地價(jià)暴漲地方政府或是主推手 樓市調(diào)控呼聲漸響

     摘要：中國(guó)社科院金融研究所尹中立博士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出,不要看各地都宣稱(chēng)去年加大了土地供應(yīng),但很多都是政策性住房用地,有很大需求的普通商品房用地并沒(méi)有增加多少。“北京也是如此。”

房?jī)r(jià)在上漲,地價(jià)在上漲。它們之間的扭曲性合謀,塑造了今日的樓市。

地王帶來(lái)的財(cái)富

一場(chǎng)最新的土地拍賣(mài)又讓許亮（化名）的資產(chǎn)財(cái)富膨脹了一圈。

12月30日,北京市2009年最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì),雅居樂(lè)地產(chǎn)以7.1億元拿下北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地,樓面地價(jià)約為1.7萬(wàn)元每平方米。許亮2007年購(gòu)買(mǎi)的一處房產(chǎn)正好處在百子灣區(qū)域的核心地段。

“昨天晚上9點(diǎn)多,還有中介給我打電話,問(wèn)我房子2.5萬(wàn)每平方米賣(mài)不賣(mài)。”許亮告訴記者,短短兩個(gè)月時(shí),中介給他這套房子的叫價(jià)已從1.8萬(wàn)飆升至2.5萬(wàn)每平方米。

與今天的資產(chǎn)價(jià)格暴漲形成鮮明對(duì)比的是,兩年前許亮膽戰(zhàn)心驚的買(mǎi)房情形還歷歷在目。

“2007年6月,我以11000元的價(jià)格買(mǎi)了這個(gè)房子,交完首付之后,自己所有銀行卡的錢(qián)加起來(lái)不到1000元,當(dāng)時(shí),真的好擔(dān)心。”許亮坦言,當(dāng)時(shí)11000元的價(jià)格已是區(qū)域最高價(jià),“簽完合同三個(gè)晚上都失眠,擔(dān)心呀!”

許亮的房產(chǎn)買(mǎi)在了2007年的高點(diǎn),又經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)。但2009年周邊的“地王”提振了她的信心。

2007年10月,萬(wàn)科以17億元總價(jià)、樓面地價(jià)11409元每平方米的價(jià)格拿下了位于百子灣相鄰區(qū)域西大望路的地塊,其該區(qū)域的房?jī)r(jià)約為每平方米1.5萬(wàn)元。兩年后,萬(wàn)科的這個(gè)地塊以“萬(wàn)科藍(lán)山”的案名推出,一期均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元每平方米,購(gòu)房者中簽率不足50%。

而廣渠路15號(hào)地的地價(jià)效應(yīng),更是眾人皆知。這幅樓面地價(jià)每平方米16240元的地塊一出來(lái),周邊房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲兩三千元。

許亮的一位朋友同期在同一小區(qū)購(gòu)買(mǎi)的房子,近期出手,凈賺近一倍。

地方政府是地價(jià)主推手？

地價(jià)上漲最大的受益者,應(yīng)屬地方政府。

隨著2009年12月30日最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)的落槌,去年北京市的土地收益總額也達(dá)到了930億元,但僅居全國(guó)第三。第一位被杭州市以創(chuàng)紀(jì)錄的1200億元奪走。上海去年成交土地991.29億元,是2008年的約2.48倍。截至2009年11月23日,天津市的土地出讓收入達(dá)601億元。

中國(guó)社科院金融研究所尹中立博士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出,不要看各地都宣稱(chēng)去年加大了土地供應(yīng),但很多都是政策性住房用地,有很大需求的普通商品房用地并沒(méi)有增加多少。“北京也是如此。”

2009年,北京市住宅供地約為1007公頃,其中政策性住房用地供應(yīng)達(dá)到600公頃,占住宅用地中的比例超過(guò)一半。2008年,北京土地收益為470億元,2009年增長(zhǎng)超過(guò)一倍。也就是說(shuō),刨去政策性用地,北京歷史峰值的土地收入是由增幅并不多的商品房用地所創(chuàng)造。這當(dāng)然是拜地價(jià)上漲之賜。

尹中立同時(shí)指出,“一大批國(guó)有企業(yè)在沒(méi)有好的投資領(lǐng)域的情況下也紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn),導(dǎo)致地王頻現(xiàn),反而增加了地方政府的土地收益”。

從縱向來(lái)看,地方政府似乎也是地價(jià)上漲的最大推手。

盡管?chē)?guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)文件）中明確規(guī)定,自2007年1月1日開(kāi)始,土地出讓收入全額納入地方基金預(yù)算管理,實(shí)行“收支兩條線”管理,但據(jù)2009年7月國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的對(duì)18省區(qū)市財(cái)政預(yù)算管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果顯示,還有10省市超過(guò)600億的土地出讓金未納入預(yù)算,成為了地方政府的小金庫(kù)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,土地出讓收入的增加,一方面推動(dòng)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng),成為地方政府的重要政績(jī),另一方面,也增加了財(cái)政收入,使地方政府的日子更加寬裕,部分未將土地出讓金納入預(yù)算內(nèi)管理的省市對(duì)于這筆巨額資金的使用分配則更具主導(dǎo)性,這無(wú)形中成為了各地方政府推動(dòng)地價(jià)上漲的最大動(dòng)力。

國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云也隱諱地表示,“據(jù)我了解,地方政府即使是在地方財(cái)政相對(duì)寬裕的情況下,也會(huì)熱衷于賣(mài)地。”

“2009年土地市場(chǎng)的火爆,不太可能是因?yàn)闃鞘袆傂孕枨蟮膸?dòng),我更愿意相信是投資、投機(jī)資金的炒作。”鄒曉云表示,這里除了國(guó)有企業(yè)和上市公司的投資動(dòng)力,也有地方政府“趁熱”的賣(mài)地沖動(dòng)。

2009年,北京市全年純商品住宅（除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）期房的簽約量是12.3萬(wàn)套,比2008年的6萬(wàn)套增加了105%。而二手房網(wǎng)簽量更是首次超過(guò)一手房銷(xiāo)量,達(dá)到歷史峰值的27萬(wàn)套。但首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民感慨地說(shuō),2009年的土地市場(chǎng)比樓市還要熱,“泡沫還要大”。