物業(yè)稅巨斧掄向高房?jī)r(jià) 學(xué)者呼吁“不宜久拖”

    物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國(guó)，這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作6年多來邁出的一大步。此前，在去年12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控再度成為決策者關(guān)注的問題。昨天傳出的這一信息表明,久議不決的物業(yè)稅開征步伐開始提速，物業(yè)稅或成為強(qiáng)力遏制高房?jī)r(jià)的“巨斧”。

    房地產(chǎn)股“地震”

    昨天，消息一出，首先引起股市房地產(chǎn)板塊的地震。

    滬深股市開盤之后，地產(chǎn)板塊指數(shù)大幅暴跌，地產(chǎn)股龍頭萬科跌3%，保利地產(chǎn)跌幅逾4%，招商地產(chǎn)大跌近5%。房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為,雖然短期內(nèi)實(shí)際開征物業(yè)稅的可能性不大,但開征預(yù)期明顯增強(qiáng)，一旦開征,將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的抑制作用。“空轉(zhuǎn)”在全國(guó)推廣的消息,表明“樓板已響”，“靴子”隨時(shí)會(huì)掉下來，說明政府打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)過度上漲的力度在加大,對(duì)想在市場(chǎng)興風(fēng)作浪的投機(jī)客會(huì)有震懾作用，必然影響到近期房地產(chǎn)的股價(jià)表現(xiàn)。

    “空轉(zhuǎn)實(shí)”難在哪

    所謂物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”,指一切步驟與真實(shí)收稅流程相同,由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量,并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì),但沒有實(shí)際征稅。據(jù)悉，國(guó)家稅務(wù)總局在日前召開的一個(gè)工作會(huì)議上,布置了今年財(cái)產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作,并對(duì)這一工作的要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外,會(huì)議還對(duì)在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,以及應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。據(jù)透露，開征物業(yè)稅的設(shè)想是，第一步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴(kuò)大到對(duì)住宅進(jìn)行征稅，其中對(duì)非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。

    南京市房產(chǎn)局和省地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)同志在接受記者采訪時(shí)承認(rèn)，南京是全國(guó)首批“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市之一，對(duì)稅率如何計(jì)算、空轉(zhuǎn)幾年下來的數(shù)字情況則“高度保密”，諱莫如深。

    專家認(rèn)為,部分城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅的可能性加大。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓指出,“今年在全國(guó)范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大,但在局部地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收,還是很有可能的。”深圳市已經(jīng)將開征物業(yè)稅寫進(jìn)了《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案工作安排表》。劉桓認(rèn)為,開征物業(yè)稅,還需要解決一些難題,包括房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價(jià)值如何評(píng)估,以及與現(xiàn)有的稅費(fèi)制度如何銜接等問題,具體到對(duì)住宅的征稅上,起征點(diǎn)如何設(shè)計(jì)也是一個(gè)有待解決的問題。

    學(xué)者呼吁“不宜久拖”

    2009年，隨著部分城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大幅上漲,已經(jīng)有不少官員和學(xué)者公開呼吁在個(gè)別城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅。國(guó)務(wù)院12月14日常務(wù)會(huì)議提出， 繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,在宣布取消二手房營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠之后,有關(guān)物業(yè)稅的新信息又給了市場(chǎng)充分的想象空間。上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,明年可能推出針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅,極有可能在部分空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市轉(zhuǎn)入實(shí)轉(zhuǎn)。

    而在此次會(huì)前,國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼在去年11月初表示,由于土地稀缺和中國(guó)仍處于發(fā)展階段等因素,從長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)還會(huì)上漲,但是建議通過稅收的措施,把土地增值返還給社會(huì)。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在去年10月下旬則建議,應(yīng)該爭(zhēng)取盡早安排物業(yè)稅改革,對(duì)于轉(zhuǎn)變地方政府職能、落實(shí)省以下分稅制、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展,具有重要意義,不宜久拖。

    技術(shù)上已可行

    和其他稅種不同,物業(yè)稅開征一直面臨房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、歷史數(shù)據(jù)缺乏、與現(xiàn)有稅費(fèi)制度如何銜接等諸多難題,而這也一直是物業(yè)稅試點(diǎn)開征的障礙所在。

    2003年5月開始,有關(guān)部門就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。

    在日前舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上,財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示,經(jīng)過6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐,按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。他說,目前已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),開發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件,形成了專家支持隊(duì)伍,儲(chǔ)備了大量的專業(yè)人才,形成了“總體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革思路,取消了城市房地產(chǎn)稅,統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。

    而對(duì)于物業(yè)稅和現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題,賈康認(rèn)為,目前業(yè)界對(duì)征收物業(yè)稅的擔(dān)心包括:開征物業(yè)稅會(huì)造成對(duì)已經(jīng)繳納土地使用費(fèi)的不公平;繳納土地使用費(fèi)后開征物業(yè)稅不合理,是重復(fù)征收。

    賈康認(rèn)為,前者可以在操作上區(qū)別對(duì)待,對(duì)已經(jīng)支付土地使用費(fèi)的物業(yè)和將要推出的物業(yè)采取不同辦法,平穩(wěn)過渡;對(duì)于后者,土地使用費(fèi)繳納的依據(jù)是國(guó)家土地所有權(quán),物業(yè)稅的征收依據(jù)是國(guó)家政治權(quán)益,是對(duì)業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用,費(fèi)和稅并行不悖。