觀察：2010年整體房價(jià)上漲空間大幅縮小

    上海市政府辦公廳12月30日發(fā)布了《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，該實(shí)施意見從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障以及加強(qiáng)市場監(jiān)管四個(gè)方面采取措施，以遏制地價(jià)、房價(jià)過快上漲。新華社記者 陳飛 攝

    “國四條”出臺(tái)以來，在很大程度上影響了人們對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期。過去的一年，作為二線城市的福州商品房均價(jià)上漲了2000多元，市中心部分新樓盤均價(jià)現(xiàn)已達(dá)兩萬元，越來越多原本“買得起房”的城市家庭只能“望房興嘆”。家庭年收入七萬元左右的福州市民陳輝對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，飛漲的房價(jià)已經(jīng)讓他無力購房改善居住條件，只能在一套60平方米的單位舊公房里“蝸居”，現(xiàn)在他指望“國四條”能夠把房價(jià)降下來。

    在北京、廣州、福州等大中城市，受房產(chǎn)交易營業(yè)稅征收年限由兩年改成五年的政策調(diào)整影響，二手房市場交易出現(xiàn)了不同程度的下滑，許多潛在的購房者重新陷入了觀望。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部預(yù)測，2010年，北京二手房市場將出現(xiàn)明顯的調(diào)整。第一季度歷來是樓市的成交淡季，而且2010年的系列政策實(shí)施日都是從1月份開始，這使得需求將出現(xiàn)明顯的觀望。2009年12月因諸多購房優(yōu)惠政策到期而出現(xiàn)的“恐慌性搶購”已經(jīng)透支了2010年1月市場，2010年1月北京全市二手房的成交量將出現(xiàn)非常明顯下滑。而到了2月由于受春節(jié)假期的影響，可能出現(xiàn)自2009年3月份以來成交量首次下跌到兩萬套以下的情況。

    在2010年的新年樓盤報(bào)價(jià)單中，廣州市越秀老城區(qū)和天河珠江新城基本都在每平方米兩萬元以上。雖然有部分開發(fā)商著手積極促銷，甚至久違的“半價(jià)賣樓”重現(xiàn)江湖，但與開發(fā)商加快推盤和加大促銷力度的積極態(tài)度相比，不少市民的看樓購房積極性并不高，大部分都說價(jià)格太高了。

    據(jù)福建麥田房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理黃少華介紹，目前，福州二手房市場以普通住宅為主，不滿五年差額征收營業(yè)稅對(duì)這部分房產(chǎn)交易幾乎沒有影響。但對(duì)高檔住房轉(zhuǎn)讓將產(chǎn)生較大影響，預(yù)計(jì)2010年起高檔房轉(zhuǎn)讓將出現(xiàn)大幅度下降，整體房價(jià)的上漲空間大幅縮小。

    部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2010年上半年房地產(chǎn)的調(diào)控政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，但未來房價(jià)下降的可能性不大。

    福建群升房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)銷售部負(fù)責(zé)人郝先俊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2009年房地產(chǎn)市場快速銷售的行情出乎意料，住房供應(yīng)量日漸偏少而供不應(yīng)求；土地成本上漲，占開發(fā)總成本比例增大，開發(fā)商已經(jīng)沒有降價(jià)空間，加上現(xiàn)在開發(fā)商資金較為充裕，未來房價(jià)可保持堅(jiān)挺。

    中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說：“雖然已經(jīng)有一系列政策的出臺(tái)，我們的社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展下一步的發(fā)展大家還是看不透，再加上在2009年出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，也就是說好像100米賽跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在這個(gè)平臺(tái)上站得住，大家恐怕也需觀望，對(duì)政策也是沒吃透，大家都在觀望政策下一步會(huì)怎么樣。”

    顧云昌認(rèn)為，2010年一季度的遭遇不會(huì)像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他說：“主要原因是，全國的房價(jià)已經(jīng)處在高位，絕大多數(shù)城市的房價(jià)已經(jīng)超過了2007年的峰值。在高房價(jià)的面前可能會(huì)擠掉相當(dāng)部分的相對(duì)低端的需求，中央出臺(tái)的抑制投資投機(jī)性需求的政策，也會(huì)擠出一部分的投資投機(jī)需求者，這些政策的出臺(tái)都會(huì)影響到我們整個(gè)的交易量。我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)還在復(fù)蘇回升過程中，仍然需要房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，也就是說仍然需要我們的居民通過踴躍的買房推動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，當(dāng)然主要是滿足自住型和改善型需求這樣的情況，積極性穩(wěn)定下來。”

    “再加上我們保障性的住房或者是中低價(jià)位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供應(yīng)量，使整個(gè)我們房地產(chǎn)的交易或者房地產(chǎn)銷售仍然保持相對(duì)于2009年平穩(wěn)的狀態(tài)，這是我想2010年的一個(gè)走勢。”顧云昌說。

    中國社科院財(cái)貿(mào)所教授況偉大教授表示，房價(jià)在2010年上半年可能會(huì)有所下降，但下降的程度取決于中央政策出臺(tái)的效果，還要取決于人們的預(yù)期能夠持續(xù)多長時(shí)間。