二手房“營改增”細則敲定 “五一”后交易稅負微降

    5月1日，“營改增”試點將全面推行。近日，財政部與國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文，明確二手房“營改增”細則。據(jù)測算，“營改增”后交易稅負有望下調，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)稅負也有望下調15%左右。分析人士表示，“營改增”實施后，對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好。

　　二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”維持了原來的稅率，整體來看，對市場影響有限

　　隨著5月1日“營改增”試點全面推行日期的臨近，4月26日，財政部與國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文明確，“營改增”后，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。通知自2016年5月1日起執(zhí)行。

　　易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前對于個人住房交易的個人所得稅不含增值稅，實際上是稅法中的通行做法，主要目的在于規(guī)避重復征稅等問題，有利于減少個人所得稅費用。

　　對于此前市場擔心實施“營改增”后，個人轉讓住房由繳納營業(yè)稅轉為增值稅是否會增加稅負等問題，嚴躍進認為，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。從稅費效應來看，幾乎沒有太大的變化。

　　此前，財政部發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》表示，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。其中，二手房仍按照5%的征收率計征。

　　“二手房交易環(huán)節(jié)的‘營改增’，維持了原來的稅率。整體來看，對市場的影響有限，基本屬于平穩(wěn)過渡。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，“營改增”的本意是優(yōu)化稅制結構，減輕企業(yè)稅負，避免重復征稅，總體來看是好事。

　　“雖說稅率保持不變，但稅負卻有所下降。”據(jù)國家稅務總局副局長汪康介紹說，以一套計稅價100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅5%時，計稅公式為100萬乘5%，需要交5萬元的營業(yè)稅；改為增值稅后雖然稅率還是5%，但計稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5%，實際交增值稅47600元，少交稅2400元。

　　嚴躍進認為，此次明確“營改增”后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅的計稅依據(jù)問題，有利于后續(xù)大規(guī)模推進“營改增”政策的落實；同時，對于各項稅種的細化又能切實降低購房者的交易成本，有很大的積極意義。