去庫存就得房價降到10年前 這事靠譜嗎？

    據(jù)媒體報道，3年前中心區(qū)住宅成交均價就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的唐山市。由于持續(xù)多年滯漲，3年前均價賣到7000元/平方米的項目，如今多數(shù)還是這個價位。而2007年，唐山市區(qū)的房價便達(dá)到了7000元/平方米。2008年更是在樓市低迷下，市區(qū)均價一度掉到了5000元/平方米。

    也就是說，唐山的房價，已經(jīng)跌到了10年前的水平。即便如此，按照唐山當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的說法，以現(xiàn)在這樣的銷售速度，完全消化目前唐山市場的庫存，肯定要超過10年。雖然這名業(yè)內(nèi)人士的去庫存，可能“去”得過于徹底了一些。畢竟，任何城市都不可能出現(xiàn)供需完全對等、完全一致、完全沒有縫隙的現(xiàn)象。但是，留下3年庫存，還要7年以上。而唐山是河北經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，如果唐山的去庫存時間都要達(dá)到7年以上，河北其他地區(qū)呢，全國其他三、四線城市呢？

    如果說唐山在去庫存問題上還有些相對樂觀的因素的話，那就是房價已經(jīng)跌回10年前。而按照趨勢，還有可能繼續(xù)下跌。那么，對于購房者來說，當(dāng)然房價跌到心理價位以內(nèi)，特別是農(nóng)民工的心理價位以內(nèi)，去庫存的內(nèi)存動力就有可能被激活。

    問題在于，這是唐山。而從其他地方的情況來看，房價似乎并沒有出現(xiàn)明顯的下跌，絕大多數(shù)地方的房價與10年前相比，都有很大的上漲。就算近兩年有所下跌，也仍然遠(yuǎn)高于10年前的水平。如此一來，在購買力和心理環(huán)節(jié)，就會嚴(yán)重影響到購房者購房動力和熱情。尤其是農(nóng)民工和外來人口，按照三、四線城市的薪酬水平，是很難形成購買力的。那么，去庫存的壓力就會很大。

    值得注意的是，由于目前的商品房庫存，絕大多數(shù)都是2007年以后開發(fā)商高價拿地形成的，相當(dāng)一部分是2008、2009年地價最高時拿地形成的。也就是說，商品房的成本也相當(dāng)高。加上這些年的財務(wù)成本、運行成本，房價會更高。在這樣的情況下，要想讓房價降到10年前，難度可想而知。可是，如果房價不出現(xiàn)明顯下降，在三、四線城市，要想達(dá)到去庫存的目的，也是可想而知。

    更為重要的是，與一、二線城市相比，多數(shù)三、四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也相對較差，外來人口較少，居民收入水平也相對較低，承受高房價的能力很差。如果沒有足夠的政策支撐，沒有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的支撐，沒有外來人口和本地居民收入增長的支撐，顯然去庫存的壓力會非常大，對房價的要求非常高。如果此時的房價能夠象唐山一樣跌到10年前，去庫存的希望就會大大增強(qiáng)。

    眼下，中央號召各地要重點抓好棚戶區(qū)改造工作。應(yīng)當(dāng)說，這是比農(nóng)民工進(jìn)城更為可靠的一種去庫存方法。最核心的問題，也仍然是房價問題。也就是說，現(xiàn)行的房價，是否能夠與棚戶區(qū)改造相匹配，棚戶區(qū)居民的貨幣補償，是否買得起庫存房，是一個很大的問題。如果此時政府能夠在政策上給予一定的支持，讓開發(fā)商也做出一些讓步，從而把房價控制在合理水平，可能對去庫存是能夠產(chǎn)生比較積極的作用的。特別是開發(fā)商的讓價，應(yīng)當(dāng)把未來可能出現(xiàn)的損益計算出來，譬如再庫存3年，會增加多少財務(wù)和運行成本，從而把這些讓利給風(fēng)扇者，也應(yīng)當(dāng)是一種促銷手段，一種去庫存方式。而政府在相關(guān)的稅費方面，給購房者一些支持，則能夠從心理和信心方面對購房者產(chǎn)生有效的促動。

    從總體上講，按照三、四線城市目前的實際情況，房價只有降到10年前，去庫存才會有效果，才有可能把廣大居民的風(fēng)扇熱情激活、反之，困難就會相當(dāng)大。