易憲容：調控政策尚待明朗 今年房市走向難斷

    據《上海證券報》報道 信貸、稅收和土地等調控政策是否深化及政策調整的效果如何，都將對今年國內房地產市場走向影響深遠。目前房地產調控政策調整的不確定性，預示今年房地產市場走向也存在較大不確定性。

    去年國內房地產市場出現(xiàn)了前所未有的過度繁榮，這是政府實施過度優(yōu)惠的房地產政策特別是房貸政策的結果之一。面對國內房地產泡沫不斷上漲之勢，筆者認為，今年國內房地產市場的走向，將主要取決于以下四大因素。

    第一，住房信貸政策是否變化對今年房地產市場走勢影響尤為關鍵。盡管去年末召開的中央經濟工作會議認為，要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性，但央行已從去年7月份開始“微調”上半年執(zhí)行的“極度寬松”貨幣政策，這導致去年下半年信貸增長開始放緩。如果今年信貸政策能回歸理性，大量信貸資金將難以順利進入房地產市場。

    不過，從新“國四條”的內容來看，信貸政策能否調整仍存在較大不確定性。但如果信貸政策一旦出現(xiàn)收緊信號，這勢必會對遏制房地產投資和投機行為產生很大影響。

    第二，調整過于優(yōu)惠的房地產政策特別是房貸政策對遏制高房價至關重要。這是因為，國內商業(yè)銀行突破現(xiàn)有第二套住房政策規(guī)定及違規(guī)發(fā)放個人住房按揭貸款等因素，導致去年個人按揭貸款的非理性快速增長，這是引發(fā)去年以來國內房價快速上漲及房地產泡沫膨脹的根源之一。數據顯示，去年9月末個人住房按揭貸款余額已達到4.35萬億。由此，引發(fā)央行與銀監(jiān)會去年下發(fā)加強對住房信貸管理的59號文件。

    依筆者之見，如果今年真能落實這個文件精神的話，這對嚴格限制個人信貸增長將有巨大影響。但是，能否真的落實這一政策，現(xiàn)在還不好說。因為，盡管目前對遏制高房價已成共識，但若不調整過于優(yōu)惠的房地產政策，房地產調控政策效果恐怕還會再次“落空”。

    第三，中國之所以下決心調控房地產市場，是因為中國不想重蹈房地產泡沫破滅之覆轍。迄今全球經濟仍未走出國際金融危機的陰影，次貸危機特別是最近爆發(fā)的“迪拜危機”，讓我們看到了房地產泡沫破滅后的結果有多嚴重。因此，新“國四條”明確表示，要遏制高房價。其實，除了過于寬松的信貸政策外，地方政府高度依賴的“土地財政”規(guī)模高速增長，對去年推升房價快速飆升和吹大房地產泡沫也有重大影響。

    有鑒于此，政府是有能力且一定要下決心遏制高房價，否則房地產問題會轉化為社會問題。這就是為何今年中國要重點調控房地產市場的基本原因。在這一背景下，要想在今年再繼續(xù)吹大房地產泡沫并非易事。但是，調控房地產市場的相關政策措施尚未出臺且已出臺的政策執(zhí)行效果如何還有待于觀察，這暗示了與房地產調控相配套的政策何時出臺仍存在較大不確定性。

    第四，遏制高房價，政策調整的關鍵是要通過制度性改革來調整房地產市場各方的利益關系，以此推進房地產市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展?？梢钥吹剑斎蚪洕霈F(xiàn)衰退、特別是中國經濟出現(xiàn)全面向下調整時，世界各國的房價都處于下降通道，唯獨中國的房價卻“不跌反漲”，甚至還出現(xiàn)了暴漲。這一現(xiàn)象是與經濟和生活常識嚴重背離的。要看到房價短期快速飆升的危害性，但是，鑒于目前大多數地方政府仍將房地產業(yè)發(fā)展作為經濟增長的主要動力時，要想讓中國的房地產市場真正回歸理性并非那么容易。

    對此，有必要進行一次類似“二次房改”這樣的制度性改革，以此來調整房地產業(yè)各方的利益關系。確實，中央經濟工作會議也希望，通過增加居民的住房消費來推動房地產市場發(fā)展，讓房地產市場建立在以消費為主導的基礎上。但是，如果不嚴厲遏制和打擊房地產投機，就勢必還會繼續(xù)推高房價，那么居民的住房消費從何而來？其實，國人都知道房地產市場存在著巨大的泡沫、85%居民沒有支付能力購買住房，但這個問題不通過重大的制度改革、不通過果斷的政策調整能完成嗎？

    所以，推進制度性改革來調整中國房地產市場的各種利益關系，可以促進房地產市場及中國經濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，這將對中國房地產市場的未來走向產生深刻影響。

    其實，上述四個方面的分析都涉及政策的調整。筆者認為，今年國內房地產市場究竟會朝著哪個方向發(fā)展，關鍵還要看涉及房地產市場發(fā)展的相關政策將如何調整及調整的效果會如何?？梢哉f，當下房地產調控政策調整的不確定性，決定了今年國內房地產市場走向也具有很大的不確定性。