業(yè)內(nèi)預(yù)測:調(diào)控政策還會出臺 房價下降可能性不大

    2009年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成近190億元，同比增長27.1%。12月30日，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團(tuán)推出的御景灣樓盤引來諸多看房客。新華社記者 朱國賢 攝

    過去的一年，房地產(chǎn)市場從年初“試探性抄底”到年中“放量大漲”再到年底“恐慌性搶購”，最后國務(wù)院出手四道遏制高房價的“金牌”，有關(guān)部委也相繼出臺有關(guān)土地、稅收等新規(guī)，這些連環(huán)釋出的新政策使樓市生態(tài)頓時大變。2010年，高房價將在向上、向下的通道上作怎樣的調(diào)整備受關(guān)注。

    2010年整體房價上漲空間大幅縮小

    “國四條”出臺以來，在很大程度上影響了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。過去的一年，作為二線城市的福州商品房均價上漲了2000多元，市中心部分新樓盤均價現(xiàn)已達(dá)兩萬元，越來越多原本“買得起房”的城市家庭只能“望房興嘆”。家庭年收入七萬元左右的福州市民陳輝對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說，飛漲的房價已經(jīng)讓他無力購房改善居住條件，只能在一套60平方米的單位舊公房里“蝸居”，現(xiàn)在他指望“國四條”能夠把房價降下來。

    在北京、廣州、福州等大中城市，受房產(chǎn)交易營業(yè)稅征收年限由兩年改成五年的政策調(diào)整影響，二手房市場交易出現(xiàn)了不同程度的下滑，許多潛在的購房者重新陷入了觀望。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部預(yù)測，2010年，北京二手房市場將出現(xiàn)明顯的調(diào)整。第一季度歷來是樓市的成交淡季，而且2010年的系列政策實施日都是從1月份開始，這使得需求將出現(xiàn)明顯的觀望。2009年12月因諸多購房優(yōu)惠政策到期而出現(xiàn)的“恐慌性搶購”已經(jīng)透支了2010年1月市場，2010年1月北京全市二手房的成交量將出現(xiàn)非常明顯下滑。而到了2月由于受春節(jié)假期的影響，可能出現(xiàn)自2009年3月份以來成交量首次下跌到兩萬套以下的情況。

    在2010年的新年樓盤報價單中，廣州市越秀老城區(qū)和天河珠江新城基本都在每平方米兩萬元以上。雖然有部分開發(fā)商著手積極促銷，甚至久違的“半價賣樓”重現(xiàn)江湖，但與開發(fā)商加快推盤和加大促銷力度的積極態(tài)度相比，不少市民的看樓購房積極性并不高，大部分都說價格太高了。

    據(jù)福建麥田房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理黃少華介紹，目前，福州二手房市場以普通住宅為主，不滿五年差額征收營業(yè)稅對這部分房產(chǎn)交易幾乎沒有影響。但對高檔住房轉(zhuǎn)讓將產(chǎn)生較大影響，預(yù)計2010年起高檔房轉(zhuǎn)讓將出現(xiàn)大幅度下降，整體房價的上漲空間大幅縮小。

    部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2010年上半年房地產(chǎn)的調(diào)控政策還會陸續(xù)出臺，但未來房價下降的可能性不大。

    福建群升房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)銷售部負(fù)責(zé)人郝先俊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，2009年房地產(chǎn)市場快速銷售的行情出乎意料，住房供應(yīng)量日漸偏少而供不應(yīng)求；土地成本上漲，占開發(fā)總成本比例增大，開發(fā)商已經(jīng)沒有降價空間，加上現(xiàn)在開發(fā)商資金較為充裕，未來房價可保持堅挺。

    中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說：“雖然已經(jīng)有一系列政策的出臺，我們的社會對房地產(chǎn)的發(fā)展下一步的發(fā)展大家還是看不透，再加上在2009年出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，也就是說好像100米賽跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在這個平臺上站得住，大家恐怕也需觀望，對政策也是沒吃透，大家都在觀望政策下一步會怎么樣。”

    顧云昌認(rèn)為，2010年一季度的遭遇不會像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他說“主要原因是，全國的房價已經(jīng)處在高位，絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)超過了2007年的峰值。在高房價的面前可能會擠掉相當(dāng)部分的相對低端的需求，中央出臺的抑制投資投機(jī)性需求的政策，也會擠出一部分的投資投機(jī)需求者，這些政策的出臺都會影響到我們整個的交易量。我們整個經(jīng)濟(jì)還在復(fù)蘇回升過程中，仍然需要房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，也就是說仍然需要我們的居民通過踴躍的買房推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，當(dāng)然主要是滿足自住型和改善型需求這樣的情況，積極性穩(wěn)定下來。”

    “再加上我們保障性的住房或者是中低價位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供應(yīng)量，使整個我們房地產(chǎn)的交易或者房地產(chǎn)銷售仍然保持相對于2009年平穩(wěn)的狀態(tài)，這是我想2010年的一個走勢。”顧云昌說。

    中國社科院財貿(mào)所教授況偉大教授表示，房價在2010年上半年可能會有所下降，但下降的程度取決于中央政策出臺的效果，還要取決于人們的預(yù)期能夠持續(xù)多長時間。

    遏制高房價亟待健全房地產(chǎn)三項制度

    浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》專訪時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣栴}，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房價，又會使房地產(chǎn)價格高空墜落，給我國社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大的隱患。應(yīng)充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房價亟待健全房地產(chǎn)三項制度，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問責(zé)制”；在房地產(chǎn)開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”。 

    宏觀管理的“雙軌制”

    景乃權(quán)說，目前的高房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的購買能力。調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價接近或超過了兩萬，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房價已不僅是一個阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個影響社會和政治穩(wěn)定的民生問題。因此有必要將我國房地產(chǎn)市場從市場化單軌轉(zhuǎn)向社會政策和經(jīng)濟(jì)政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設(shè)由中央政府主導(dǎo)，嚴(yán)格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例。在沒有達(dá)到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場進(jìn)行供需確定。“雙軌制”的運(yùn)用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會安定和政治穩(wěn)定。

    2007年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應(yīng)對金融危機(jī)的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設(shè)投資。2009年5月，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了，中央對房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”。現(xiàn)在的主要問題是，對地方政府缺乏問責(zé)，對開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。

    針對地方的“問責(zé)制”

    景乃權(quán)認(rèn)為，地方政府有動力抬升地價、推漲房價，主要是原因：首先，以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當(dāng)前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方GDP的增長有重要促進(jìn)作用。出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對值和增長額。

    土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源。抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價格內(nèi)生動力，而高地價是推動房地產(chǎn)價格上升的重要原因之一。同時，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價格上漲的政策，進(jìn)一步推動土地價格上漲。在這樣一個“高地價———高房價———高地價”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價格就會越來越高。

    在針對地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問責(zé)制”方法。“問責(zé)制”是指在考核地方政府官員績效時，不僅僅看重GDP的高低，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例，商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo)。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動因。

    微觀層面的“金融稅收制”

    景乃權(quán)表示，政府在鼓勵居民購買自住房和改善性用房的同時，要采取措施嚴(yán)格抑制投機(jī)，充分運(yùn)用土地出讓金、營業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據(jù)國家宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)形勢隨時規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商。

    物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房價。因為現(xiàn)擁有住房的成本比較低，這導(dǎo)致了很多投資和投機(jī)者購買多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對房價有抑制作用，按1%的稅費(fèi)，征稅后房價將理論上下降15%—20%。同時，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅。

    當(dāng)然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實名制的實施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統(tǒng)計每戶家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應(yīng)該根據(jù)家庭購房的數(shù)量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買三套及以上房產(chǎn)應(yīng)全額支付。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風(fēng)險，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

    總之，中央應(yīng)盡快出臺遏制房地產(chǎn)價格過快增長的具體執(zhí)行辦法，否則在利益的驅(qū)動下“上有政策，下有對策”，可能會造成“國四條”無法真正落到實處。