為樓市"泡沫化"埋隱患 "地王"身負(fù)四重危機(jī)當(dāng)警惕

    2009年12月22日，總成交價(jià)高達(dá)255億元的廣州亞運(yùn)城地塊轟然落地。這一單地面積已經(jīng)超過廣州市2009年一年的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量，甚至其成交價(jià)格可堪比中小城市全年的土地出讓金總額。而彼時(shí)，距離“國(guó)四條”出臺(tái)僅僅10天，與五部委推出的開發(fā)商拿地首付50%的“鐵律”新政也只隔了5天。

    此后第三天，在福州市土地市場(chǎng)2009年的最后一拍中，一家名不見經(jīng)傳的房企以總價(jià)4.03億元拍下一小幅地塊，而樓面均價(jià)創(chuàng)下15040元/平方米的天價(jià)，刷新了作為二線城市福州“地王”的紀(jì)錄。令在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠大呼：調(diào)控新政“被破功”！

    福州樓面地價(jià)1.5萬元的新“地王”誕生后，短短兩周以來，新“地王”周邊已開售的樓盤均價(jià)出現(xiàn)“坐地大漲”的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn)，漲得最厲害的一樓盤均價(jià)從1萬元飆至1.2萬元，10天漲的價(jià)幾乎勝過過去的10個(gè)月！

    這些僅僅是2009年“地王”瘋狂的一頁(yè)，“地王”們的驚艷出場(chǎng)一次次地為原本就已開足馬力上漲的房?jī)r(jià)注入強(qiáng)心劑。同時(shí)，它為樓市“泡沫化”危機(jī)埋下越來越深的隱患。王阿忠接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，在“地王”身上有四重危機(jī)值得警覺：強(qiáng)烈的地價(jià)連鎖反應(yīng)；引發(fā)房?jī)r(jià)再度暴漲；資本過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集；房?jī)r(jià)背離民生所引起的社會(huì)不安。

    “雖然過去的一兩個(gè)月，一些開發(fā)商拿地的腳步有所放緩，主要是土地市場(chǎng)缺乏高性價(jià)比的地塊。一旦有合適的地塊，必將瘋狂競(jìng)價(jià)。”深圳蘭江地產(chǎn)總裁楊大谷認(rèn)為，“如今，靠銀行放貸拿‘地王’的開發(fā)商打算動(dòng)工的依然是少數(shù)，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)還是難以為繼。”

    在國(guó)內(nèi)14個(gè)大中城市從事房地產(chǎn)開發(fā)的金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，過去的一年來，一線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，其房地產(chǎn)“泡沫化”程度也遠(yuǎn)比二、三線城市大。近年來，由于二、三線城市商品住宅銷售額占全國(guó)的比重不斷增大，一定程度上沖淡了全國(guó)房地產(chǎn)泡沫含量，也掩蓋了一線城市房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年前10個(gè)月，北京市房屋租售比達(dá)到1∶434，上海市達(dá)1∶418，深圳、杭州等地均突破1∶360，遠(yuǎn)高于國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，顯示當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積日益加大。另?yè)?jù)中國(guó)社科院新近發(fā)布的《住房綠皮書》指出，京、滬、杭等20多個(gè)城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)泡沫，北京房?jī)r(jià)中泡沫成分約占五分之一。

    歷數(shù)近30年來全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索：最近的迪拜債務(wù)危機(jī)、美國(guó)次貸危機(jī)均源于房地產(chǎn)泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)縮水一半；上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機(jī)成風(fēng)，這些樓市危機(jī)爆發(fā)前的共同“癥狀”中國(guó)目前全部具備。

    在中國(guó)，房地產(chǎn)占投資四分之一，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度達(dá)2個(gè)百分點(diǎn)，與建筑業(yè)增加值合計(jì)占GDP超過10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個(gè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來11年多來，房地產(chǎn)投資保持20%以上的增速，房?jī)r(jià)也幾乎一直在加速上升。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)——過剩流動(dòng)性——樓市泡沫，這一鏈條中風(fēng)險(xiǎn)重重。

    是泡沫，就總會(huì)破裂！從目前來看，地方政府、銀行、開發(fā)商、炒房者、央企、股市主體，將是房地產(chǎn)泡沫破裂的首批受害者。

    地方政府當(dāng)居受害者“清單”之首。目前，一些地方政府“債臺(tái)”已經(jīng)筑起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，地方財(cái)政負(fù)債現(xiàn)已超5萬億元，其中一大塊是借銀行信貸實(shí)施大規(guī)模投資計(jì)劃，未來很多項(xiàng)目還需持續(xù)“砸錢”。王阿忠告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，很多地方政府主要財(cái)政來源就是賣地收入，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占地方財(cái)政收入的40%，有的高達(dá)60%以上?？梢韵胂笕绻麡鞘斜辣P，地方政府將面臨前所未有的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用危機(jī)。

    2009年各地“地王”簡(jiǎn)表

　　總成交價(jià)“地王”

    廣州亞運(yùn)城地塊：12月22日，總成交價(jià)高達(dá)255億元。

    上海徐匯龍華路1960號(hào)地塊：9月30日，總價(jià)72.45億元。

    北京順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊：11月20日，成交總價(jià)50.5億元。

　　樓面價(jià)“地王”

    廈門思明區(qū)云頂南路G23地塊：9月8日拍出，由廈門恒興置業(yè)創(chuàng)造，平均樓面地價(jià)高達(dá)30940元/平方米。

    北京順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊：11月20日，由大龍地產(chǎn)創(chuàng)造，平均樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。

    蘇州金雞湖大道06號(hào)地塊：9月22日，由綠城集團(tuán)創(chuàng)造，樓面地價(jià)33668元/平方米。

    近五年主要的“國(guó)字號(hào)”政策

    2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(即國(guó)八條)，首度明確要采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，并要求省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作負(fù)總責(zé)。一個(gè)月后，新“國(guó)八條”出臺(tái)。

    2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)建設(shè)部等9部委15條《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，細(xì)化“國(guó)六條”，并提出“90/70”標(biāo)準(zhǔn)。

    2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，將第二套房首付提至四成。雖然這條政策夠不上“國(guó)”格，但是近5年來最具“殺傷力”的房地產(chǎn)調(diào)控手段，夠“國(guó)”威。

    2008年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》強(qiáng)調(diào)，為了切實(shí)保護(hù)耕地，就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國(guó)國(guó)情的土地利用新路子。業(yè)界稱之為定調(diào)“死守18億畝耕地紅線”的國(guó)策。

    2009年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定的“國(guó)四條”目標(biāo)是，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。特別引人關(guān)注的是，國(guó)家提出，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。