機(jī)構(gòu)報告稱上海330宗土地“批而未用” 開發(fā)商喊冤

    易居（中國）報告―――在上海去年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地，這78宗用地的建筑面積達(dá)908.96萬平方米。目前上海“批而未用”的住宅用地建筑面積達(dá)到4356.5萬平方米，是去年的4倍以上。

●開發(fā)商回應(yīng)―――公司拿地多年未開發(fā)，主要原因是動拆遷、政府規(guī)劃改變等，并非有意囤地。

●易居（中國）分析師薛建雄―――動遷、規(guī)劃變化這些問題也不是不可逾越的難題。開發(fā)商當(dāng)年剛拿地時，動遷其實(shí)不難，但問題是利潤很少，所以開發(fā)商動遷積極性不高。后來房價漲了，動遷難了，開發(fā)商想動卻動不了，從而導(dǎo)致大批土地因?yàn)閯舆w擱置。

易居(中國)日前發(fā)布2009年土地報告稱，上海有330宗土地“批而未用”，這些閑置土地的所屬公司包括境內(nèi)外多家知名地產(chǎn)企業(yè)。不過，晨報記者昨天采訪部分“上榜”開發(fā)商時，對方紛紛表示，拿地多年未開發(fā)背后另有“隱情”。

這些“批而未用”的住宅用地建筑面積達(dá)到4356.5萬平方米，它們一旦上市，上海樓市供不應(yīng)求的狀況將得到改觀。如果這些因動遷困難或被開發(fā)商囤積的土地能夠被及時疏導(dǎo)開發(fā)出來，加上每年正常推出的幾百萬平方米住宅用地，未來3-5年內(nèi)上海住宅市場的供應(yīng)量可以保持和過去幾年相當(dāng)?shù)乃健?/span>

機(jī)構(gòu)報告：

330宗土地“批而未用”

易居(中國)的上述報告披露了上海一大批“批而未用”的“拋荒”地塊：目前上海市場上拿地超過2年未上市或未動工的有330宗是住宅性質(zhì)或含有住宅性質(zhì)用地的項(xiàng)目，其可建面積達(dá)4356.5萬平方米。而去年8月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明在上海市土地學(xué)會舉行的相關(guān)研討會上曾經(jīng)透露，截至當(dāng)時，上海總共有1077公頃（1公頃=1萬平方米）住宅用地處于“批而未用”。

“這兩個數(shù)字并不沖突，除了容積率的因素外，動拆遷也是其中的重要原因之一。”昨天，易居（中國）分析師薛建雄向記者表示，部門公布的數(shù)據(jù)透露約1000公頃沒有開發(fā)，這個數(shù)據(jù)是指拍賣出讓使用權(quán)的土地，之前協(xié)議出讓使用權(quán)的用地并沒有包括其中。也就是說土地平整或者說動遷完成的土地是1000公頃，其他還有3000公頃左右沒有完成動遷。

易居（中國）公布的上海閑置地塊的所屬公司詳細(xì)清單上，上百家地產(chǎn)企業(yè)上榜，其中包括李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔，瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)（上海）有限公司、萬科A等一大批地產(chǎn)巨頭。

“囤地”回報：

閑置地塊地價飆升數(shù)倍

值得注意的是，土地延緩開發(fā)后，這些“批而未用”的土地價值飚升。易居（中國）公布的上海閑置地塊清單上，330宗住宅性質(zhì)或含有住宅性質(zhì)用地的項(xiàng)目近三分之二是在2004年8月31日前出讓的土地，且主要采取的是協(xié)議出讓的方式。由于過去5年間，上海地價、房價飚升，這些“晾著”的土地為開發(fā)商帶來了豐厚的回報。

以長江實(shí)業(yè)的上海馬橋住宅項(xiàng)目為例，數(shù)年前，開發(fā)商拿地時的樓板價約為2667.42元/平方米，而這一地塊即將以別墅項(xiàng)目上市，上市價格可能達(dá)到6萬-12萬元/平方米。東方海外置業(yè)（上海）有限公司2006年獲得的南碼頭街道8街坊地塊，當(dāng)時的樓板價是4066.94元/平方米，目前該區(qū)域的房價已經(jīng)達(dá)到2萬-3萬元/平方米。

開發(fā)商喊冤：

動遷、規(guī)劃導(dǎo)致土地積壓

昨天，記者根據(jù)清單上的名單采訪了部分地產(chǎn)企業(yè)。萬科地產(chǎn)有關(guān)人士向記者表示，萬科七寶鎮(zhèn)53號地塊長期未上市主要原因是政府拆遷沒有完成，目前這一地塊已經(jīng)在動工。上海合生房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)人向記者表示，合生濱江苑這塊土地尚停留在動遷階段，市政府一直協(xié)助公司動遷，但由于公司與動遷戶雙方在某些問題上未能達(dá)成一致，所以動遷事項(xiàng)就擱置了下來。2007年末金大元房產(chǎn)公司中標(biāo)“浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)唐鎮(zhèn)村131/6宗地塊”，該土地將用于住宅建造，不過至今也尚未上市。該公司項(xiàng)目部人士表示，唐鎮(zhèn)村這塊土地目前處于前期開發(fā)狀態(tài)，開發(fā)前要準(zhǔn)備的手續(xù)較多，所以現(xiàn)在還在籌辦狀態(tài)。

這份清單起草人薛建雄接受記者采訪時也表示，4000多萬平方米土地被積壓主要原因還是動遷和規(guī)劃問題，像中山公園的東方海外地塊，動遷很困難；萬科的濱江地塊，政策的規(guī)劃有所改變，和開發(fā)商原先買二手地時不一樣，萬科還在與政府溝通中，這些問題都導(dǎo)致土地“批而未用”。