評論：現(xiàn)在開征物業(yè)稅將使住房民生雪上加霜

    自去年國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”始，要不要、該不該開征物業(yè)稅問題一直成為社會各界廣為關(guān)注的熱點問題。最近，國家某部委官員突然高調(diào)談?wù)?ldquo;開征物業(yè)稅技術(shù)上已無問題”，立刻被人們解讀為物業(yè)稅開征在即。

    當(dāng)?shù)胤秸畬?ldquo;土地財政”的依賴越來越嚴重，加之房價在部分城市一路飆升，決策部門不是從割斷地方政府與房地產(chǎn)間利益鏈條的根子上想轍，而是先從地方政府的財政收入來源上換策，也許又是個“書生策”。如果現(xiàn)在就開征物業(yè)稅，最可能起到的作用是讓當(dāng)下的住房民生雪上加霜。

    高房價的確是解決住房民生的一個攔路虎，可是物業(yè)稅真的能夠像人們期望的那樣，成為改變整個市場供求關(guān)系的良方嗎？稍有市場常識的人都能明白這樣的設(shè)想是荒唐的。誠然，開征物業(yè)稅能擠出一些空置房是肯定的，但究竟是什么樣的收入階層把房子空置在那里？不言而喻，在如此高企的房價下，仍能出手買房子空在那兒的主兒，恐怕也未見得會對征稅有所畏俱，而對普通老百姓而言，攢錢買房只是負擔(dān)的開始，在負擔(dān)按月還款、物業(yè)管理費等費用之后再加征物業(yè)稅，這將對財富分配形成可怕的逆向調(diào)節(jié)。

    何況，這種邏輯還存在著忽視物業(yè)稅對出租房市場影響的漏洞。當(dāng)物業(yè)稅使人們不敢輕易擁有多套住房之后，出租房價格大幅攀升將是必然的，原本準備租房的消費者可能會因為租房的價格高昂而提前購房，準備拋售第二套房的業(yè)主也會因為出租房收入的可觀，而放棄了拋售的打算。其中的供求關(guān)系到底是個啥比率，好像一看就明白了。

    世界上大多數(shù)實行市場經(jīng)濟體制的國家或地區(qū)，都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，但至今未見有由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不上升的案例。雖然，從邏輯上說物業(yè)稅具有降低房地產(chǎn)價格、抑制泡沫的作用，但是從長期看并不能阻止價格的上升。那些錢多的富豪們一買就是幾十上百套的房子，難道還怕繳不起稅嗎？真正繳不起物業(yè)稅的，恰恰是“房奴”一族。

    從各國的實踐來看，除了新加坡、日本和韓國，所有西方主要國家在征收物業(yè)稅時，都沒有對自住房和投資房設(shè)立區(qū)別性的稅率。從媒體傳遞出的信息看，也許會只針對第二套房、大面積房、高收入者征收物業(yè)稅，這又是坐在象牙塔里想出來的。在國家完全沒有建立起個人信用體系的情況下，用什么手段來區(qū)別出是不是第二套？對大面積的標準也只是個概念化的東西。從表面上看，好像住大房子的該繳稅，殊不知這些年許多因城市化而進城的農(nóng)民按照人均四五十平方米標準獲得的都是大房子，卻可能連工作都沒有，對他們的房子征收物業(yè)稅公平嗎？此外，政府已經(jīng)在銷售環(huán)節(jié)上對大戶型收取區(qū)別性的銷售稅，除非物業(yè)稅的目的是懲罰大戶型和豪華型住房，那么，當(dāng)年的大房子不是在政府的規(guī)劃控制下產(chǎn)生的么？現(xiàn)在回過頭來征稅，多少有點“釣魚”的味道。

    我國目前實行土地批租制度，土地批租制實際上是將土地50~70年的土地收益一次性收取，存在的問題是，政府為追求政績，往往大興土木，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，不考慮城市的可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的高潮過后，下屆政府可能面臨財源枯竭的危機。土地批租制提高了開發(fā)商的建設(shè)成本，開發(fā)商又可通過稅負轉(zhuǎn)嫁抬高了消費者的置業(yè)門檻，導(dǎo)致房價虛高，房地產(chǎn)市場難以全面搞活，這樣的邏輯順序我們已經(jīng)看得很清楚了。如果從這個角度去思考，征收物業(yè)稅似乎是改變“土地財政”的唯一出路?？墒?，現(xiàn)在地方政府幾乎全是靠賣地來增加財政收入，改為征稅的辦法畢竟來錢要慢得多。那么，將目前的土地出讓金分攤到以后的50年甚至70年收取，這將會降低政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的能力，導(dǎo)致相當(dāng)部分城市因缺乏市政資金投入而出現(xiàn)配套設(shè)施建設(shè)滯后的情形，保障性住房的建設(shè)速度也將一下子慢下來許多，住房的民生性又將難以體現(xiàn)。

    從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動產(chǎn)。由于目前購房人的房價包含著40年到70年的土地出讓金，購房時一次性繳納是不合理的，因為這幾十年中，土地一般會有很大的升值空間，開發(fā)商將幾十年的土地出讓金已算進房價，這對國家來說也是一大損失，等于提前透支了未來的土地升值的稅金。目前在物業(yè)稅的討論中的一個困惑之處，就是所謂的土地出讓金的概念。如果它代表土地使用稅或地租，那么地方政府在它之上再對房產(chǎn)中的土地征收物業(yè)稅，的確是重復(fù)征稅，違反稅收公平的原則。

    我不太相信所謂“開征物業(yè)稅技術(shù)已無問題”的說法，不把上述問題都解決而匆匆上馬，不使住房民主雪上加霜才怪。