成交28.11萬平方米，環(huán)比下跌40.9%;北京成交11.64萬平方米，環(huán)比下跌47.2%;深圳成交面積為2.74萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)55.3%。

  此外，20個二線代表城市成交總量環(huán)比下降28.9%，廈門跌幅最高，達(dá)到57.5%;6個三線城市環(huán)比跌幅整體上超過了一二線城市，成交總量環(huán)比下跌39.7%，其中韶關(guān)跌幅最大，為67.1%。

  從土地市場來看，近一周內(nèi)，中指院監(jiān)測的40個主要城市土地推出量環(huán)比減少23%，成交量環(huán)比減少3%，出讓金環(huán)比增加25%。各類用地推出方面，40個主要城市共推出各類土地74宗，較前周增加4宗，推出面積275萬平方米，較前周減少81萬平方米;40個主要城市成交總金額274億元，較前周增加54億元。

  中指院方面分析認(rèn)為，在全國房地產(chǎn)市場去庫存的大背景下，控制土地供應(yīng)政策深入執(zhí)行且效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。未來一定階段內(nèi)，全國整體土地推出量將繼續(xù)維持低位，其中庫存壓力較大的少數(shù)二線及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)減少土地供應(yīng);但蘇州、南京等熱點城市在供不應(yīng)求壓力下，已出臺相應(yīng)政策指出將加大土地供應(yīng)量，未來部分區(qū)域土地供應(yīng)有望增長。

  記者注意到，盡管有五一小長假的刺激因素，但是5月首周房地產(chǎn)市場成交情況并沒有出現(xiàn)預(yù)期的火爆局面。事實上，從4月份以來，樓市周成交量已經(jīng)開始逐步下行。中指院此前的成交數(shù)據(jù)顯示，整個4月份，近6成城市成交環(huán)比下滑，其中一線城市成交面積環(huán)比下降幅度為21%?？傮w來看，一二三線城市樓市的整體成交量已經(jīng)連續(xù)三周出現(xiàn)回落。

  收緊　政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)

  中指院分析認(rèn)為，近一個月內(nèi)各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進(jìn)樓市向平穩(wěn)發(fā)展。一方面，受監(jiān)測的重點城市成交量開始環(huán)比下行;另一方面，在中央層面重提去庫存調(diào)控政策以后，樓市庫存總量也出現(xiàn)小幅下降。

  易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光分析認(rèn)為，由于全國樓市分化突出，特別是深圳、上海等一線城市樓市一季度呈現(xiàn)火爆態(tài)勢，因此上海、深圳等地先后有針對性地出臺和收緊限購措施，隨后一些市場過熱的城市也相應(yīng)跟進(jìn)。

  業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，各地分類政策經(jīng)過近一個月的發(fā)酵期，已經(jīng)開始逐步作用于當(dāng)?shù)厥袌?。尤其是從五一黃金周的成交情況可以看出，目前全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一輪新的博弈期。其中，上海、深圳等一線城市的從嚴(yán)限購使得成交量急劇下滑，盡管房價高企，但是有價無市;二三線城市則進(jìn)入買漲不買跌觀望期，尤其是二手房市場，買賣雙方的議價空間開始加大。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以上海市場為例，5月份首周成交量出現(xiàn)暴跌，“有價無市”局面已經(jīng)形成。“盡管成交均價仍然高達(dá)4萬元/平方米以上，房企捂盤惜售漲價預(yù)期仍在，但是隨著成交量的急劇下滑，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入‘有價無市’局面，價格堅挺的局面也將很快被打破”。

  “化解市場高庫存仍是諸多地區(qū)當(dāng)前重點方向。今年3月份以來，除了上海、深圳以外，南京、武漢、合肥、廊坊、北京等多個城市出臺了力度不一的約束性政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“有序消化”將改變之前的政策取向，此前的“全面刺激”已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎?，未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力大的城市。因此庫存壓力相對不大的城市仍將出臺不同力度的約束性調(diào)控政策，限制當(dāng)?shù)貥鞘羞^熱上漲。

  值得一提的是，政策的調(diào)控效應(yīng)不僅僅作用于住宅市場，從土地市場來看，4月份主要城市陸續(xù)發(fā)布年度供地計劃，整體上月度成交總量環(huán)比小幅下降。其中，一線城市受調(diào)控升級以及前期供地減少的雙重影響，土地成交降溫明顯，土地出讓金等成交指標(biāo)降至低點。

  不僅如此，國土資源部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著今年一季度中央陸續(xù)出臺穩(wěn)增長的各項政策措施，基礎(chǔ)設(shè)施用地在定點調(diào)控的背景下，市場需求穩(wěn)步釋放。另外，房地產(chǎn)市場去庫存力度加大和新興產(chǎn)業(yè)用地支持政策陸續(xù)落地，房地產(chǎn)用地供應(yīng)將延續(xù)下降態(tài)勢。未來，將繼續(xù)加大分類調(diào)控、分地施策的力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

  預(yù)測　房地產(chǎn)市場迎來調(diào)整期

  針對未來房地產(chǎn)政策趨勢，易居研究員朱光分析認(rèn)為，二季度，預(yù)計樓市過熱的地區(qū)將會進(jìn)一步出臺相關(guān)收緊政策，例如嚴(yán)禁首付貸、嚴(yán)禁房企捂盤惜售等;樓市趨冷地區(qū)將進(jìn)一步出臺去庫存政策，例如解決農(nóng)民進(jìn)城購房的各種原有限制、財政補貼、貨幣化安置以及多渠道盤活存量房等。

  朱光說，在此輪去庫存的過程中，諸多地區(qū)出現(xiàn)了非理性的房價暴漲，在不同程度上給市場積累了風(fēng)險，透支了未來樓市健康發(fā)展的動能。“總之，各地將會在嚴(yán)控風(fēng)險的情況下，針對各地情況推出‘去庫存、穩(wěn)發(fā)展’的相關(guān)政策”。

  中國社科院近日發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產(chǎn)市場將逐漸回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資有可能止跌轉(zhuǎn)增，房地產(chǎn)市場區(qū)域漲幅將進(jìn)一步分化，一線和部分二線城市房價上漲幅度將有所減緩，三四線城市房價跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

  張宏偉告訴記者，從4月份以來的市場表現(xiàn)來看，盡管部分熱點城市仍然有“日光盤”和“地王”等現(xiàn)象出現(xiàn)，但這種現(xiàn)象背后潛伏著樓市危機。他認(rèn)為，樓市需求已經(jīng)在2015年下半年和今年上半年大量透支，今年下半年將進(jìn)入調(diào)整期。

  “2016年下半年開始，房地產(chǎn)市場新一輪的調(diào)整極有可能會來臨”。張宏偉說，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么下半年就有可能陷入被動局面，企業(yè)的資金面也會相應(yīng)遇到問題。

  “隨著中國經(jīng)濟整體增速的放緩，城鎮(zhèn)化擴張速度也在減慢，過去那種‘大拆大建’式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴張、房價單邊上漲的時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)”。綠地控股集團董事長、總裁張玉良說。

  他認(rèn)為，隨著行業(yè)拐點的來臨，市場整體增速放緩，行業(yè)整體盈利水平也逐漸下降。企業(yè)過去簡單依賴土地增值和市場上漲實現(xiàn)高速發(fā)展的方式難以為繼。因此，企業(yè)必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從“同質(zhì)化”向“差異化”轉(zhuǎn)變;從簡單的產(chǎn)品開發(fā)向開發(fā)和運營服務(wù)并重轉(zhuǎn)變;從“單一產(chǎn)業(yè)”向“產(chǎn)融結(jié)合”及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變等。