“營改增”來了 買房子趕在5月1日前過戶？

    “營改增之后二手房交易稅費是否會增加?買房子是不是應該趕在5月1日前? ”昨日,姚先生在朋友圈里詢問。

    隨著5月1日營業(yè)稅改征增值稅的臨近,不少二手房購房人開始犯嘀咕:到底該趕在5月1日前趕緊過戶,還是之后再過戶,怎樣才更省錢?

    對此,記者走訪發(fā)現(xiàn),此次改革,二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大。專家表示,此次“營改增”涉及的二手房稅收問題,總體來說,稅負保持基本穩(wěn)定略有下降,購房人保持一顆平常心正常辦理手續(xù)即可。

    Q1：營改增之后二手房交易稅費是否會增加?買房子是不是應該趕在5月1日前?

二手房交易稅收不增,不必急于過戶

    根據(jù)財政部、國家稅務總局3月24日對外公布的營改增全面推行細則以及兩部門最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策規(guī)定》,增值稅從稅率、征收標準、時限等規(guī)定都是沿用了營業(yè)稅的規(guī)定,唯一的一點不同是個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,北上廣深以外的地區(qū)是免收,而北上廣深地區(qū)是以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。“營業(yè)稅是含稅價格,增值稅是不含稅價格,同樣的稅率,以不含稅價計算的話,稅款會略有下降。理論上,稅負是沒有增加的。”普華永道中國稅務及商務咨詢合伙人覃宇表示。

    舉例而言,過去個人出售未滿兩年的住宅,征收營業(yè)稅5%?，F(xiàn)在改為增值稅,還是5%。征收5%營業(yè)稅時,如果房價是100萬元,需繳納5萬元的營業(yè)稅;現(xiàn)在如果房價還是100萬元的話,應繳納增值稅1000000÷(1+5%)×5%=47619元,少繳稅2400元左右。由此可見營改增后稅負是減輕的,與決策層只減不增的大方向一致,個人出售不足2年房產(chǎn)的交易成本有所下降。

    覃宇還指出,二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控摀?只不過是部分中介炒作的噱頭罷了,普通的老百姓對增值稅的相關(guān)政策不是那么清晰,所以比較容易被引導,在購房時點上不是很理性。隨著購買方的理性判斷回歸,不會產(chǎn)生市場的動蕩或者價格的波動。

    對于扎堆辦理的市民,有稅務部門工作人員也發(fā)出了提醒:“辦理個人住房過戶交易不必急在本月,符合條件的納稅人下月辦理房產(chǎn)過戶,相關(guān)政策會更優(yōu)惠。”

    Q2：營業(yè)稅由地稅部門征收,增值稅由國稅部門征收,此次營改增后,繳稅是不是要換地方?繳稅流程有沒有改變?

二手房繳稅并無變化,延續(xù)優(yōu)惠政策

    稅收部門表示,國家稅務局暫委托地方稅務局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產(chǎn)的增值稅,保持征收機關(guān)不變、征收場所不變、征收流程不變。

    “也就是說,交易流程不會改變,還是由地稅局征收。”有稅務部門內(nèi)部人士表示,營改增后,個人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票。“原來怎么申報的還是怎么申報,原來填什么表,在哪個地方辦,都基本維持不變。”

    總體來說,對于個人來說,此次“營改增”試點后,二手房交易延續(xù)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策,稅率設計遵循了營業(yè)稅稅負不變的原則。

    新政出臺后值得注意的是:北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)的個人將購買2 年以上(含2年)的住房對外銷售的,證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”,統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區(qū)的廣東市民5月1日之后購買那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。

業(yè)內(nèi)人士釋疑

一線土地競爭加劇?市場因素更重要

    在公布的營改增方案中,規(guī)定房地產(chǎn)項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱,扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少,因此房企需要繳納的增值稅銷項稅減少。也有分析認為,土地成本可以抵扣,會為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來更大機會,有可能持續(xù)引導開發(fā)商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。

    對此,覃宇則表示:“市場可能比稅的因素更為重要。”其表示,因為一線城市的地已經(jīng)很有限且價格較高,據(jù)其接觸的房地產(chǎn)客戶測算,一線的城市的毛利率并不一定最高,二、三線的毛利率可能反而會更高一些。所以,此舉并不一定會加劇開發(fā)商對一線城市土地市場的爭奪,更多取決于開發(fā)商自身的商業(yè)方面的考慮。

刺激商業(yè)地產(chǎn)?稅收僅是考慮一部分

    繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進機器設備納入抵扣范圍之后,本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍,無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是營改增試點納稅人,都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。

    分析稱,此舉會加大企業(yè)減負力度,促進擴大有效投資。如今年一季度廣州一手寫字樓的套均總價大約為500萬元,假如企業(yè)5月1日后在廣州購置500萬元寫字樓物業(yè),按11%的增值稅稅率,其進項稅總額=500/(1+11%)×11%=55萬元,其中第一年可在銷項稅中抵扣60%即33萬元,第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看,相當于5月1日后企業(yè)購買寫字樓,國家給予了10%的價格優(yōu)惠補貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費用。

    分析認為,新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣,這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)。“表面上看會是這樣。”覃宇表示,在實際的生活中,企業(yè)可能要考慮比較多的因素,如銷項的多少、生產(chǎn)規(guī)模等。固定資產(chǎn)投資是一個比較大的支出,如果分開兩年去抵扣,雖然資金在支出之后,在一定程度上不用交銷項,但是企業(yè)的資金支出也有資金成本。那么企業(yè)資金的融資渠道、融資成本對銷項的現(xiàn)金流的節(jié)省會有多少好處,都是值得企業(yè)各方面來考慮的。“如一家人壽保險公司,其營業(yè)額很大但銷項比較少,在這種情況,如果要購買固定資產(chǎn),則不會獲得比較大的利益。”