"禁炒"信號更加明確 傳物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"年內(nèi)推廣全國

   從2003年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。制圖/吳尚楠

    醞釀多時(shí)的物業(yè)稅風(fēng)聲再起。有消息稱，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”（模擬評稅）工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。物業(yè)稅會(huì)否在年內(nèi)開征也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。專家稱，物業(yè)稅一旦開征，將會(huì)打擊房產(chǎn)投機(jī)，平抑不合理房價(jià)。受此消息影響，昨天滬深股市地產(chǎn)板塊跌幅較深，個(gè)股普遍大面積下跌。

　　■看點(diǎn)

　　“空轉(zhuǎn)”可能推廣全國

    昨天有媒體報(bào)道,日前國家稅務(wù)總局布置了今年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。今年，我國稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。

    物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。昨天記者為此多次致電國稅總局方面，但未獲實(shí)質(zhì)性答復(fù)。不過，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓等人昨天對本報(bào)記者表示：物業(yè)稅將不僅停留在“空轉(zhuǎn)”層面，物業(yè)稅的實(shí)際開征，可能今年就會(huì)在局部地區(qū)試點(diǎn)。物業(yè)稅可以通過政策調(diào)整和個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度，對不同類型房產(chǎn)執(zhí)行不同稅率，把居民自用房產(chǎn)和炒房者閑置房產(chǎn)區(qū)分開來。對首次購房或者購買普通住宅者免征或減半征收。而對于購買別墅、豪宅者，以及不居住的閑置房產(chǎn)，則大幅提高稅率。

    北京深圳今年可能試點(diǎn)實(shí)征

    劉桓認(rèn)為，北京和深圳今年試點(diǎn)實(shí)征物業(yè)稅的可能性最大。北京“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅時(shí)間較長，已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)；而深圳這一城市比較新，央產(chǎn)房和古建筑等房產(chǎn)歷史遺留問題少，房產(chǎn)權(quán)屬登記準(zhǔn)確率很高，所以這兩個(gè)城市適合試點(diǎn)。

    不過，針對劉桓的說法，記者昨天向北京市地稅局證實(shí)時(shí)，該局地方稅處有關(guān)人士稱，該處暫未接到上級下達(dá)的今年正式開征物業(yè)稅的通知。

    中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長人民大學(xué)教授安體富也認(rèn)為，有關(guān)部門務(wù)必盡快開征物業(yè)稅。稅務(wù)部門不要害怕因初期政策不完善等原因，而出現(xiàn)稅款跑漏的問題。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度極快，這項(xiàng)政策越推遲執(zhí)行，全國房地產(chǎn)保有數(shù)量越高，稅基越大，政策推行起來也就越困難。他建議在部分大中城市先試點(diǎn)征收，再利用取得的經(jīng)驗(yàn)盡快在全國大面積推開。

    實(shí)征先針對商業(yè)地產(chǎn) 面向個(gè)人至少三五年后

    安體富說，如果今年物業(yè)稅在部分地區(qū)真的開征，也只會(huì)針對商業(yè)地產(chǎn)征稅，而不會(huì)對個(gè)人購買的民宅開征。物業(yè)稅相當(dāng)于過去對商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，物業(yè)稅開征后，預(yù)計(jì)稅率不會(huì)發(fā)生變化，仍將維持以往水平。

    劉桓也認(rèn)為，物業(yè)稅要對原有政策進(jìn)行微調(diào)之后才能對個(gè)人征稅。過去相關(guān)政策是對房屋使用者征稅，這遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后應(yīng)改為對房產(chǎn)所有者征稅。而對非普通住宅和普通住宅的征稅應(yīng)設(shè)置先后順序。

    何時(shí)針對個(gè)人購買的民宅征收物業(yè)稅？兩位專家認(rèn)為這是一大難點(diǎn)，它取決于我國個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善。這個(gè)難點(diǎn)的存在也正是政府有關(guān)部門遲遲未能正式公布物業(yè)稅具體政策的原因。

    目前，除了普通民宅和商業(yè)地產(chǎn)以外，還有公房、央產(chǎn)房和古建筑等多種個(gè)人居住、租住的住宅形式。一旦對個(gè)人征收物業(yè)稅，并因此同時(shí)出現(xiàn)“拆遷補(bǔ)償沒我的份，但繳稅有我的份”的問題，很可能會(huì)引發(fā)一些矛盾。

    因此兩位專家認(rèn)為，政策需逐步完善，物業(yè)稅面向個(gè)人征收，至少要到三五年之后才有可能。

    ■業(yè)內(nèi)反應(yīng)

    對于物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”將推廣至全國的消息，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場影響很大，但此次“空轉(zhuǎn)”的信號意義大于實(shí)際意義，對市場的心理影響大于實(shí)際影響，不過毫無疑問，政府對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為控制將更加嚴(yán)格。

    “禁炒”信號更加明確

    北京易居研究所副所長牟增斌認(rèn)為，物業(yè)稅如果真正實(shí)施，對市場影響將會(huì)非常大，但現(xiàn)在僅是全國“空轉(zhuǎn)”，對市場影響有限，信號意義大于實(shí)際意義。著名地產(chǎn)獨(dú)立評論員、社會(huì)學(xué)博士王智中認(rèn)為，這是中央在出臺(tái)“二手房營業(yè)稅優(yōu)惠期恢復(fù)至5年”后再一次明確“不許再炒”的信號，因?yàn)槲飿I(yè)稅主要針對的就是炒房者。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅首先將對投資者最為青睞的商鋪和高端住宅市場產(chǎn)生影響，這兩種產(chǎn)品很可能成為物業(yè)稅的首批征收對象，如果炒家不及時(shí)脫手，很可能炒房炒成房東，成為最終的繳稅對象。王智中直接表示，“如果物業(yè)稅真的開征，無疑將首先打壓高端物業(yè)房價(jià)。”

　　實(shí)際影響不會(huì)太大

    雖然業(yè)內(nèi)人士都不否認(rèn)物業(yè)稅征收的重大影響，但多數(shù)人士表示，全國“空轉(zhuǎn)”的消息對市場的影響可能并不明顯。

    牟增斌認(rèn)為，物業(yè)稅的征收涉及國家稅法的改變，影響重大，很難真正落地，“空轉(zhuǎn)”過程中必然會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題，這更會(huì)影響物業(yè)稅的真正出臺(tái)。而且，物業(yè)稅出臺(tái)后對房地產(chǎn)市場的影響會(huì)非常大，從今年的形勢看，政府不會(huì)出臺(tái)過于嚴(yán)厲的政策。

    北京萬年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶則認(rèn)為，物業(yè)稅在個(gè)別城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了五六年，現(xiàn)在在全國“空轉(zhuǎn)”的時(shí)間估計(jì)會(huì)更長，也就是說，物業(yè)稅離真正執(zhí)行還比較遙遠(yuǎn)。對于現(xiàn)在的市場來說，產(chǎn)生的影響幾乎是微乎其微。

　　目前開征難度不小

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅面臨諸多困難。首先面對的是物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題，在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。也就是說，我們購買的物業(yè)隨著時(shí)間的增長，其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點(diǎn)來看，我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題，對現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革，但這是比較困難的。

    征收物業(yè)稅對現(xiàn)行的稅收體系也會(huì)造成較大的影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，對于不同的物業(yè)怎樣進(jìn)行區(qū)分？是按地理位置、戶型面積，還是按套數(shù)、價(jià)值？這些都很難界定。

    若開征將平抑房價(jià)

    任啟鑫表示，物業(yè)稅開征步伐的加快將對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前房地產(chǎn)稅的征收重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而輕持有環(huán)節(jié)，持房成本低導(dǎo)致樓市投資、投機(jī)盛行，而一旦開征物業(yè)稅，首先將打擊同時(shí)持有多套住房的投資、投機(jī)者，增加投資、投機(jī)成本，減弱住房的金融屬性，強(qiáng)化住房的使用屬性，短期來看有助于促進(jìn)房屋流轉(zhuǎn)效率的加快，長期來看能夠起到抑制投機(jī)的作用。

    在將一部分投資、投機(jī)者擠壓出樓市后，將會(huì)緩解樓市目前存在的供不應(yīng)求矛盾，能夠起到平抑房價(jià)的作用，普通購房人也可以有更多的選擇空間。

    對于開發(fā)商來說，物業(yè)稅首先將針對大戶型、高端產(chǎn)品征收，將會(huì)降低此類產(chǎn)品的購房需求，購房需求的變化有望促進(jìn)開發(fā)商更多地開發(fā)針對一般購房人的普通住宅類型，起到調(diào)整樓市供給結(jié)構(gòu)的實(shí)效。

    ■小資料

    “空轉(zhuǎn)”的兩種計(jì)算模式

    據(jù)了解，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計(jì)算模式:一種房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。